自如蛋壳“坐地涨价”背后 长租公寓盈利模式存疑

  分散式长租公寓的头部玩家——蛋壳与自如正处于舆论漩涡的中心。蛋壳被曝要求房东免租数月，而只免去租客短时间的房租；自如则被租客指责，趁疫情期间换房不便大幅涨价。“龙头”之外，一大批中小型长租公寓同样左右进击，一面要求房东减免租金，一面催促租客尽快交租，与自如对标的涨租行动也在悄然推进。

  这就像一场行业性关口，如果成功，资金链问题将暂时性得到缓解，如果失败，群体性的连环暴雷将再次接踵而来。

  同样在疫情下面临挑战，与其他行业相比，长租公寓的问题暴露更快、解决更难。

  黑天鹅与“真心话”

  美股上市的蛋壳公寓（DNK.NYSE）在2月18及2月19日，接连大跌超15%，盘中创下历史新低点11.06美元/股，2月20日出现回升，股价涨回12.28美元/股。

  汹涌的舆论正将蛋壳淹没。大量蛋壳的房东及租客在各大社交网络进行曝光，吐槽蛋壳利用疫情来袭的“不可抗力”，强制要求房东免租，却只对部分租客进行“定向免租”，双倍获取免租期内的收益。

  2月17日，《蛋壳公寓致广大房东的真心话》，称并非强制房东免租，寻求到的免租期支持也会最终回馈给广大租客，并承诺，如有任何额外收益，将全部返还给房东。

  如何区分“额外收益”和“应有收益”？一位长租公寓财务管理高层表示，很难做到完全区分，“哪些支出是疫情应有支出？疫情期间的员工工资算不算？公司运营成本算不算？再说，免租期本来就是为租客考虑的，你要设免租期本来就应该是回馈租客的。”

  2月13日，蛋壳租客王晶接到蛋壳通知，要求她一周之内搬出现在租住的房屋，否则就要停水停电，理由是王晶所租的房屋属于整改房，有隔断，因此遭到了举报。

  隔断房在北京属于“违法群租房”，北京自2017年开始严打隔断房、群租房，此前，已有大批隔断房被拆除，北京市城建研究中心主任倪娜于2020年2月18日再度强调，要在防疫期间高压整治违法群租房，但同时也要依法妥善安置承租人。

  多位律师表示，在合同尚未解除的情况下，断水断电属于违约行为，即使出租人单方面要求解除合同，在承租人有异议的情况下，合同是否符合解除条件的判断权归属于司法机构，应通过诉讼解决，出租人、物业都没有断水断电的权利。

  同时，王晶表示，该出租房虽然是隔断房，但目前仅有她一人在租住，因此并不存在大量人口聚集引发交叉感染的风险。而蛋壳在了解具体租住人数的情况下，依然强制王晶在一周内搬离，这在王晶看来不通情理，疫情之下，找房源困难，搬家则存在更大的感染风险。

  王晶还担忧，其在租住这套房源时签下的租金贷能否解除，“听说蛋壳的资金链出现问题了，管家告诉我租金贷会同步解除，但是我很害怕最后合同不能解除”。

  蛋壳只是长租公寓困境中的一例，自如与蛋壳一样深陷舆论风波，大量租客质疑自如房源出现的“坐地涨价”现象。

  自如CEO熊林表示，自如近期的价格调整均为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，绝无一例是趁疫情之机发起的被逼钻营之举，如有一例实证，“我和全体管理团队即日起立刻辞职”。

  链家董事长左晖也对舆论作出了回应，他表示，自如的确没有趁着疫情涨房租，且自如在疫情期间减免了武汉自如客50%的租金和全部服务费。左晖还称，如果长租公寓都采取按照原本合同支付房东房租而同时降低租客租金的方式，“没企业撑得过2个月就阵亡了”。

  同样美股上市的青客公寓以及众多中小型的长租公寓品牌也相继被曝出一面要免租，一面要涨租。

  模式再思考

  疫情之下，长租公寓实际上并不属于受损最严重的行业。

  一家长租公寓品牌内部核算，湖北区域是损失最大的区域，但由于湖北疫情严重，很多房东都接受免房租或是减去部分房租，而异地租客中也有不少愿意以缴纳部分房租的形式“支援湖北”，总体统计下来，约有1/3的房源免租支出是由公司承担的。而湖北以外地区，除特殊情况，基本按照原本的方式缴纳房租，不免租。

  该长租公寓的高管表示，虽然各个公司的情况不同，但总体而言，只要将免租范围控制在湖北或者武汉，每个长租公寓品牌的损失都不至于失控。相比餐饮业、旅游业千亿级的损失，长租公寓的总体损失并不高，“租客的房租都是提前收到的，完全可以视自身资金情况，分成几个月将租金退还，减少资金链的负担。”

