央行下调LPR对房地产影响几何？房贷月供减少幅度不大

  2月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率LPR，“降息”预期靴子落地——在央行本月先后下调逆回购利率、中期借贷便利（MLF）利率后，2月LPR报价如期下行。

  全国银行间同业拆借中心周四公布数据显示，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，分别较前次报价下降10个、5个基点。

  这是自去年8月LPR报价机制改革以来，1年期LPR经历的第四次调降，下降幅度为历次最高。截止到目前，1年期LPR较改革前已累计下行26个基点，5年期累计下行10个基点。

  未来市场利率依然有下行空间

  华泰证券首席宏观分析师李超在谈到2月LPR走势时表示，1年期LPR报价与1年期MLF利率挂钩，此前调降MLF利率是为了引导LPR报价降息。目前货币政策核心需要解决短期信用收缩压力，同时也需考虑为企业降低融资成本，这是利率市场化的实质，尤其是在疫情的影响下，为企业降成本更是势在必行。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场利率的下行体现了央行加大逆周期调节力度、保持金融市场流动性合理充裕的政策方向，未来市场利率依旧有下行空间。

  许小乐认为，5年期的LPR下降的幅度低于1年期的LPR，5年期贷款里面主要是房贷，而1年期贷款里面主要是企业的中短期融资，可见本次利率调整更主要的是为了降低企业的融资成本和压力，结合中央政治局常务委员会的表述，短期内政策的主要目的是为了引导流动性进入实体经济，纾解企业因为疫情带来的现金流压力。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次LPR利率出现了下调，无论是1年期还是5年期，都呈现了贷款成本下降的导向，根据此次最新的报价，1年期下调幅度更大，而5年期及以上的则下调幅度较小，客观上有助于形成更为明确的降成本导向，对于相关企业的活力激活有积极的作用。从市场预期看，后续也还会有进一步下调的可能，但也会遵循循序渐进的方式，不会一步到位，体现了改革的大方向和逆周期管理的思路。

  房贷月供减少幅度不大

  许小乐表示，目前房贷锚定5年期LPR，首套房利率不低于5年期LPR，二套房利率不低于5年期LPR+60个基点。如果房贷利率都相应出现0.05个百分点的下滑，对普通购房者来说，最直接的影响就是月供的减少，以100万元25年等额本息的商业贷款为例，新利率下月供会减少30元，力度并不大。从长期看，基于利率下降是大趋势，已经买房的普通购房者可以通过变更贷款合同为一年一签，相应地降低月供成本。

  严跃进认为，中长期贷款的LPR利率一共报价了6次，其中2019年11月份下调了一次，这是第二次下调，有助于进一步引导市场预期，对于房贷的成本降低有积极作用。此外，今年3月份存量贷款进入LPR的改革也会启动，预计后续也会有相关政策出台。

  严跃进表示，LPR利率的下调，使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调，有助于房企经营成本的降低，对冲近期销售市场不景气的压力。而个人按揭贷款等比重更高，有助于进一步落实信贷的政策思路，对于购房者刺激购房需求、降低还贷压力等有积极的作用。