借疫情收割房东权益 蛋壳陷入漩涡

  2月1日刚刚面向特定租客群体推出租金减免举措的蛋壳公寓，仅一天时间便被房东及租客两大群体集体“讨伐”。原本对外表现出关怀受疫情原因影响租期的租客的减租举措，却因蛋壳公寓方面“最多要房东三个月免租、给租客定向免租仅一个月”的做法，迅速触发了双方对于蛋壳公寓的态度反弹。

  业主曝光减租方案

  2月2日，有全国多地、多位蛋壳公寓房东陆续向北京商报记者反映称，蛋壳公寓客服曾于近期多次致电房东，告知其未来一段时间在房租支付上会有所延期，此外房东须额外给予蛋壳一个月的房租减免。至于要求房东配合减租的原因，蛋壳客服方面给出的原因为“受疫情影响，属不可抗力”。

  目前，包括北京、杭州、上海、深圳等地的房东，均出示了蛋壳方面要求增加额外免租期要求的证据。在这些蛋壳房东看来，蛋壳未与房东协商而单方决定的新增一个月免租期的要求，并不合理。按照房东们的说法，这就意味着蛋壳在彼时签约已作空置期减免约定的基础上，又从房东处索要了额外1-3个月不等的免租期，但并没有向自己所在城市的租客提供相应的减免政策。

  “我和蛋壳签了五年期的合同，原本已经约定好了7.5个月的空置期，现在又在没有和我们房东协商的情况下，被直接告知要再减免一个月房租，我拒绝了！”天津河西区蛋壳公寓房东赵先生回忆称，其于1月30日早上接到了蛋壳客服的电话，客服告知他因为疫情原因，需要配合延期并减免一个月房租。

  据了解，蛋壳公寓与房东签订的合同名为《财产委托管理服务合同》，大多为三年期或五年期，空置期的设置原则上为每年一个月，空置期免租金额即等同于蛋壳托管合同中房东向蛋壳支付的“管理费”。在赵先生的五年期合同中，蛋壳公寓以季付形式向赵先生支付房屋租金；赵先生则在委托代理期限内给予蛋壳7.5个月空置期。房东承诺给长租公寓企业的空置期原则上为每年1个月，五年期即5个月，因赵先生房源较旧，蛋壳额外增加了2.5个月的装修空置期。

  除了天津河西区的赵先生，另有深圳、北京、武汉、杭州等多地房东反映，在年前均接到了来自蛋壳方面的“减租告知”电话，大家都表示不予接受。深圳南山区的蛋壳公寓房东孟先生告诉北京商报记者，其已明确向蛋壳方面表示，不接受增加免租期，因为每年已经给了蛋壳一个月免租期用来承担空置风险。

  有蛋壳公寓房东向北京商报提供了一份名为《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》（以下简称《方案》）。该《方案》中明确提及，“为了应对本次疫情对公司经营造成的影响，公司现要求所有在1月底和2月支付租金的业主，在原合同的基础上，自2月开始额外给予公司一定期限的免租期”。

  其中，对于免租期和付款的定义进行了详细说明：“无论是押一付一还是押一付三，都是从这次付款日开始延后30天到本次免租期结束，再付款（押一付一的付下一期，押一付三的付本期剩余的2个月）。”

  《方案》内容显示，此次免租对涉及城市及对应增加的免租期天数、与业主沟通的四级机制等内容均进行了说明，其中对销售沟通量以及客服沟通量都进行了规定，称“全国自2月1日开始，由各城市当地组织人力负责首次沟通，计划2月10日/15日前完成各城市约7万通电话的沟通”。同时指出，若业主仍不接受，并要求诉诸法律，由公司法务部门介入进行相关处理。

  根据《方案》内容，在减租涉及城市范围及减租期限上，除武汉外的其他12座城市，蛋壳公寓所有业主增加30天免租期；此次减租涉及到的除武汉外的北京、上海等12座城市、业主房源共计有72157套；此外，《方案》还谈到了蛋壳对房东沟通减租事宜的态度，应“明确且坚决、不可商量”。

  就上述《方案》提及内容的真实性问题，北京商报记者向蛋壳方面求证，其表示“官方确实没发过这个东西，所以我们无法确定这个文件的真实性。所以和文件相关的数据也没有办法给予回复”。但另有蛋壳内部人士向北京商报记者证实，《方案》中提及的蛋壳各部门对接人架构与蛋壳实际内部架构吻合。

  房东租客减租政策不一

  值得一提的是，从目前房东层面收集上来的反馈来看，蛋壳方面向多地房东提出的减租要求中，在具体减租时限上存在一定差异：武汉地区房东被要求减租90天，而非武汉的其他城市房东则被通知减租一个月。

  但蛋壳提供给武汉租客的免租政策却为一个月。根据北京商报记者2月1日从蛋壳公寓方面获悉的租金减免举措，针对在武汉居住且因疫情无法返回的租客，蛋壳公寓会为租客免除一个月房租，租金在3月2日左右返还至蛋壳App账户中，返还的金额可用于抵扣服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）等账单。若封城期间超过一个月，蛋壳公寓会再根据实际时间返现。

  但针对上述特定群体的“定向减免房租”，有众多租客吐槽“落实不力”。以租住武汉蛋壳公寓的租客为例，有部分人反映，管家曾向辖区内租客发布关于租金减免的相关通知；不过另有部分人称，至今未获得任何形式的告知。而更多的非武汉蛋壳租客更是表态，没有见到自己租住地的管家告知减租事宜。在他们之中，真实存在部分租客符合蛋壳“在武汉居住且因疫情无法返回”的房租减免条件。

