高层关注空置房源 税费调整或是下一步动作

  解决城市住房问题除了要增加房源供应外，存量闲置房源的盘活也逐渐进入高层决策视野。

  中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日在住房和城乡建设部调研时表示，要加强调查研究，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。要着重解决城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体的住房困难问题，通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房，实现更多住房困难群众住有所居。

  并无确切的空置数据

  国内空置闲置住房有多少？空置率高否？这些问题各界仍需进一步讨论。

  3月19日，国务院发展研究中心原副主任侯云春在“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，中国的住房市场已经转为供需总量基本平衡与结构比较严重不合理的矛盾，在坚持“房住不炒”的同时，还应强调“房住不空”，注意解决空置率太高的问题。房子空着不住是对社会资源的极大浪费，同时也是对关联行业乃至整个经济的严重误导。

  “要坚持房住不炒、房住不空，使房地产市场回归理性，大力发展租赁市场，加强房地产市场的管理，加快住房供给侧结构性改革，努力构建房地市场平稳健康发展长效机制，把现有的存量房充分利用起来，把一些增量房更加有效地用于满足刚性需求。”侯云春称。

  何为空置房源？这个目前并没有官方定义和标准，也就没有所谓的官方统计数据。此前曾有民间研究机构发布过相关数据，但尚不足形成一致意见。

  中原地产首席分析师张大伟认为，民间机构发布的各种空置数据差距都非常大，并不能作为制定政策的依据。对于国内如何计算房地产空置情况，现在没有标准，也没有官方数据证明空置情况。

  去年10月9日，在2018年第三期《参事讲堂》上，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

  仇保兴认为，根据国际货币基金组织发布的报告，像法国和日本这样的发达国家，在城镇化率峰值过去之后，人均住房面积约为35-40平方米。我们国家绝大多数省份的抽样调查表明，人均住房面积已经达到这个数值，这就意味着我们国家许多三四线城市的住房空置率会逐步上升。

  去年12月，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心也曾发布基于家庭入户调查的城镇住房空置的报告。

  这份名为《2017中国城镇住房空置分析》的报告称，2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房，我国二线和三线城市住房空置率高于一线城市。

  报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

  全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在2018陆家嘴论坛上曾表示，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。

  什么手段来盘活闲置住房？

  虽然各方对国内到底有多少空置住房尚不能形成一致意见，但应该通过一些政策手段来盘活这些存量房源逐渐形成共识。

  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，从国际比较来看，中国住房空置率仍然处于较高水平，研究制定空置税和房产税有助盘活存量住房，降低空置率。

  《2017中国城镇住房空置分析》报告对盘活空置住房资源的国际政策进行了梳理，具体包括房产税和空置税。通过分析美国房地产市场2010-2017年的城市数据，报告发现房产税负担越重的地区，空置率越低。

  甘犁表示，虽然从国际经验上来看，房产税是盘活存量的有效措施，但出台房产税不仅需要全国联网的信息系统，还需要研究它的可负担性并达成共识。

  甘犁建议先在基础条件好的，住房资源紧张的城市试行空置税。空置税的税率不会高，目的不是为了收税，而是要把闲置资源利用起来。

  张大伟表示，当下房地产市场税收基本集中在交易环节，未来在房地产税落地的情况下，其中必然降低交易环节，增加持有环节的税收。空置税出台可能性不大，但持有环节，针对多套持有收取相对高税费是必然趋势。

  在前述《参事讲堂》上，仇保兴认为，为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，应率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

  不过，通过调整税收的方式来盘活空置住房，仍尚需时日。

  按照我国确定的税收法定原则，一是今后开征新税的，应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律。二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间也作出了安排，力争在2020年前完成改革任务。

  换言之，即便要开征空置税也要通过全国人大及其常委会制定相应的法律。

  去年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件。其中，第一类项目69件，即条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。此外，还有47件列入第二类项目，需要抓紧工作、条件成熟时提请审议。

  所谓空置税并未出现在上述立法规划中。这也意味着，如无意外情况，至少到2023年，空置税不会进入全国人大的立法议程。

  不过，房地产税确实在推进过程中。

  今年3月9日，在十三届全国人大二次会议记者会上，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。