房贷狂飙猛刹车 央行召集商业银行信贷会议

  在各地密集出台楼市调控政策之后，市场将关注目光转向了关键性的信贷。

  央行行长周小川在10月6日-9日的几日内在两个场合均表态会对信贷增长有所控制之后，央行又于10月12日召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。

  “银行会否收紧、放慢按揭贷款发放节奏仍待观察。但严控房贷门槛，加大资格审查力度，控制房贷余额已成大势所趋。”某股份制银行内部人士告诉《华夏时报》记者，未来一段时间内，我国居民住房需求仍将呈增长态势，但个人住房贷款的爆发性增长将迎来拐点。

  微妙的变化

  房地产市场的调控政策密集出台，银行收紧传闻持续发酵。

  10月14日上午，有消息称广州的房产中介接到广发银行通知，要求按揭中介在当日下午3点前将客户144平方米以上豪宅的房贷申请资料报送给广发银行，广发银行将在3点之后停止收单，其原因是传闻广州或在本周末将144平方米以上首套房的首付比例从三成提高至七成。

  广发银行广州分行回复《华夏时报》记者称，这是个别中介对该行政策的误读。该行没有针对144平方米以上房屋的房贷进行不接件或停件的政策，“我行一直欢迎广大客户前来办理各类房贷。此次只是针对近期房贷申请数量增多、贷款审批积压的情况，为提高审批速度，我行要求有关按揭中介尽快补齐相关资料。”

  “目前北京各家银行一直正常放贷，批贷速度和放款速度没有变化，并未出现收紧的现象。”北京链家地产中介告诉记者，银行也反馈，政策在持续调整中，网签后应尽快批贷，以免存在变数。

  《华夏时报》记者走访了多家银行了解到，在北京市场各家银行目前执行新政差别在于对外地贷款的认定。其中工行规定“以购房人家庭为单位考察住房及贷款，不考虑非购房人家庭的共同借款人家庭的住房及贷款”。

  在北京无房、无未结清住房贷款，视为首套住房；外地有一笔未结清住房贷款，仍视为首套住房。北京有房，且仅有一套（无论贷款是否结清）同等视为二套住房。有两笔及以上未结清房贷（无论北京还是外地）则拒贷。

  但在外地贷款认定上，目前农行、光大、中国银行等给出的说法是并不认定，仅视为负债，“只看北京房产和北京未结清贷款。”

  “从以往来看，其他银行都以工行的政策为风向标，未来会否调整存在变数。”链家地产中介表示，在外地贷款认定上将影响一大批人群，堪称变相提高了资格审查力度。

  而在上海，国庆假期里就有消息传出民生银行对于“离婚不到半年”的房贷申请人加大严查力度：离婚前若不符合贷款申请资格，则即便其离婚，也对其直接停贷。

  对此，民生银行向《华夏时报》记者回应称，上海分行是按监管部门要求，严查假离婚。“监管严查本身就是一种态度。”上述股份制银行人士表示，加码限贷、控制房贷余额已是大势所趋。

  央行在“吹风会”上也要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

  报道称，监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导，加强宏观审慎评估（MPA）的约束等，以约束商业银行的信贷投放至楼市。

  房贷大漫灌

  “可以说此轮楼市疯涨，信贷投放起到了推波助澜的作用。”某国有大行银行人士称，而2014年“9·30”楼市新政成为两年来楼市上涨的关键起点。

  《华夏时报》记者查阅历年数据发现，个人房贷的投放印证了上述银行人士的观点。央行数据显示，2012年个人购房贷款尚不足1万亿，为9610亿元。2013年也仅为1.7万亿。

  步入2014年，房贷利率渐进松绑，当年9月30日，《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》下发，对首套房再启“认贷不认房”界定标准，同时对二套已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。

  融360信贷专家徐瑾两年前接受本报记者采访时表示，不管有多少套房，还清再买都算首套房的消息不靠谱，违背中央“抑制投机，遏制房价过快上涨”的调控目标。

  如今来看，这为投机市场开了空间的同时，也为个人住房贷款需求释放了巨大的空间，当年新增房贷投放飙升至2.68万亿。2015年在央行5次降息下，商业银行再投放了2.66万亿的新增房贷。

  2016年房贷投放出现“井喷”，在上半年新增人民币贷款7.5万亿中，有至少2.3万亿投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%。进入下半年，资金仍在蜂拥而入。7月全国人民币贷款增加4636亿，其中住户部门中长期贷款增加4773亿，新增贷款全部是房贷。8月新增人民币贷款的主力军仍然是个人住房贷款，人民币贷款增长9487亿元，住户部门贷款增加6755亿元，其中以个人按揭贷款为主的中长期贷款占比近八成。

  中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，去库存、去杠杆都是今年中央确定的重要经济任务，但用加杠杆来去库存显然并非宏观经济政策的本义。而如何协调去库存、去杠杆之间的关系，既鼓励和支持发展实体经济，又引导社会资金“脱虚入实”，是下一步搞好宏观经济调控的重大课题。

  融360监测数据显示，在全国533家银行中，9月份明确执行二套房首付四成及以下的银行共有374家，占比70.17%，执行二套房首付三成的银行有288家，占比达54.03%。而执行五成、六成及七成的银行数仅分别为84家、20家和46家。

  显然，提高二套房认定标准将对银行各家贷款业务影响很大，或能成为遏制投资性需求的有效机制，解决刚性需求。

  “从资产质量来看，按揭贷款不良贷款率不到0.5%，远远低于整体银行业2%左右的不良贷款水平，已成为信贷投放的优质资产，会继续投放按揭贷款。”多位银行人士向记者表示，但楼市新规提高了二套房门槛，将投机客阻拦下来，房贷放缓或成为大趋势，且按照惯例，四季度的信贷额度本就吃紧。

  同时，周小川几日内在两个场合表态会对信贷增长有所控制。10月6日，周小川在美国华盛顿举行的二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

  10月7日-9日，周小川在第34届国际货币与金融委员会（IMFC）部长级会议上指出，中国信贷增长较快，反映了中国在全球经济增长乏力背景下应对风险、促进增长所做的努力。随着全球经济复苏逐步正常化，中国会对信贷增长有所控制。