北京土拍热背后5000亿到期债高悬 房企"两手"抓钱自救

  春节后，北京土拍市场8天揽金近364亿元，令市场惊叹不已。且2月以来，有40城发布新政纾困房企，令市场对调控放松预期增强。不过房企年内到期债券大涨，融资及偿债压力较大，同时多部门重申坚持“房住不炒”定位，未来楼市走向依旧是谜。

  北京土拍最高溢价率近五成 8天揽金364亿元

  在疫情影响下，2020年春节后土地市场活跃度明显下滑，且呈现出明显的分化态势。

  克而瑞研究中心(以下简称“克而瑞”)报告显示，春节后两周重点城市共成交了108幅土地，总成交量仅674万平方米，同比2019年春节后两周重点城市成交量下降62%。2020年第7周(2月12日-2月18日)，重点监测城市土地市场成交总建面积达607万平方米，是前一周的两倍多，但较2019年同期仍有25%的降幅。

  此外，报告还指出，多个城市明确表态土地出让延期，如泉州延至3月3日。

  在多地按下暂停键的同时，北京土拍可谓火热。公开报道显示，从2月11日到2月18日，北京进行了3场土拍，累计出让9宗地块，揽金363.89亿元，多数地块溢价成交，最高溢价率近五成。

  具体来看，2月11日，成交3宗地块，总成交价80.05亿元。其中，石景山区西黄村地块由首创以底价29.75亿元摘得；通州区马驹桥镇地块由华润、中交联合体以46.7亿元竞得，溢价率为22.89%；大兴采育镇地块由京能以3.6亿元摘得，溢价率为25%。

  2月14日，成交3宗地块，总成交价196.8亿元。其中，海淀区西北旺地块由首开、华润、住总、中交四家房企以54.4亿元联合拿下，溢价率为26.22%；昌平区东小口镇限竞房地块被首开、住总、建工组成的联合体以78.8亿元摘得，溢价率达34.24%；另一宗昌平区东小口镇地块同为限竞房地块，由绿城以63.6亿元竞得，溢价率为29.79%。

  2月18日，成交3宗地块，总成交价87.13亿元。其中，大兴区旧宫镇地块被绿城以67亿元竞得，溢价率34%；通州区台湖镇亦庄新城站前区地块由绿城以13.48亿元摘取得，溢价率49.78%；大兴区采育镇地块被兴创、住总联合体以底价6.56亿元竞得。

  中原地产首席分析师张大伟表示，通州区台湖地块溢价率是过去2年来最高的。也是2018年11月26日的大兴采育地块后，首次出现自持。

  对于绿城18日竞得2宗地块，财经评论员严跃进表示，客观上说明当前部分房企拿地的热度，也有助于改变市场的预期。“在近期各类房企观望坐等复工的时候，部分房企已经积极行动起来，充分说明其对于土地市场的看好。实际上此类房企的拿地，也很大程度上说明做规模的迫切程度。另外虽然市场在降温，但是不一定意味着后续市场会恶化，实际上后续市场依然有反弹的空间。就近期的拿地房企来看，在大家过于悲观的时候，就已经主动出击，继续说明看好2020年优质城市的土地投资市场。”严跃进如是说。

  在相关机构研讨会上，有嘉宾认为，“房企对于北京房地产市场的信心还是在恢复之中，北京的土地市场已经低迷了两年的时间，大家可能也会有周期性的想法，低迷了这么久是不是也该反弹了。但是从政策方面看，限购限贷的影响会比较大，如果这两个政策不发生重大改变的话，目前市场也不会有太大的改变。”

  多部门：坚持“房住不炒” 业内：下调LPR并非刺激楼市

  近期，多部门表示坚持“房住不炒”。针对最新贷款市场报价利率(LPR)下调，业内人士表示并非为刺激楼市。

  2月16日，财政部部长刘昆在《求是》杂志发表题为《积极的财政政策要大力提质增效》文章指出，坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。

  此次发文明确，坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制。严跃进表示，“客观上也说明，对于炒房等需求依然是零容忍的。当然这和购房政策放松并不违背。近期各大房企也积极推出了营销创新手段，包括线上购房、无理由退房、购房补差价等内容，有助于激活市场需求，但在具体营销过程中要注意房价炒作等现象，对于投资投机等需求也需要积极拦截。”

  2月17日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示，1月份，各地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。

  2月19日，央行发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  2月20日，LPR迎来“双降”。其中，一年期LPR利率报4.05%，上次为4.15%；五年期以上LPR利率报4.75%，上次为4.80%。

  张大伟分析认为，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

  5000亿到期债高悬 房企“两手”抓钱

  疫情给房企带来明显冲击，尤其是借助春节返乡置业回收资金期望落空。克而瑞春节返乡置业调研报告显示，二三线城市七成置业计划被推迟，两成计划年内被取消。

  为对冲疫情影响，多地出台政策帮助房企解决困难。据张大伟不完全统计，2月份全国已有超40城市发布了房地产政策，大部分都有关疫情下的房地产市场调控，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴。

  张大伟认为，目前的房地产政策基本只对“节流”有一定影响，对于房地产企业，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。

  克而瑞报告显示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。

  相关研究机构报告也指出，2020年上半年房企待偿债务数量不减，偿债压力较高。截至今年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元。对于在2019年四季度就已呈现资金短缺、偿债能力减弱情况的企业，开年不利更是雪上加霜，上半年到期债务将给房企带来不小的偿还压力。

  实际上，为应对债务压力，房企积极“两手”抓钱。“左手”打折促销回收资金，“右手”在境外和国内市场同时发力融资输血。

  克而瑞统计数据显示，1月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%，主要因境外债权融资井喷达到1099.7亿，环比上升922.4%。其中，房企境外债发行量为1075.3亿元，为境外发债历年单月最大规模。

  另据久期财经统计，境外长债在2月停摆后，有6家地产企业发行了7笔离岸债券。相较之下，2019年房企短期离岸债尚不足20笔。

  在国内资本市场，除超短期融资券外，公司债也开始热度上升。上交所披露数据显示，近日，金地集团、碧桂园、龙光控股金额分别为110亿元、85.38亿元、40亿元的公开发行公司债券均获得上交所受理；富力地产80亿元的私募公司债、龙光控股30亿元的私募公司债也已获上交所受理；融侨集团35亿元额度的小公募已于2月12日获上交所通过。