一位财税专家眼中的土地增值税

  全国律协财税法专业委员会委员、上海新闵律师事务所合伙人的刘福元律师认为，央视土地增值税争议最大的价值是，将土地增值税的立法利弊与效果再一次公之于众，引起讨论。在他看来，就法律制定的初衷和实际效果之间的差异，土地增值税是一个很好的例证。

  1992年至1993年，海南开发，全国房地产开发当时是非常地火爆，土地坐地起价，地到你手里不做任何开发，直接下家来买增值很高，导致国家政府看着土地市场一片乱象，也比较失控。国务院在1993年11月26日通过了《土地增值税暂行条例》，目的是想通过征收土地增值的税收来抑制地价暴涨的情况。

  初衷是好的，但现实是从1993年到现在二十年了，国家税务总局、财政部多次发布文件：《关于加强土地增值税征管工作的通知》、《关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》等，始终未见成效。

  这里面存在着立法初衷和法律实际效果的巨大差异。几乎每一个税种都会有这种情况，但是土地增值税尤其突出。由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停证，放松征管工作造成了应收税款的流失。这是官方文件对当时问题的一个分析与陈述。

  这个税收征收计算的方式是相当复杂的。房地产企业取得的收入，按照它的增值率来计算税率和税金，但并不是按照企业所得税的一个纳税年度来做，而是按照单个的项目。土地增值税总体上以“预征+核征”为主，企业有一个合理的在税法范围内的活动空间。比如有一些房子他不去卖，或者留一些，不让这个清算条件发生。

  2008年，全国开展房地产企业的清理税收的大检查，发现房地产开发商在建安成本方面，让街道企业开出很多发票，有的可能不是那么真实的。这是一个现实的问题，现在开发商基本上都会利用各种合法的或者灰色的地方，把开发的成本、费用做得很高。税务机关怎么审核扣除项目，这是很大的难度，也是很复杂的工作。我们征税也得讲究成本和效益，税务机关工作人员付出的劳力和他征到的税款也有一个比例的问题。

  有些房地产开发企业尤其是上市公司，他们愿意应对这种挑战、直面这样的质疑，可能是他们自己做的合法性能够达到一定程度。现在整个环境是纳税人本身行为的合法度达不到要求，所以履行纳税义务方面有欠缺。或者因为自己的合法度不够，导致税务机关有更大的空间，当纳税任务比较重的时候，他会通过催缴或者稽查、审核的方式来要求企业，其实有的时候企业也得是屈从于这种结果。

  在央视报道的土地增值税问题上，我觉得不应该过多指责房地产企业的行为。实际上有两个问题是可以探讨的：第一是法律严肃性的问题，法律制定的初衷和它实际效果的差异有没有引起足够的重视，这是一个很好的例子；第二，其实土地增值税在执行没多长的时间就有不同的声音，因为它和其他税费有重合的地方，大家有的说要改，有的说要废，到目前来讲，这个法律能在争议声中存续二十年，也是一个奇葩。央视的报道也是说明这个问题的存在，这是它最大的价值。

  我看到的数据说这八年间征收的数额是0.8万亿，但是税务机关为征收主体，它的成本支出以及花费的工作量有多少，我觉得有关人员和税务机关里应该做一个衡量。在现实生活中，这个税并没有像原来制定它的时候有那么美好的愿望，能调节收入吗？能抑制房价吗？这个客观上是无法达到的。有研究表明，土地增值税与房地产销售情况好与坏也没有任何的关联性，也就是说它既达不到额外的目的，也没有把税收上来，才导致现在大家你说你的理、我说我的理的一个混沌不清的状态。

  作为财税方面的律师，我们做的就是把企业的成本费用归集起来，告诉他们，土地出让金一定要有收据，房地产开发的成本从一开始就要注意归类相关性。你不仅发生了，还能够有一些凭证、凭据证明它发生了，然后才能够应对税务机关的稽核或者审查。

  根据实务操作的经验，说土地增值税完全清缴真的能补到多少税，我认为也不见得。除非是按预征率交的少，或者是增值额度确实很高，而且成本真的就那么低，在中国目前宏观调控这个大环境下，中国的房地产企业当中真的有很多这样的情况吗？我表示怀疑。真正去清算，能够征上来的税收如果真的有3.8万亿，税务局加班加点也会弄，因为今年税收这么紧张。况且还要一个个案例、一个个项目去具体审核，因此我估计没有那么大的空间。