[克而瑞]土地市场转凉，合作拿地还是企业的“避风港”吗？

  导 读 

  ◎  作者 / 马千里、吴嘉茗

  2018年三季度土地市场成交体量仍在高位，但随着市场渐凉，土地流拍频发、平均楼板价大幅回落，总成交规模从7月的最高峰逐步回落。回想2016、2017年，地价受到楼市高热的带动大幅上行，各地总价地王频出，企业拿地的现金流压力持续增加，在这样的背景下，合作拿地成为了越来越多企业的选择；而2018年以来，合作拿地无论从成交幅数还是成交占比来看，相较去年同期都有较为明显的降幅。

  从合作拿地数量以及占比的走势来看，2017年、2018年第三季度合作拿地幅数均出现了年内的周期性上升，占比也较第一、二季度有所提升。原因不难理解，第三季度是企业合作拿地的高峰期：一方面土地市场在下半年竞争更加激烈，联合拿地能够增加企业竞争力；另一方面第三季度开始土地市场成交量增加，联合拿地的幅数随之升高属于正常现象。

  但同比来看，2018年各季度联合拿地的比例都有所回落，在刚刚过去的第三季度，合作拿地现象虽环比升温，但同比来看企业仍旧更加倾向于独立拿地。2018年三季度合作拿地幅数为169幅，同比下滑31%；占比指标下滑更为严重，2018年三季度合作拿地占比仅为1.9%，较上一年同期下降了2个百分点。

  这主要由于2018年以来土地市场中流拍、低溢价地块持续增多，再加之土地交易量同比上涨，地价竞争有所减缓，现阶段企业对拿地的态度都更加理性，不像土地市场高热的时期几乎各企业都有强烈的拿地意向，必须更多的合作才有更强的竞价能力。

　　从城市表现来看，土地成交持续高位的重庆、郑州联合拿地成交的土地幅数最多，2018年以来合作拿地幅数均在20幅以上，东部城市中天津、苏州和杭州的联合拿地成交土地较多，天津15幅，苏州和杭州均为10幅，其他城市合作拿地的数量则都较少，一线城市北京、上海分别有7、8幅土地是由联合体竞得。

　　此外昆明、武汉、沈阳、长春等城市都有合作拿地的土地成交，但数量远不及重庆、郑州等城市，总体来看城市核心地位越显着、市场热度越高、竞争越激烈则越容易催生合作拿地。

　　一般而言，企业通过联合竞拍的方式拿地，要么是为了减轻高总价融资的资金性风险，要么是为了规避去化速度波动引起的库存积压风险，要么是为了规避房价滞涨带来的利润率风险。本节主要通过合作拿地地块成交幅数在成交总价、建筑体量和成交楼板价的不同分段的占比入手，以此分析2018年哪一类土地才是联合拿地的主要原因。

　　由下图可以看出地块总价超过15亿元以后，联合拿地的比例相对更高一些，总价在15-20亿的地块中有接近16%的地块由联合体竞得，20-30亿、30亿以上成交地块中联合拿地的占比分别高达14%和12%；总价较低的地块中联合拿地的比例显着降低，尤其总价在5亿以下的地块仅有0.72%是联合竞得，地价较低的情况下企业基本选择独立拿地。15亿元总价是企业可拿地现金流的分水岭，地块总价在15亿元以上，选择联合拿地的企业显着增多。

　　从建筑体量来看，各面积段的合作拿地占比也随着建筑体量的上涨而提升，但不同面积段之间的差异相对较小，说明建筑体量的大小对于联合拿地这个决策的影响较小，独立拿地或合作拿地主要以建筑体量50㎡为划分界限。建筑体量在50万㎡以下的成交地块中，各面积段合作拿地的占比基本在1-3%左右；当建筑体量达到50万㎡以上的情况下，合作拿地占比升高至6.67%，说明在需要长期开发和分多期开发的情况下，企业更容易选择联合拿地以分摊风险。

　　最后从成交楼板价来看，土地单价的高低也对企业是否联合拿地起到重要的影响，随着楼板价升高，联合拿地的占比也持续提高。地价在7000元/平方米以下的时候，仅有不足5%的地块是由联合体竞得，而楼板价在7000-10000元/平方米、10000元/平方米以上的时候，合作拿地的比例分别为7.1%和8.91%。

