5年期LPR首降 楼市影响几何

  11月20日，LPR（贷款市场报价利率）第四次报价出炉：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，两品种LPR均较上次报价下调5个基点，且5年期以上为新LPR亮相以来的首次下调。分析人士指出，本次LPR下调幅度与当月MLF（中期借贷便利）利率降幅一致，明确了央行货币政策价格工具的传导机制。此外，5年期以上LPR利率下调，客观上使房贷压力减少，利于刚需购房者，房贷利率随着LPR降低出现轻微下行或将成为趋势。不过，因各种政策约束，预计下调空间也有限，保持平稳将是主流。

  明确货币政策价格工具传导机制

  据央行官网11月20日消息，LPR最新报价为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均较上期下调5个基点。此前，10月21日公布的1年期LPR利率为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。

  值得一提的是，本月MLF利率和逆回购利率已分别下调了5个基点。11月5日央行开展了4000亿元操作，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。11月18日，央行开展了1800亿元为期7天的逆回购操作，并将利率由2.55%下调至2.5%。

  事实上，在11月20日的LPR报价出炉之前，便有分析人士指出此次报价非常关键和重要，它将明确MLF利率和LPR之间的传导机制。中国民生银行首席研究员温彬表示，本次LPR下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个基点一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。

  他还指出，当前，央行加大逆周期调控力度，11月先后下调1年期MLF利率和7天逆回购利率，继续引导市场利率和LPR利率下行，这对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。东方金诚首席宏观分析师王青也表示，本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放强化逆周期调节信号。

  据了解，目前新的LPR已经执行了四次报价，8月20日首次LPR为：1年期4.25%，5年期以上4.85%；9月20日LPR为：1年期4.2%，5年期以上4.85%；10月21日LPR为：1年期4.2%，5年期以上4.85%。

  利好刚需购房者

  值得一提的是，最新LPR报价中，5年期以上LPR为4.8%，较上次下调5个基点，并且为新LPR亮相以来首次下调。因五年以上贷款大部分是房贷，其利率下调颇受市场关注。

  中原地产首席分析师张大伟指出，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企业贷款成本，5年期以上LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期以上LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

  根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减小，对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元，具有积极的降低负担的效应。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从后续市场表现看，近期市场观望情绪继续增加，而类似LPR利率下调客观上使得房贷的压力会减小，这也有助于后续购房者的积极入市。到了年底房企的降价促销力度增大，相关房贷的优惠自然也容易吸引更多的购房者入市，进而有助于带来更多的市场交易活跃态势。

  张大伟还指出，LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。对于刚需购房者来说，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

  北京商报记者注意到，此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。央行2019年三季度中国货币政策执行报告也强调，将按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  交通银行首席经济学家连平表示，长端LPR下行不等同于房贷政策全面放松。LPR新机制以来，5年期以上LPR首次下行，主要目标在于引导企业中长期信贷融资成本下降，但绝非房贷政策放松的政策信号。当然也不排除房地产调控政策因城施策，局部针对性进行调整的可能。

  苏宁金融研究院研究员陶金指出，房贷利率下降的空间被打开，房地产市场韧性值得注意，同时房地产市场的调控手段较多，预计房地产市场总体仍然将受到严格调控。不过利率下降后，首套房等刚需将会有一定程度的扩张。

  政策性降息过程启动

  11月公开市场政策利率接连下调，最新LPR随之下行，接下来的货币政策值得期待。“从11月开始，本轮政策性降息过程已经启动，未来LPR也将随政策利率进入一个持续下调过程。”王青表示，回顾政策利率调整历史，鲜见一次下调后即止步的情况，往往表现为一个连续多次的调整过程。未来一段时间稳增长需求上升，货币政策逆周期调节力度将持续加大，MLF利率、7天期逆回购利率仍有下调趋势。不过，考虑到接下来“猪通胀”还将带动CPI走高，稳定房价、稳定宏观杠杆率及防控系统性金融风险等在货币政策目标中占有重要位置，本轮利率调整过程将主要采取“小步慢行”节奏，避免出现“大水漫灌”现象。

  在LPR实际使用方面，11月19日央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调商业银行要“真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行”。

  王青指出，这意味着监管层一方面要求银行在新发放贷款中继续扩大LPR使用范围，更重要的是要求银行要在贷款定价中切实体现LPR下调结果，让企业感受到贷款利率确实在下降，而非在转向以LPR为基准定价的过程中，通过提高风险溢价等方式，总体维持原有贷款利率水平。

  北京科技大学经济管理学院金融工程系教授刘澄表示，未来整体货币政策会维持中性偏松，以保证经济的增长，通过降低利率给经济注入足够的货币，缓解企业的融资困难，降低企业的融资成本，从这点看利率还会有一个震荡下行的趋势。

  在温彬看来，下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率隐性下限，畅通货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动贷款实际利率下行。