抗疫下，房地产信托融资何去何从？

  近期，网上传出几家银行从2月开始放开房地产非标业务审批，叠加疫情的背景，市场对地产放松的讨论再度升温。尽管“房住不炒”未曾改变，但在抗疫之下，房企融资是否受到逆周期调节影响？信托融资是否有放松迹象？房企现金流和偿付能力将面临何种挑战？

  对此，第一财经记者采访多位银行资管、信托人士。信托人士普遍表示，自去年窗口指导以来（如房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模），2020年的地产信托融资、风控并未较2019年放松，且“432”仍是是银行、信托公司对房企发放贷款的红线。“即使是在当前的额度管控下，基本也能满足业务量，加之现在能同时满足合规标准和风险偏好的地产项目并不好找，因此基本还是聚焦头部地产企业。”某头部信托项目负责人告诉记者。

  而对资金需求方房企而言，当前其对新项目的意愿并不强。疫情下，售楼活动暂停，而销售现金流往往对房企而言比融资现金流更为关键。“对开发商而言，先稳下来，把手头产品做好，确保资金周转才是第一位的，而后才会考虑规模提升，目前多数审批项目尚未展开。”西安高新房地产开发财务总监王自更表示。

  不过，记者也了解到，银行可能存在非标额度年初提前下放的可能，同时开发贷流动性或比去年三、四季度更好一些，对部分项目贷款还款时间或在风控许可下适度宽限。

  信托融资规模、风控要求未放松

  去年，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端，信托融资规模限制目前也并无放松。目前，各大信托机构都在排查手头项目情况，并通过设计更满足客户需求的项目以适应转型。

  “我们春节前接到通知，2020年信托公司的房地产非标额度不能超过去年12月底。我们去年12月底的规模已较同年6月底下降较多，同时，目前房地产公司的融资意愿也在下降，地产融资性现金流（信托地产融资）也不会太快增加，今年信托规模至少在一个季度内会出现下降的格局。”中融信托助理总裁赵元近日在相关电话会议中表示。

  去年5月开始，针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，5月的“23号文”只是开始。当时，第一财经记者了解到，某信托公司收到窗口指导，针对房地产信托有5点要求。第一，房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模；第二，已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；第三，符合“432”通道类业务也算房地产项目，也要受到窗口指导影响，全部暂停；第四，地产公司并购类也算房地产项目，受到窗口指导影响，全部暂停；第五，未来公司每月老项目结束所释放出来的规模，优先供公司战略客户使用。

  “432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

  “目前信托额度并未松绑，同时在疫情背景下，各大机构都在对存量地产项目进行排查，主要观察房企的经营性现金流能扛多久，存续债务是否能偿还等。”中信信托信托业务部副总经理赵立新表示。

  他称，在去年的严监管下，信托驾轻就熟的融资模式被叫停，目前能够进行的放款模式包括抵押贷款等，并非信托的主流模式，因此影响了放款能力。“23号文”的重要条款包括，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。

  合规项目放款和展期灵活度或提高

  不过，赵立新认为，积极的一点或许在于，现阶段，各家公司在上报项目、审批推进方面都有意识地加快了速度，只是对风控要求并未放松，包括风险把控、城市筛选、交易对手的把控、项目指定的判断等。

  “鉴于疫情期间难以进行现场尽调，因此信托对于有互信基础的客户、优质或熟悉城市的项目推进速度较快。”他称。疫情过后，优质开发商的销售数据增长会更快，因此目前更容易获得支持，将关注以下指标——运营风格、财务报表较为稳健；自身团队比较成熟，开发口碑不错；布局合理（一二线城市以及经济发展可靠的三线城市），土储较为健康。

  上述头部信托业务人士也对记者表示：“非标额度的放开有待考证，最多可能是对到期贷款有序支持续贷的方案，这也主要因为目前各地房地产开工时间还要打个问号，”他提及，其所在机构春节前过会的一个12个月的地产项目，由于疫情无法开工，项目目前调整到了18个月。

  银行方面，近期有消息传出某股份银行已经放出几百亿非标额度（自营+理财），也有消息称央行或计划调整“宏观审慎评估体系”（MPA）中的房地产相关考核指标，不再细化考核按揭和开发贷款等具体比例。对此，有开发商对记者表示，去年末开始也有银行询问是否存在贷款需求，但多位银行资管人士对记者表示，银行层面并未出现整体非标额度的放松，“去年下半年我们近乎停了非标，近期的非标放款或和年初额度释放有关。”

  除了银行的非标贷款，就表内的开发贷而言，一般要求和销售进度挂钩。“银行都对房企的销售金额进行监控，设定具体还款日期，”王自更表示，“通过初步和各家银行的沟通，鉴于当前情况特殊，表内贷款在一定前提下可通过风控进行变更还款时间。”

  也有房企率先开始行动，通过各种优惠活动加速销售回款，以满足信托、银行对销售现金流的要求。例如，恒大将于2月18日启动其历史上力度最大的一次优惠让利，全国楼盘75折优惠。

  关注房企销售和偿债情况

  未来一段时间，开发商的房地产销售、现金流以及偿债进度都值得关注。

  穆迪方面表示，为阻止疫情进一步蔓延持续，许多城市的售楼处在春节后的一段时间将继续关闭，这或削弱2020年一季度开发商的地产销售，进而影响其现金流。“若建筑工人在节后推后返程复工，那么2020年上半年开发商的施工计划以及预售项目的完工可能延迟。与其他省市相比，武汉和湖北房地产市场回暖可能需要更长时间。”

  不过，穆迪也表示，一季度是传统的房地产销售和施工淡季，若疫情得到控制，届时开发商可在之后几个季度加速销售和施工进度。该机构预计，疫情可能导致2020年全国房地产合约销售额小幅下降，而此前预计销售额基本持平。

  此外，瑞银表示，上海、天津、南京等多个地方政府已出台政策支持，缓解开发商的资金压力，包括土地款项可申请延期或分期缴付，部份银行承诺延长开发贷款。就该机构覆盖的债券发行人来说，疫情没有对开发商的基本面造成重大影响。