地产信托未“断供” 仍是信托公司心头爱

  近期，房地产信托发行数量、规模双双下跌。地产信托业务这是要被信托公司放弃的节奏吗？

  今年8月下旬，市场上传来消息称，部分地区的银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托计划可继续发行。随后，这一消息得到证实，部分信托公司确实接到监管的窗口指导，要求后续审慎开展房地产信托业务。

  当时，有接近监管部门人士对相关媒体指出，此次个别公司收到监管要求可能与该公司地产业务风险过高有关。

  不过，业界担忧的地产信托“断供”情况并未出现。记者采访了解到，大部分信托公司的地产信托业务仍正常开展。

  “房地产领域仍是目前信托公司的主要投向。不过，值得警惕的是，房地产业严监管是当前不争的事实。”用益信托资深分析师帅国让在接受《国际金融报》记者采访时称，当前，不少信托公司开始加强风控，并提高地产信托的业务门槛。

  9月发行数量、规模双降

  事实上，目前房地产融资需求仍旧较高，但房企发债、银行贷款等融资渠道受限，回归信托融资渠道正成为当前大多数房企的一个选择。

  用益信托报告指出，从发行市场情况来看，房地产信托表现仍旧抢眼，可以看出目前房企依旧存在较大融资需求，房地产信托再次开启疯狂“吸金”模式。

  不过，与8月相比，9月房地产信托的发行有明显“降温”态势。数据显示，9月，集合信托市场共发行房地产信托产品369款，发行规模652.97亿元；而8月共计发行房地产信托产品519款，募集资金量1009.81亿元。相较而言，9月发行规模环比下降35.34%，发行数量环比也出现29.09%的下滑。

  资深信托研究员袁吉伟对《国际金融报》记者表示，9月临近国庆假期，由于假日因素，所以当月发行略有下降，而8月的窗口指导政策对信托公司后续产品发行也带来一定的冲击和影响。

  不过，用益研究根据公开资料不完全统计，今年第三季度，投向房地产领域信托规模仍居首，占比达37%。房地产信托募集资金1662.37亿元，环比下滑1.26%，但募集资金规模占比43.62%，环比上升5.71个百分点。

  上述报告指出，重资产运作的房企几乎不计成本地从信托渠道获得融资，房地产信托大幅增长依赖于房企强劲的资金需求。但融资成本高企和监管政策的收紧，房地产市场呈现“风声鹤唳”态势，未来房地产信托业务规模缩水在情理之中。

  地产信托业务要被弃？

  处于风口浪尖的地产信托，如何在监管关注的背景下存活，考验着各大公司的智慧。

  “这段时间，公司的地产信托业务控制得比较严格，但并没有停止地产业务，主要做央企、国企之类的大品牌。”上海一家信托公司的机构资金部经理对《国际金融报》记者表示，之后业务情况如何，目前大家也都不清楚，还得看政策和监管指导。

  “暂停房地产业务的信托公司只是个别的，最近房地产信托发行还是较多，说明影响不是太大。”不过，袁吉伟也强调，由于近期房地产行业仍面临调控压力，后续房地产信托发行增速会有下降趋势。

  深圳某信托公司的信托业务部门相关人士对记者表示，当前经济形势不好，国家管控很严，业务都不好做。不过，目前房地产业务还没暂停，也还是公司的一大重要业务。“今年8月份的时候市场传言暂停房地产信托业务，我们当时也咨询了对接监管的团队，并没有收到指导意见。”该人士如是说。

  一位华北区域信托公司人士则称，自从收到银监部门窗口指导后，公司的存量业务继续做，但增量地产信托业务就不做了。

  需要指出的是，多位信托行业人士谈到，由于地产信托某种程度上弥补了房企的资金缺口，因此监管部门不会完全对地产信托业务实行“封杀令”。

  相关行业人士分析，监管趋严或是影响9月房地产信托业务收缩的一个主要原因，但并不意味着地产信托业务不能做了。房地产信托作为传统业务之一，是当前帮助信托公司盈利的重要业务，轻易放弃的可能性不大。

  未来3年是地产偿债高峰

  地产信托依然是各大信托机构热衷的业务之一。

  中国信托业协会最新数据显示，今年第二季度信托规模连续下滑，但房地产信托规模持续增长。第二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比第一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。第二季度房地产信托新增规模当年累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比第一季度占比提升了3.5个百分点。

  此外，今年对房地产行业来说，形势更为严峻。一来融资渠道受限，要求降低杠杆，防范金融风险，二来“借新偿旧”的做法也被严格管控。业界认为，接下来的三年都是地产行业的偿债高峰期。

  有证券机构测算数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019年至2021年到期偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，偿债压力与日俱增。

  “对于类似信托方面的暂停，自然是一个利空消息。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时称，这也要求此类企业重视近期的金融政策管控，以及审视现金流的问题。今年是资金小年，房企需要以价换量来回笼资金。同时也要和银行搭建更好的战略合作关系，这样才可以形成更好的投资机会和融资机会。

  严跃进进一步分析，对于地产信托业务来说，不排除部分具体项目会面临暂停，但本质上是银行本身的业务规范，即银行对于此类信托业务的合作，需要更加谨慎，属于流程重新梳理和审批更加严格的体现。

  不过，严跃进也表示，地产行业当前资金面其实是有所收紧的。从供给侧改革的角度看，应该是鼓励开发商积极拿地和进行新开工，但近期部分土地出现流拍等情况，多少也说明企业面临很多资金压力。“对于信托等计划，不排除部分区域还是会给予宽松政策，关键就是项目投资应该合规，同时也看各地对于房地产开发的支持力度”。