  对有些长租公寓而言，一些动作似乎都可在疫情的“不可抗力”的下免责。目前，上海、宁波、河南等地已明确，疫情属于不可抗力。

  在租赁合同中，由于不可抗力因素导致无法履行合同，则承租人及出租方都有权利要求无责任解除合同，而无需支付任何违约金额。

  举例来说，对一直无人问津的房源，长租公寓以防疫为由要求一段时间的免租，如房东不愿意，就可以无责任将这些扩张期内高价获取又长期库存的房源剔除；对租客，在此时提出涨价，如果租客不同意，依然可以无责任地单方面提出解约，逼迫租客续约或是将优质房源回收再涨价租出；对业主，则以疫情期间对租客免租为由，获取免租的收益。

  即使对品牌形象有损，也甘冒风险以这样的方式获利，背后是长租公寓自身商业模型的困境。

  一位原本专注投资租赁领域的机构投资经理表示，在长租公寓“火了几年”之后，资本对长租公寓行业的态度已经发生变化，“长租公寓的账是算不过来的，资金回报率才5%，现在大部分的融资成本都比这还要高了，投一笔亏一笔”。

  事实上，多位业内人士表示，在房价高企、租售比不合理、没有税收政策支持的当下，5%资金回报率的长租公寓项目已经是极其优质的资产，大部分长租公寓能做到3%的资金回报率已经不容易，而对长租公寓企业来说，普遍而言，将贷款、财务费用等相加，各家的资金成本都不低于5.5%。

  而在实际运营中，还存在空置的问题，长租公寓的盈利模式看起来还不成立。

  即使是曾经被寄予厚望的REITs、ABS等租赁金融产品，在国内没有税收政策支持的情况下，也已经逐渐淡出了企业视线。

  前述长租公寓高管称：“一方面，发金融产品对资产质量、品牌要求很高；另一方面，发REITs，保底的收益率都要6%以上才会有人愿意看看，但国内基本没有长租公寓资产能做得到这个收益率，发金融产品变成高成本融资就失去了意义。”

  绝境中求“生门”

  长租公寓走到今天，并不在头部玩家以及众多资本最初的预计之内。

  国内一家排名靠前的长租公寓CEO表示：“行业始终相信，国家倡导租售同权，就应该会在恰当的时机给长租公寓行业开放一些政策红利，包括最重要的税收减免，以及各项金融产品体系的建设。”

  租赁系统发展数十年的美国、日本、德国等国家，都在税收上对租赁企业予以支持。

  在超过48%的人选择租房的德国，完善的住房租赁体系已经构建，包括租购同权、免税激励、租户保护三方面：即租户同等享有一切公共服务，不受产权限制；豪宅之外，2018年9月之后新建的所有住房用于出租可享受税收减免；家庭收入不足者享受租房补贴。

  中国在2016年提出“房住不炒”，加快住房租赁市场立法，构建房地产长效机制，在2017年提出租售并举，但在长租公寓企业眼中，实质性的帮助并不多。

  目前，长租公寓主要缴纳的税种包括12%的房产税，6%的增值税，25%的企业所得税，以及1%左右的其他附加税，总体计算下来，企业综合税率负担达17%，这极大影响本就盈利水平有限的长租公寓行业。

  优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏近日联名发布了《关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》（下称建议），建议提到，国家租赁行业由于缺乏金融政策支持，叠加包租模式的先天缺陷，继续发展遭遇瓶颈。

  这一建议联合了行业排名前30的长租公寓企业，是行业性的集体发声求援。具体措施包括设立百亿级的首期“中国租赁产业专项扶持基金”，对经过审核的合格租赁企业用低息长期贷款进行支持；制定租赁企业信用评级系统，为企业提供融资担保，提高银行放贷积极性；建立租赁行业保险体系。

  经济观察报记者与多家长租公寓管理层联系后得知，建议的提出，是行业首次联名请求政府能够对长租公寓行业进行定向放水支持，前述长租公寓CEO表示：“大家的情况都不是特别好，资金链的压力肯定是存在的，更重要的是，在危难关头，租赁行业需要稳定，疫情之下，大家都认识到租赁行业健康、稳定的重要性了。”

  一位长租公寓高管则认为，在限制资金流向房地产开发行业的同时，也卡死了住房领域直接相关的长租公寓的资金，住房租赁行业停滞不前，这不利于租购并举的房地产市场长效机制建设，也不利于房住不炒、租售同权政策的落实。

  争取资金上的直接支持和融资条件的放宽，是长租公寓企业希望走出盈利困局的第一步——构建获取低成本资金的融资渠道。如果想要达到欧美国家住房租赁体系的完善程度，相关的赋税政策、补贴政策、租售同权等依然需要时间。