  更有租客和房东表示，自己在提出减免租金政策有问题后，直接被管家拉黑了。

  吐槽的另一面声音，还在于免租退还金额的不能提现。按照租客方的说法，租金返还至蛋壳App账户中，返还的金额不能提现拿出来用，只能用于抵扣蛋壳公寓内的一些服务收费项目，这就意味着租客只能通过延长在蛋壳公寓居住而将钱花光，不然这笔钱的用处发挥空间并不大。

  多地房东称未获最新一期房租

  在“定向减租”被房东及租客质疑用意之际，北京商报记者从多位房东处了解到，蛋壳公寓还深陷对全国多地房东的房租拖欠疑云。

  根据天津蛋壳公寓房东赵先生的表述，其在2019年6月30日与蛋壳方面签订了《委托合同》，委托代理期限为五年，相关费用支付形式为季付。按照赵先生开始的设想，将不用于自住的房源出租给蛋壳公寓这样的长租公寓运营企业，自己免去了房源招租及日常维修的麻烦，日后可以做个安稳的“收租人”。然而让他没有想到的是，自己仅仅收取了一次季付租金，便被蛋壳公寓方面拖欠了房租。

  “此前在合同签约之时，我与蛋壳方面合同约定，第一次付款周期后每三个月（除某一季度抵消3个月空置期外），蛋壳公寓须按时向指定账户打款。本来在1月28日，我的银行账户应该汇入蛋壳最新一个季度的租金，但是直到现在，我也没有收到该拿的钱。”赵先生回忆称，在约定日期内未能收到蛋壳打款的那天，他特意去咨询了收房的蛋壳管家，被告知“财务放假没开工，等复工就打”。

  部分房东欲解约收回房源

  当前，蛋壳公寓房东及租客对蛋壳公寓此次免租举措存在的最大质疑，则集中于“蛋壳面向全国房东要求减租一或三个月，但仅定向对特定群体租客减免一个月房租”。武汉房东及租客方面的反应，则更为激烈，“针对受疫情影响的武汉，蛋壳给租客免租一个月，但是为何向当地房东要三个月免租期？”

  据了解，当前已有越来越多的蛋壳房东在业主群中表态，若蛋壳拖欠租金超过15个工作日，将收回托管房屋并予以追偿，另有部分房东寄希望于蛋壳早起付清拖欠房租，称还可继续履行剩余的合同；租客方面则大多表示，等到减租事宜具体落实后，再另行考虑日后房屋到期是否继续续约。

  “我的合同上写的是，蛋壳方面如果拖欠租金超过15个工作日即构成违约，合同自动解除并且蛋壳需要支付我2个月租金的等额违约金。”上文中提到的深圳蛋壳房东孟先生表示，后续蛋壳若违约，就收回房屋并进行索赔；如果无法收尾，最后考虑根据合同去深圳市仲裁委员会进行仲裁。

  而基于此，已有部分租客群体开始担忧，自己是否会步入“乐伽公寓房东解约收房、租客无房可住”的后尘。北京商报记者调查发现，长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中，月付形式只能选择“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源，只能选择接受“租金贷”服务。

  所谓“租金贷”，即长租公寓运营企业与金融机构合作，为租客提供租金融资，金融机构向长租公寓支付预付款，租客按月偿还租金贷款。据悉，与蛋壳公寓开展合作、为租客提供房租借贷服务的第三方金融机构为微众银行。

  “（租金贷）这个其实本来就是违规的，按照P2P要求，贷款是不能直接打给第三方的，但他们做到了，具体不清楚如何操作的，但去年只有南京政府要求蛋壳整改。”一名武汉区域蛋壳公寓负责出房业务的主管如是告说。

  不可抗力不应由业主单方承担

  而另外让房东们耿耿于怀的，是蛋壳公寓对于告知减租以及协商解约事宜的态度，蛋壳公寓方面称疫情为“不可抗力”，并以此为由单方决定增加一个月免租期，房东应配合延期及减免一个月房租。

  “不可抗力就算被认定，那蛋壳不和房主协商、自主减免不付租金，我个人认为也实质造成违约了。”赵先生如是说道。

  对此，盈科律师事务所全球合伙人郭韧律师分析指出，之于疫情是否属于不可抗力，法院以前判例对此看法不定，一般是按公平原则分摊损失，但最近广州以及贸仲等地，都有关于将疫情认定为不可抗力的官方说辞，未来法院认定不可抗力可能性加大。但这并不意味着应该全部由业主买单，业主也无辜，即使算不可抗力，也不是全部由业主买单。

  北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师也直言，长租公寓企业以“疫情”为不可抗力为由，可以与房东沟通减免房租事宜，但房东并不当然负有免租义务。

  “《民法总则》规定不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次疫情原则上可能会被界定为法律上不可抗力的范畴，但业主与长租公寓签订租赁合同后也在承担着各项税费成本，自己也并未将租赁出去的房源使用、收益，免租期的增加并不当然由业主买单。”刘松涛如是说道。

  而就“未来可能出现的房东解约情形，蛋壳与房东间的合同解约纠纷赔付责任如何界定”的问题，郭韧表示，如果蛋壳单方强制增加免租期，属于违约，房东有权要求解约，但若疫情被判定为不可抗力，那么房东不一定能要求到违约赔偿；但若真蛋壳增加免租期而发生房东提前解约的事宜，解约可能被支持，蛋壳违约也可能被认定。“但因该违约是基于疫情影响，处于公平原则，法院判要求蛋壳承担违约责任可能性较小。”