银行面对房地产企业洗钱风险分析

  全球知名风险与合规公司Accuity曾发表研究报告指出，全球每年通过房地产洗钱的金额约为1.6万亿美元，同时，该公司商业战略副总裁Patrick Hinchin还表示，不管是澳大利亚、美国或英国，通过房地产洗钱已成为常见现象。

  这都是因为房地产交易金额动不动就是天文数字，银行必须正视房地产企业这种交易金额大、频率又高、交易隐蔽性强、资金转移快的行业特性，让不法分子很容易将违法所得通过大额现金购房、提前偿还购房贷款甚至直接成立房地产公司等手段掩护洗钱的目的，造成银行在承做房地产业务过程中不得不面对一定程度的洗钱风险。

  房地产企业属于人民银行规定的反洗钱特定非金融机构，在《中国人民银行办公厅关于加强特定非金融机构反洗钱监管工作的通知》中，已清楚地强调房地产企业本身就必须比照银行，也得履行反洗钱及反恐怖融资义务。

  银行可从客户身份识别(KYC)及可疑交易监控两个角度，从房地产开发商和房地产中介企业两个房地产领域进行分析。

  一、房地产开发商

  1.客户身份识别

  如果银行面对的是外资房地产开发公司，那就要留意一种是境内房地产公司通过境外子公司或关联公司，于境外募资发行企业债券后，再汇到境内转投资成立的项目公司，另一种则是外商直接从境外投资到境内成立的房地产外商投资企业。

  如果资金来源是在境外发债，那银行可通过取得发改委批文、公开信息资料、了解发债的担保方、反担保方与发债人关系或公司提供的其他数据，掌握该房地产企业最终受益所有人及担保资产来源，判断出资是否属于无法查证或来路不明的资金。

  若是属于外商以境外资金直接汇入境内成立的外商投资企业，则要关注该外商境外母公司是否为实体经营公司，还要特别关注境外母公司的资产规模与被投资企业出资间的匹配性，如果母公司是离岸公司，那就更必须正确识别最终受益所有人是谁，还必须进一步了解投资资金的来源。

  但若是常见的境内房地产开发公司，在排除投资方为央企、国企、上市公司等信息公开程度高的企业，较不需要担心资金来源及洗钱风险外，对于其他境内出资方，银行都需考虑应对最终受益所有人及资金来源采取强化识别措施(EDD)。

  2.可疑交易监控

  针对房地产开发商的可疑交易监控，银行可从四个重点进行掌握：

  A、除对房地产开发商的大额取现进行合理关注外，还须对房地产开发商的交易进行定期与不定期回溯分析，同时增加现金交易占交易金额比重的分析，当比重异常时须提请客户提供证明文件，以确认该笔房地产交易需使用现金支付的必要性。

  B、对房地产企业的大额现金存款进行合理关注，因为根据《住房和城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，购房人须使用银行转账方式支付购房款，因此若出现有人以现金购买房产，也就是房地产开发商存在大额现金存款，那从银行反洗钱工作角度就必须进行所谓KYCC（know your customers’customer）。

  C、银行须关注房地产开发商的购房退款现象，因为根据上述建房[2017]215号文规定，当购房交易发生退款时，房产开发商须按原支付途径，将资金退回原付款人银行账户，但实务中常发生房地产开发商退回的购房款，允许收款和退款对象不一致的反洗钱工作漏洞。

  D、对房产开发商出售新建商品房，银行须关注与外围楼盘房价相对比的合理性，避免出现通过不正常的巨额交易进行洗钱。

  二、房地产中介

  1.客户身份识别

  其实不管是房地产开发商还是房地产中介企业，都必须进行严格的客户身份识别，关注经营规模偏小的非连锁房地产中介公司，特别是那些有跨境房地产中介业务，或是股东、法定代表人、财务负责人名下，还有诸如留学中介等同属于洗钱风险较高的中介行业。

  2.可疑交易监控

  房地产中介的可疑交易监控可重点关注几个样态，一是有无存在大量相同、相近金额的收付现象？其次是交易对手是否具备之前专栏曾分析的地下钱庄特征？最后注意是否通过为房地产开发商提供咨询、代理销售等服务进行洗钱。

  最后，由于房地产企业本身就是反洗钱及反恐怖融资特定非金融机构，银行还可以通过评估房地产行业客户，是否具备健全的反洗钱内控体系及客户身份识别措施等，通过评估房地产企业的洗钱风险防范措施，来决定银行针对该房地产企业要采取怎样的反洗钱措施。

  （本文作者系上海富拉凯会计师事务所主任会计师）