地产行业融资趋势偏紧 现金流管理是重中之重

  年底将至，为了完成销售目标，加快资金回流速度，大牌房企已在打折促销，中小房企受限于资金链压力已经开始甩卖项目。融资渠道的紧缩和市场的低迷，让房企不得不主动收缩投资战线，并力争向销售端要现金。

  “说到房地产的融资，很多业内人士可能都有类似感受，近两年的融资渠道管控总体趋严了，从各个来源获得资金的挑战性和难度加大。”日前，在由华夏时报主办的稳·变·进 2019年华夏房地产投融资高峰论坛上，建银国际董事总经理曾粤晖表示，据不完全统计，截至今年10月份，合同销售金额接近或者超过千亿元的房企已经有30家左右，而几家头部企业更是早在两三年前已跨入5000亿元以上的量级，由此产生的巨大资金需求为之前任何时候所无法比拟。

  融资渠道收紧是大趋势

  “通常来讲，房企开发资金主要来源有自筹、境内外各种产品融资，以及来自其他各具特色的资金渠道。年期方面有短、中、长期；从项目维度看，为前期拿地，多通过信托、资管等非标融资；中期开发有开发贷、供应链金融产品助力；后期销售运营，有住房按揭贷款等传统方式；此外，商业地产还会有经营性物业抵押贷款等融资选项。”曾粤晖表示，从公司维度来看，IPO上市、基金、短中长期公私募债券、定向工具、资产证券化等都是可以采用的手段和方式。

  有房企主管融资的管理层人士向《证券日报》透露，今年以来，但凡能用到的融资渠道，所有的融资工具，企业都会有所准备。“只要窗口期能利用上，我们都会主动去利用，获取资金输血。即使利率较高，也会选择借款。”

  在三盛地产集团常务副总裁冯辉明看来，房地产融资环境体现在三个方面。“资本市场确实收缩了，发债、各种窗口目前阶段性关闭了，但还是有一些机会存在；在上半年，后端质押局部还可以做，但目前看，一些信托机构现在压力已经很大，总体来讲会更紧；在按揭贷款方面，上半年不会体会到按揭方面会有控制，但9月底或者10月底已进行控制，银行要降到一定的比例。所以，整体来看，房地产行业融资渠道收紧是大趋势。”

  “市场每年都会发生一些新的变化，今年整个房地产行业运营情况也出现了一些新的变化，金融监管政策也提出了新的要求。总体来说这两年，尤其是今年以来对于房地产业务合规等金融监管政策要求越来越严，风险管控要求越来越高，作为投向地产主要的资金渠道之一，信托业面临着新的转型与定位要求。”四川信托副总裁马振邦在上述峰会上表示，从企业角度来说，我们在一线拓展业务中更多地会关注企业的经营风险，关注现金流。在整体风险可控的环境下杠杆率一定要降下来，总体来说，把合规与风险管控放在第一位，这就是切身的感受。

  现金流管理是重中之重

  事实上，在降杠杆的大势下，企业面临资金压力之际，都开始越发重视现金流管理。在这一年的接触中，不少房企高管都曾向《证券日报》记者表示，今年最看重的财务指标是经营现金流，重中之重是对现金流的管理，全集团都在尽力提升销售回款率。

  “行业收跟放基本上是常态化的，而且收跟放的时间性周期会更短。”冯辉明表示，在这种情况下，要把经营节奏、投资节奏、融资节奏做好。在经营现金流把控方面，严格遵从内部的管控，要降低风险、降低流动的风险，做动态的压力测试和动态的资金管理。虽然每个企业可能都不一样，但是把握好你的节奏，就能在冬天看到春天的机会。

  无独有偶，在弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊看来， 随着目前市场监管日益严苛，加之新监管杠杆政策的出台，致使现在资本市场上所有企业资金压力都非常大。在此背景下，规模较大或是增速较快的公司，首先要往高质量，稳步增长的方向努力，在相对比较成熟的发展行业中做深耕，聚焦主业，不太建议多元化太宽泛的发展；其次，必须在内生方面控制好成本，加快现金流回流，现金流安全是重中之重，是企业生存与发展的保证。

  “任何行业做好现金流管理都非常重要，尤其是地产行业，对资金依赖度高，对融资依赖度更高，同时也一定要做好负债端管理。”马振邦解释。