“非对称”下降的LPR，对房地产传递了什么信号？

  中房网讯 最新出炉的贷款市场报价利率（LPR）报价结果与市场预期基本吻合。

  2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR为4.05%，比上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.75%，比上期下调5个基点。

  自2019年LPR改革以来，1年期LPR第四次下调，且本次下调幅度扩大；5年期以上LPR则是改革后的第二次下调，降幅与此前一致。

  LPR“非对称”下降

  但值得注意的是，这也是继2019年11月1年期和5年期以上LPR同步下调5BP后，本次再次出现了两个期限LPR均下调的情况。

  而此次两个期限LPR也第一次出现非对称下降的情况，5年期以上LPR仅下调5个BP。此前市场普遍预计两个期限LPR均将跟随1年期MLF利率下调10BP，本次这一举动，超出了市场预期。

  实际上，本次LPR下调主要受MLF（中期借贷便利）利率下行带动，这也是货币政策强化逆周期调节、稳增长的重要信号。专家表示，LPR非对称下降传递两大信号，一是推动企业贷款利率显着下降，切实降低实体经济融资成本；二是房地产调控仍未放松。展望未来，降准仍有一定空间。

  国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，一方面，疫情对我国经济的影响是短期的，短端利率下降更多，重在帮助企业渡过当前难关。另一方面，5年期以上贷款中，个人住房贷款占比较高，非对称下降释放了房地产调控未放松的信号。

  中信证券研究所副所长明明对上证报表示，总体来看，5年期LPR的下调幅度比1年期LPR小，因为中长期LPR是按揭贷款的重要定价基准。考虑到坚持‘房住不炒’和房地产长效机制，央行对于5年期LPR还是比较谨慎的。

  方正证券首席经济学家颜色表示，五年期LPR如期下调，但是下调了5个BP，反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡。目前随着复工节奏逐步加快，企业中长期信贷需求逐步增加，需要5年期LPR下调支持实体经济的信贷需求。但是目前住房按揭挂钩五年期LPR，如果是10个BP的下调或对房地产刺激的信号过于强烈。因此5个BP的下调，可以看做央行在多重目标之间的权衡。

  市场人士分析，下调政策利率都是为降低实体经济融资成本，同时也是为了影响LPR报价。MLF是LPR的定价依据，而OMO利率影响银行同业负债成本，两者都影响到银行的部分资金成本。

  对于楼市，稳定而不“刺激”

  与房地产市场密切相关的，是5年期以上LPR。5年期以上LPR除了是企业中长期贷款的定价基准外，也是个人住房按揭贷款的定价基准。

  此前市场分歧的一个重要原因在于有观点认为，若5年期以上LPR跟随下调将对房地产市场产生较大宽松信号。

  按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2月20日5年期以上LPR为4.75%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2月20日5年期以上LPR计算为5.35%）。

  根据上海易居房地产研究院测算，此次下调后，统计的全国64个城市中100万元房贷、等额本息偿还30年，其月供额从此前1月份的5731元减少至5699元，减少了31元。

  从实际情况看，本次5年期以上LPR“降息”对房贷利率的调整影响有限。分类来看，对于已经转化为LPR报价的存量按揭贷款来说，其利率更新周期最短为1年，因此房贷利率不会立即随5年期以上LPR相应变化。对于新增房贷，降低的基准利率或将通过加点的方式调整，保持新增与存量房贷利率一致。

  此外，今年3月起，存量浮动贷款利率合同要正式启动定价基准转换工作，但按照央行规定，商业性住房贷款即便定价基准转换为LPR，转换后至少截至2020年底实际利率水平要保持不变，这也保证了房地产调控政策的稳定性、连续性。

  业内人士分析称，LPR利率下调使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调，有助于房企经营成本的降低，对冲近期销售市场不景气的压力。而个人按揭贷款比重更高，有助于进一步落实信贷的政策思路，激活购房者需求、降低还贷压力等积极作用。

  值得关注的是，央行在最新发布的货币政策执行报告中再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  此外，针对之前市场传闻央行拟调整宏观审慎评估（MPA）中房地产信贷相关考核指标。央行2月17日也予以否认，表示该消息不属实，这也说明房地产金融政策不会大幅放松。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌认为，长期来讲，政策对于房地产市场还是打压的，后续也不会出台更宽松的政策。短期只是针对房企遇到的困难，大约有十几个城市出台了一些纾困政策。2018年和2019年，中央政治局对房地产市场做过重要的决定，最核心的两条：一是房子是用来住的，不是用来炒的；二是认为房地产行业不应占用国家太多的资源，不希望更多的资源再进入到房地产市场。相信这个大政方针是不会变的。新冠疫情最严重影响两三个月，再长四五个月，这对于中国整个经济体来说不是什么大不了的事件。

  易居研究院分析认为，此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，进一步体现了2020年降低中长期资金成本、稳定经济增长的导向。同时对于当前房地产市场等都有较为积极的作用，有助于激活一部分购房需求，也在一定程度上能够防范市场持续低迷的风险。从房企近期的营销角度看，应该充分利用LPR利率下调等进行线上业务的推广，进而尽可能降低企业库存压力和资金压力。从市场预期来看，虽然CPI、存贷利差等指标会牵制LPR的下调，但大方向看，考虑到后续经济稳定和经济刺激等因素，LPR依然以下调为主要趋势。

  未来政策利率有望带动LPR下行

  事实上，央行今年以来持续开启政策工具箱以补充疫情影响下的银行体系流动性。元旦刚过，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金8000多亿元。2月3日庚子年金融市场开市第一天，央行通过公开市场投放流动性1.2万亿元，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

  另一方面，此前市场对于此次LPR利率下调有很强的预期。作为先行指标，在2月17日央行最新的公开市场操作中，MLF利率有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%。下降10个基点，被业内一致解读是为今日LPR的下调铺路。

  一些机构认为，本次疫情影响客观上加大并加速了货币政策逆周期调节的节奏，后续如MLF、公开市场操作利率等政策利率仍有望下调。

  交行金融市场业务中心资深分析师杨一成表示，若一季度经济数据不及预期，政策利率仍存在下调的可能性，预计时点为3月底至4月上旬。预计货币政策仍将维持偏宽松的态势，保持流动性合理充裕，通过定向投向、专项再贷款等方式降低金融机构以及实体经济融资成本，货币市场利率将在低位运行。

  渣打预计，2020年仍有望降准100bp，三季度前MLF仍将再下调10bp，以带动LPR下行。

  摩根士丹利华鑫证券章俊则表示，5年期LPR仅下调了5bp，这主要还是在坚持“房住不炒”以及“不将房地产作为短期经济刺激的手段”的基调下，在鼓励中长期投资的同时避免释放房地产政策放松的信号。

  央行2月19日发布的最新货币政策执行报告，承认了疫情对经济短期的下行压力，提出货币政策要增强主动性，继续灵活运用多种货币政策工具，有效支持经济运行在合理区间。可以预见，降成本依然是今年货币政策的主要目标，货币政策边际宽松仍有空间。

  来源：上海证券报、中房报、北京日报、证券时报、第一财经，中房网综合整理