2019中国房地产开发企业500强测评研究报告

  中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”测评工作已连续开展十一年，测评成果和研究报告已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  本次测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、经济责任、慈善活动等19个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等52个三级指标全面衡量企业的综合实力。

  1、年度特征分析

  （1）房住不炒因城施策 销售增速略有回调

  政策方面，2018年房地产调控政策呈现三个阶段的变化，全年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动。

  随着“因城施策”的逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显着。成交占比上看，一二线城市成交规模占比下降，三四线城市占比上升。企业格局方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家，创历史新高。

  （2）恒大再次蝉联榜首 十强微变百强分化

  经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2019中国房地产开发企业500强榜单。前三强仍由恒大、万科、碧桂园占据。其中，恒大集团再次蝉联第一。万科上升1位，排名第二，碧桂园排名第三。三强全年销售金额都超过了5000亿元。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中，新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位和2位。

  （3）华东华南持续占优 华北占比继续提升

以500强房企总部所在地区域为标准进行划分。其中，华东地区占比42.3%，同2018年基本持平；华南地区占比20.4%，华北地区占比14.9%，西部地区占比8.9%，东北地区占比4.0%，同比有所提升；中部地区占比9.4%，同比有所降低。华东、华南与华北三区企业数量占比达到77%，华北地区继2018年之后占比继续提升，发展势头良好。

  2、企业规模分析

  （1）资产规模稳步增长 龙头企业保持强势

2018年，500强房地产开发企业总资产均值为603亿，同比增长26.23%，增速较上年回落2.29个百分点；净资产均值为130.6亿元，同比增长21.2%，增速较上年提升4.17个百分点。整体来看，500强房地产开发企业总资产规模继续保持稳步增长的态势，净资产规模增速出现回升。

  2018年房地产市场呈现“一线冷清、二线稳定、三四线先高后低，余温尚存”的情况。500强房地产开发企业资产规模的稳步上升，主要得益于低线城市较好的市场状况。净资产增速回升，一方面源于17年增速下降较快，基数较低；另一方面， 500强企业18年盈利普遍良好，在总体杠杆率保持稳定的情况下，经营成果并没有过多流入债权方。

  具体到企业层面，龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。但是，四季度来，部分龙头房企规模增速较一二季度增速下降明显，预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。在因城施策的宏观背景下，中小房企因地域限制，业绩出现较大分化。

  （2）百强业绩表现突出 整体销售再上台阶

　　2018年，全国商品房销售面积、销售金额再创历年新高。500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米，同比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿新高，同比增长17.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01%， 分别较上年提升4.17和2.77个百分点。

  （3）龙头规模效应凸显 行业集中趋势依旧

  2018年，龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比（CR4）从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，四企业集中度与2017年基本持平。与此同时，2018年，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除了十强的份额比2017年降低0.01个百分点，其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。

　　从本次500强测评结果来看，2018年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的32%，销售面积总计约占500强总销售面积的33%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的68%、84%、96%。总体来看，10强企业占比略有下降，百强企业市场占有率与2017年持平，200强企业市场占有率进一步提高。

  从百强企业销售金额的分段分布来看，2018年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3530亿元、1695亿元、581亿元、235亿元，各组别中位数较上年均有大幅提升，提升比率分别为14.65%、56.37%、29.98%和21.13%，其中11-20强和21-50强企业规模加速扩张，销售发展大幅领先。

  3、风险管理分析

  （1）长期负债保持平稳 债务风险整体可控

　　长期负债方面，500强开发企业2018年资产负债率均值为64.21%，较上年小幅上升32个基点；整体来看，房地产开发企业的杠杆保持平稳。短期偿债能力方面，2018年500强开发企业短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.99，较2017年下降13.2%；速动比率均值为0.88，,较2017年下降15.4%。房企持有现金较为充裕，短债风险总体可控。中位数看，资产负债率为0.6513，高于平均值，表明头部房企的杠杆水平要低于平均水平，显示出头部房企较好的风险管理。流动比率的中位数为1.68，速动比率的中位数为0.58，都低于平均值，说明一般房企的流动性水平相对于平均来说较低，头部房企的流动性管理相对较好。

