新年房企融资千亿 利率仍处高位

  虽然没有迹象表明不久前的央行降准带来的影响已传导至地产行业，但1月以来，地产行业仍旧延续了去年底融资回暖的局面。截至目前，超过10家房企已发布境内外融资计划，总规模已接近1000亿元。

  年初房企密集融资

  与去年同期相比，房企融资的闸门无疑已处于开启状态。

  1月16日，正荣地产集团有限公司发布公告称，公司额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据；同日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%。

  此前的两天里，包括中国奥园、中骏集团、世茂股份、华夏幸福、富力集团、新城控股、力高地产、金科股份、电建地产超过10家上市房企纷纷发布企业发行优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券等各类融资计划。

  据不完全统计，1月前半段，上市房企已公布近40笔融资计划，合计融资额度接近1000亿元。1月也有望成为继去年11月来房企年末出现一波融资高峰后的又一个小高潮。

  据相关机构不完全统计，2018年85家典型房企融资总额为11920亿元，同比下降11.09%。其中，去年11月，2018年几乎持续收紧的融资渠道有所放松，房企融资规模也首次攀升至久违的千亿级台阶。之后，2018年12月，地产行业出现了一个1600亿元规模的融资高潮。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，与去年11-12月类似，房企融资渠道正在打开。从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低，房地产业最近几个月资金情况出现了缓解。对房企而言，当前楼市销售逐渐放缓，回款难度加大。再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力，房企对融资的诉求明显上涨。

  融资成本下降

  与2018年底房企集中融资时成本大幅上升不同，今年1月，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。甚至还出现了企业债利率不足4%的融资。同时，包括富力等企业完成了大额度企业债。

  以正荣地产1月16日发布的融资公告为例，该公司发行1.5亿美元的优先票据的年息为10.5%。而2018年10月25日，正荣地产发行的0.7亿美元的优先票据年息已达12.5%。年息虽然仍相对处于高位，但前后相比也降低了2个点。

  厦门建发1月14日发布公告称，已成功发行2019年度第二期超短期融资券，资金均已到账，规模为6亿元，期限260日，利率3.68%；同时，电建地产公告显示，公司拟发10亿元超短期债券，利率3.5%-4.5%；金科股份拟发12亿元短期融资券，利率最高6.9%。同时，金科还披露公司拟发最高10亿元中期票据，利率6.5%-7.3%。

  业内人士分析，虽然去年后两个月融资规模上升明显，但融资成本则显着提高。而当前房企融资利率有下降趋势。

  资料显示，去年11月，房企与金融机构合作开始频繁，但随之房企融资利率水平大幅上涨。例如华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%；华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%；时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%；恒大发行的3笔共18亿美元优先票据，融资利率分别为11%、13%、13.75%。

  易居智库市场研究总监严跃进分析，融资利率水平能体现房企融资成本和难度大小。房企融资压力也有所缓解，反映出各界对地产行业的整体预期有所调整。总体而言，2018年是房企最近几年资金压力最大的一年，2019年企业依然持续面临资金压力。

  克而瑞研究中心认为，即便近期房企融资回暖，融资成本有所下滑，但行业总体融资成本仍处高位。

  融资闸门开启

  “不排除降准对市场的心理预期有所影响”，一位楼市观察者表示，无论是从融资规模还是利率水平来看，房企融资环境已经有所宽松，虽然本轮降准的定向目标是中小企业和实体行业，但货币政策的整体宽松对地产行业仍然会有间接正向的影响。

  合硕机构首席分析师郭毅认为，降准对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一二线城市的土地市场将逐步升温。 

  需要注意的是，央行降准并不会对购房需求产生迅速的向上拉动。毕竟制约购房消费的关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，因而降准难以直接降低购房成本，对开发商回笼资金的影响也有限。

  现在判断房企融资渠道就此开启恐怕为时尚早。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析，此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济，初衷并不是为了房地产，地产企业必须有清醒的认识。

  监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。加上当前房企普遍进入前期债务兑付高峰期，一些企业再叠加业绩下滑，都让企业面临偿债风险。

  1月16日

  正荣地产额外发行1.5亿美元年息10.5%的优先票据

  禹洲地产发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%

  1月15日

  中国奥园将发行本金为5亿美元票据，年利率8.5%

  中骏集团申请发行5亿美元2021年到期优先票据

  正荣地产2亿美元优先票据将于港交所发行及上市，年息8.6%

  世茂股份公开发行2019年公司债券（第一期）规模20亿元，期限3年，利率4.65%

  华夏幸福拟发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为10亿元

  富力拟发最高13亿元超短期融资券用于偿还金融机构借款

  招商局蛇口拟发行15亿元超短期融资券

  新城控股发行金额为3亿美元的优先票据，利率7.5%