应对疫情影响 多地出招缓解房企资金压力

  受新冠肺炎疫情影响，全国众多省市启动突发公共卫生事件一级响应并相继关闭售楼处，房企项目融资、建设、销售等活动受到较大影响。考虑到即将到期的大量债务，不少房企面临资金链紧张的困境。近日，无锡、上海、南京等10余个地市陆续发布涉及房地产的各类支持政策。

  业内专家认为，延期缴纳土地款、放松商品房预售条件、延期交房等政策都能在一定程度上减轻房企资金负担。疫情对于房地产市场的影响还体现在调控政策方面。机构人士预计，今年在坚持“房住不炒”定位的基础上，各地政策微调概率有所增加。

  房企面临资金压力

  显而易见的是销售额下滑。克而瑞数据显示，2020年1月份，百强房企销售金额5571.3亿元，同比下滑12.7%，销售面积4264.0万平方米，同比下滑12.8%。销量下滑一方面是因为2020年春节较2019年提前；另一方面是为防控疫情，多地陆续叫停售楼处销售活动。克尔瑞预计本月销售额将同比下滑30%至50%，3月份销售情况或会逐渐好转，但恢复程度取决于疫情发展。

  不过，对于今年全年销售情况也无需过度悲观。市场普遍认为，购房需求只是延迟，疫情结束后将得到恢复性反弹。未来伴随疫情得到逐渐控制，销售将呈现回暖态势。

  同样值得关注的是房企资金端面临的压力。去年下半年开始，贷款、海外债、信托等融资渠道显着收紧。春节期间本该成为焦点的返乡置业潮和三月“小阳春”近乎落空，导致销售回款延后，同时，房企面临依旧严峻的融资环境、刚性成本支出以及大量到期债务偿付，压力骤增。

  有关机构认为，2020年上半年，房企偿债压力较高。根据Wind统计，今年上半年房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元。

  基于资金面以及旧债到期，2020年不少房企已启动融资。克而瑞数据显示，今年1月份，受监测的95家典型房企融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%，主要来自境外债券融资。但春节之后房企融资出现下滑。1月25日至2月10日，上述房企完成发债融资仅4笔，与2019年春节同阶段相比大幅下滑。

  中原地产首席分析师张大伟表示，按照惯例，对于大部分房企来说，1月份至2月份是现金流紧张时期。在后期房企到期债务井喷、销售现金流锐减情况下，需关注房企偿债能力。

  多地出台相关支持政策

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《金融时报》记者，受疫情影响，全年房地产市场年度降温幅度可能增加，房地产市场的月度、季度波动幅度将会加大，但变中趋稳仍是房地产市场的大概率事件。

  考虑到可能出现的波动，2月份以来，已经有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安等10多个省市密集出台涉房支持政策，意在缓解房企资金周转压力。另外，全国有30多个城市针对公积金出台了政策。例如，无锡市政府出台17条措施，其中提到引导在锡银行机构保持房企信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等。西安资源规划局出台了10条措施，其中的可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限等措施大大减轻了房企负担。

  张大伟表示，目前，房企面临的最大问题是资金压力，特别是到期债务问题。如果销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性资金压力，特别是到期债务问题。延期缴纳土地款、放松商品房预售条件、延期交房等政策都在一定程度上减轻了房企资金负担。

  此外，疫情对于城市治理是一场考验，也将加大房地产市场空间分化。倪鹏飞表示，疫情过后，一些疫情应对、城市治理、医疗资源等较好的城市将较快恢复。国家相关区域和城市政策调整将影响全国楼市格局。

  后期微调政策可能增加

  考虑到疫情冲击，多位专业人士都认为，今年房地产调控政策可能微调。事实上，去年广州、大连、沈阳等城市陆续降低人才落户门槛，佛山、成都、上海、南京等局部地区放松限购，房地产政策已有局部微调趋势。

  需要明确的是，“房住不炒”仍然是根本定位。财政部部长刘昆日前在《积极的财政政策要大力提质增效》一文中提到，坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。

  国盛证券首席宏观分析师熊园认为，预计后续各地仍将坚持“房住不炒”和稳房价、稳地价、稳预期的总基调，“但多地房地产政策大概率会微调”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《金融时报》记者采访时表示，因城施策是近几年来各地调控房地产市场的主要方式。在疫情之后，部分地区可能会在因城施策大背景下，根据当地楼市状况采取不同程度的灵活政策。

  倪鹏飞表示，考虑到刺激房地产市场可能带来的负面影响，没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济下行压力。应在坚持“房住不炒”的基础上，“因时因地”调整政策以对冲疫情对房地产市场的冲击，适度微调房地产行政、土地、金融、财税政策。