  （2）到位资金增速回落 利用外资大幅下降

  国家统计局数据显示，2018年房地产开发企业到位资金16.59万亿元，同比增长6.4%，增速较上年有所回落。从资金来源看，国内贷款24005亿元，同比下降4.9%；利用外资108亿元，同比下降35.8%；自筹资金55831亿元，同比增长9.7%；定金及预收款55418亿元，同比增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，同比下降0.8%。受去杠杆以及融资政策收紧影响，国内贷款、个人贷款以及利用外资都有所降低，增长主要来自于自筹资金与定金及预收款部分。

　　2018年，受融资政策调控影响，房企利用外资大幅下降，主要源于上半年政策限制房企境外发债的使用用途，要求境外发债主要用于偿还到期债务并且限制房地产企业海外融资资金投资境内房地产项目。另外受美联储加息的影响，境外融资成本有所上升，也在一定程度上抑制了房企境外融资的需求。

  （3）融资渠道整体收窄 融资成本逐步抬高

  2018年上半年，随着国内融资监管的收紧，很多房企转向海外市场融资，受到美联储加息周期的影响，房企的融资成本逐步抬高，5月，发改委发文限制了海外融资的使用范围使得下半年房企海外融资逐月下降，给房企造成一定的融资压力。年末随着监管的放松，房企加大了融资力度。整体而言，2018年房企融资规模小幅下降。据克而瑞的数据，85家典型房企2018年融资总额为11920亿元，同比下降11.09%。

　　在融资成本上，2018年相对于上年有所提高，2018年85家典型房企境内债券融资成本为5.75%，同比上升16个基点，境外债券融资7.08%，同比上升32个基点，综合成本为6.4%，同比上升17个基点。融资结构上，股权融资以及永续债占比3.9%，同比下降10.5%，境外债权融资占比33.6%，同比上升10.1%。11月后海外债发行回温，11月境内房企境外债发行了42.65亿美元，但融资成本走高。另外随着监管的放松，近期多家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达500亿元。但总的来说，房地产由非标融资转向更加依赖于银行贷款、股权、标准化债券及资产支持证券，而海外融资规模可能也会进一步扩大。

  4、盈利能力分析

  （1）净利润额加速增长 财务费用占比上升

2018年，500强房地产开发企业净利润均值达9.67亿元，同比增长27.72%，增速较上年出现明显回升。典型企业净利润普遍良好，其中恒大集团在引入战略投资者后，半年报净利润530.26亿，超过碧桂园、万科、保利、绿地四家房企之和。

  与此同时，500强房企三项费用均值达到9.6亿，三费占营收的比重为12.38%。总体来看，500强房企三费增长率略高于营收增长率，三费占营收比重较去年有所上升，主要原因是融资环境趋紧，融资费用上升。

  （2）盈利表现维持高位 土地价格出现回调

  2018年，500强房企总资产收益率均值2.83%，较2017年上升了0.07个百分点；净资产收益率均值为6.32%，较2017年上升了0.97个百分点；成本费用率均值为19.81%，较2017年提升了2.27个百分点。房地产市场16、17年整体繁荣，项目收益普遍较高。18年的结算期对应这一时间段，因此盈利表现良好。考虑到行业进入调整期，预计未来两年业绩分化会比较严重。

　　从成本端看，受制于融资环境依然偏紧，18年融资成本有所上升。但是，房企通过多元化融资渠道，如引入战略投资者、谋求上市、与金融机构合作等，融资成本上升幅度总体可控。另一方面，土地市场变化较大。18年年中以前，市场处于量价齐升的状态。三季度以后，土地价格出现回调。其中，三四线城市价格下降较快；一线城市为完成供地计划，18年年末也出现了加速供地的情况。

  （3）盈利质量有所提升 存量市场蓬勃发展

  随着房地产市场进入全面调整，行业本身也开始从高速增长向有质量增长转变。从盈利质量角度看，目前房企合作开发已经成为常态。同时，企业也更加关注回款速度。总体来看，盈利质量问题得到重视。