　　以合作拿地较多的重庆、郑州两市为例，第三季度商品房均价分别仅有10581元/平方米和13442元/平方米，如果地价达到7000-10000元/平方米，则几乎没有盈利的空间，联合拿地增强实力、抵抗风险变得更加必要。

　　横向对比三类指标来看，地块总价过高显然是联合拿地的最主要原因，其次楼板价升高也对联合拿地有很大的促进作用，单纯从体量方面来看，除非达到50万平方米以上的巨无霸地块联合拿地的占比才较高。总的来说，组成联合体拿地的最主要原因是为了增强现金流实力，以获取总价较高的地块。

　　对比2017年和2018年各分段的合作拿地占比来看，较为意外的是在2017年，总价15-20亿的地块合作拿地占比仅有9%，远低于2018年16%的占比，而总价在20-30亿或30亿以上的情况下，2017年合作拿地的占比则高达18%和25%。

　　这样看来，在市场转冷、经济下行的情况下，房企对于合作获取巨额地块的兴趣也有所下降，可能是由于经济下行，合作拿地中资金的不定性增加，所以有能力拿下超高价地块的企业更加偏好独立拿地，而部分没有能力独立获取高价地块的企业，则增加了在15-20亿总价区间内的合作拿地比例，对更高价格的地块则可能干脆放弃；另外，从成交体量的对比来看，2018年50万平方米以上的“巨无霸”地块合作拿地的比例增加了4个百分点，说明2018年以来企业更加重视长周期开发中面临的去化难题，以联合体形式拿地意图分摊风险。

　　除联合房企外 交投公司成主要合作对象

　　在2018年1-9月的成交重点成交地块中（成交总价或单价在该月排前十的地块）共有16宗地块为联合拿地，其中碧桂园、绿城、华润、万科、金地、旭辉、中粮等知名房企均通过联合体方式竞得重点城市的地块，9月份市场预期下行，厦门成交了3宗地块总价超过100亿元，其中2宗是由联合体竞得。

　　从合作拿地的公司来看，除房企之间强强联合、房企与国企联合拿地、房企与上市公司联合拿地以外，重点地块中还有诸如浦东轨道、青岛地铁、厦门轨交这样的交通投资公司参与拿地。

　　“TOD”模式是土地开发的新趋势之一，在地铁建设越来越密集的重点城市，与轨交建设公司合作拿地显然更有助于TOD地块后续的开发运营，专业的轨交建设公司在地块开发方面能够提供更加强有力的资源支持，不但能够帮助企业分摊拿地成本、还可以降低地块运营难度。

　　总  结

　　2018年以来，土地成交体量一直维持同比增长，在地市持续放量、楼市政策收紧不放松的情况下，土地成交均价同比自3月份以来就持续下降。进入第三季度以后流拍频发、溢价率持续下行，土拍竞争的激烈程度也远不如去年同期，动辄百轮竞拍、高溢价成交的新闻大幅减少，取而代之的是重点城市地块频繁流拍、底价成交的信息。

　　在这样的市场环境下，房企拿地重新趋于理性，一方面竞拍压力下降房企实现独立拿地的可能性增高，另一方面在理性回归的基础上，双方“一拍即合”（一进入拍卖环节即合作拿地）达成协议联合拿地的概率也有所下降，再者就企业自身管控而言，独自拿地也更有利于把控现金流的动向。故此2018年以来，房企联合拿地的幅数、占比均有所降低，虽然第三季度合作拿地总量周期性上涨，但同比仍然降幅不小。

　　对于房企来说，在现在市场环境下联合拿地依旧具有规避风险、降低成本、整合资源等优势，遇到恰当的时机以及合作对象，合作拿地仍然是不错的选择。之所以合作拿地数量下降，关键原因还是合作的风险可能大于利润预期，合作的最大风险来自于资金流动节点的不受控，而在当下市场中，这一风险的连锁反应被进一步加大。如果楼市进一步冷却，销售、回款状态不理想、融资难度升高、融资成本日益升高的话，企业资金面临更加难以掌控的局面，出于现金流指标考虑，未来合作拿地预计还会进一步减少，而那些占款额度大的超高总价地块更是如此。