  从行业整体来看，住宅增量市场短期增长乏力，而存量市场无论是规模还是增速，都呈现出长期向好的态势。存量市场相对住宅开发，收益率虽然较低，但是因为业务模式的特点，能够在现在或未来产生稳定的现金流，从而保证企业盈利的稳定性，以应对正在到来的行业换挡期。

  5、成长潜力分析

  （1）行业增速趋于平稳各级梯队增长分化

　　2018年，受政策调控影响，房地产市场继续承压，行业增速进一步放缓，步入平稳增长阶段。年内，500强房地产开发企业销售面积增长率为17.3%，较2017年下降5个百分点；销售金额增长率为19.3%，较2017年下降15.4个百分点；营业利润增长率为28.57%，较2017年上升3.54个百分点；净资产增长率为21.20%，较2017年上升4.17个百分点。2018年，行业销售规模绝对值仍然处于高位，但增长率处于放缓趋势，另一方面，房企盈利能力提升，营业利润增长率稳步上升，净资产增长率亦升，主要是得益于对应结算周期盈利较好，同时年内行业整体杠杆率保持稳定。

　　为了更加细致地了解各个企业的发展状况，本次测评将500强开发企业按成长类型分为四类：销售金额大且增速较快的企业归类为快速成长型；销售金额大但增速较为缓慢或出现销售下滑的企业归类为平稳发展型；销售金额小而增速较快的企业归类为追赶成长性；销售金额小且增速较低或者增速为负的企业归类为滞后发展型。数据显示，2018年，滞后发展型房企进一步扩容，占比达到50.25%，比2017年增加3.34%；追赶型房企占比达到29.80%，比上年增加5.91%；快速成长型房企占比缩减为14.29%，比2017年减少4.3%，平稳发展型房企占比为5.26%，比2017年缩减4.95%。

  同时，500强房地产开发企业增长态势呈现梯度分化。其中，增长态势最为强劲的为30-50强房企，以中型房企为主，增速快，大多处于快速攀升期。其次为11-30强房企，以大中型房企为主，相较而言，整体增速开始放缓。再次是51-100强房企，以中小型房企为主。前10强房企均为龙头房企，增长较为稳定。200强之后房企中，滞后发展型房企占比均在50%以上，401-500强房企中的滞后发展型房企占比达到了85%。

  （2）行业渐入精细运营深入挖掘发展空间

  虽然在内外部环境高压下规模扩张受限，2018年500强房企净资产收益率仍处于上升趋势，同比上升0.97个百分点，高于2017年的同比增幅。同时，由于融资成本走高，财务费用占比上升，500强房企成本费率继续增长，但增幅小于2017年。这主要得益于行业逐渐进入精细化运营阶段，房企有质量的增长更加落到实处。随着企业不断深挖，提升产品、服务、管理能力，行业潜力将进一步释放，整体仍有较大发展空间。

  近两年，房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。其次，产品力日益成为获取客户的关键因素。近年来，大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系。再次，房企的运营、服务思维越来越强，企业通过服务进行空间赋能产生溢价。社区服务市场潜力逐步释放，房企在社区商业的布局继续加大。提供更深层次的软性服务成为未来需要，地产服务领域还有更深层次的内容亟待挖掘，空间广阔。

  （3）拿地投资总体审慎 资源靠拢规模房企

　　2018年，尤其进入三季度，调控政策效果逐渐显出，房企拿地从积极转为审慎，投资态度相对保守。有较多的房企调整战略方向，收缩投资战线，放缓扩展进程。一些房企下调2019年土地储备量、取消了原来的拿地计划。受此影响，下半年，土地市场价格下降，溢价率显着下滑。年末，重点城市加大了土地供应步伐，部分城市亦有政策松动的迹象，拿地有所回升，11月招拍挂市场拿地规模达到全年最高点，但整体而言，房企投资依然谨慎。

  另一方面，房企投资逐渐回归理性，相比规模扩张，实现高质量盈利成为了更加重要的战略方向。房企放缓投资、提质增效成为共识，行业逐渐告别以快速扩大土储冲规模的做法。未来，在土地投资管控上，房企将重点关注区域、城市的前瞻性研究，并通过加强投资模型建设、构建多维度的投资标准体系，以提高投资效率和专业度、控制风险能力，企业投资将更聚焦、更精准、更高效。

  与此同时，资源加紧向规模房企集聚，优秀房企继续扩大领先优势。2018年销售前百位的房企中，前十位房企拿地总货值占比超过50%，资源加速向这些规模企业集聚。尤其是调整期下，房地产行业的马太效应进一步放大，很多企业面临市场变局被迫退出或出售资产，收并购成为房企低风险拓展市场的理性选择，房企在土地二级市场交易较为活跃。

  6、运营绩效分析

  （1）运营指标持续回落 房企主动减速提质

2018年，500强房地产开发企业存货周转率为0.13，较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11，降幅较小。三大运营指标总体处于近6年里较低的水平。

  （2）货值存量均值上移 存货周转趋势向下

  2018年，500强房企整体存货货值和存货增长率均继续攀升。500强房企平均存货货值为357.96亿，较上年提升30.43%，存货增长率已经连续四年实现增长。总体来说，土地资源依然是加速流向规模房企。

  从存货周转率上看，2018年500强房地产开发企业周转水平延续下行趋势，存货周转率下降至0.13，但降幅较2017年大幅收窄。

  （3）去化情况普遍下降 优化产品助力周转

  2018年，房地产市场整体去化率都处在下降趋势中。18年对销售贡献最大的三四线城市，下半年开始，去化情况也出现回落。相较以前强调开工速度，预售速度，去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。

  虽然整体去化率在回落，但具体到个案，表现差异很大，地段依然是核心因素。随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。

  7、创新能力和社会责任分析

  （1）创新加码推动销售  文化休闲赋能营销

  随着市场的波动变化，客户需求提升，营销作为推动房企成长和持续发展的重要环节也不断被加码创新。而由于互联网、大数据的快速崛起，信息的传播也从单一化向多样化转换。

  2018年，企业的营销投放更加精准，因地制宜进行圈层营销，针对核心城市导客，踩点节日热度，一些房企不仅在电商节点进行营销活动，还形成了具有企业特色的“购房节”，提升客户品牌感知，通过互联网联动企业多地多盘，将发散型的资源、庞大客户群进行集中整合。同时，营销围绕市场进行决策，文化休闲、运动、体育为房企带来的影响逐年增大，体育运动对品牌赋予的能量引得多家房企关注，形成新的营销模式。马拉松、徒步、骑行也成为企业在文化休闲营销中的侧目点。

  （2）产品升级服务优化 绿色住宅科技导向

  生活水平的提高让大众对居住品质、需求、功能、环境等要求不断增强，在此背景下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展。此外，房企更注重“回归”，基于对生活本源的理解，赋予建筑文化属性。

  房地产企业在专注于产品升级的同时，对链条上的提供的服务更加精细化，从基础服务向一站式服务转变。同时，近年来房企不断尝试将科技、智能与产品融合，进行不断创新和升级，切实营造绿色生活。

  （3）税收保持快速增长  企业践行社会责任

  企业在不断提升自身利益的同时，积极履行纳税责任。2018年，500强企业所得税均值为3.48亿元，同比增长19.13%；营业税金及附加的均值约为4.70亿元，同比增长12.73%。

  房企在成长壮大的过程中也不忘反哺社会，多家企业在保障房建设、道路、基建方面助力城市发展，对于贫困、较为落后的区域、以及社会中需要帮助的弱势群体提供帮助，以实际行动为公益献礼。2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，大力实施乡村振兴战略，房企积极响应，采用与政府合作、建立基金、捐助等方式推动乡村发展。

  测评结论

  1、经济政策环境：宏观经济稳中有进调控政策阶段变化

  2、市场运行情况：全国销售增速回落  一二三线格局分化

  3、行业发展格局：行业集中明显提升 调控周期或被拉长

  4、企业经营动向：房企注重持续发展多元经营渐趋理性

　　附：2019中国房地产开发企业500强榜单及子榜单