自如、蛋壳深陷涨价与减租争议

  受疫情影响，身处湖北的王林不得不推迟返京工作的日期，接受一再延长的假期。而让王林头疼的是，他在北京租的房子已快到期，当他打开自如APP想续约时，发现租金已从1460元涨到1973元。

  疫情袭来，租客返程续约的脚步被挡住。房东端同样正爆发一波又一波矛盾。2月6日晚，李晚接到陌生电话，一位自称蛋壳公寓员工的人，跟她协商免除三个月租金。李晚拒绝后，对方直接挂断电话。

  李晚交给蛋壳运营的这套房，位于武汉汉阳区鹦鹉大道。疫情暴发后，蛋壳陆续跟房东交涉，要免除1~3个月租金；同时针对无法返回武汉的租客，进行1个月租金补贴。

  对李晚来说，蛋壳要扣除的这几笔钱，对她的家庭至关重要。去年，83岁的父亲做完肠切除手术，身患高血压重症、糖尿病，母亲也有轻度阿尔茨海默症。每月固定的医疗支出，让她不能有丝毫怠慢。

  “现在武汉疫情严重，不敢去医院，只能就近药房买药。”她说。与此同时，李晚一直在跟其他房东沟通，如何解决当下处境。在他们看来，蛋壳的一切免租行为，都要以房东同意为基础。

  如今，本期待节后“小阳春”增收的长租公寓，正在疫情冲击下，面临从房东到租客的全线考验。

  自如、蛋壳深陷争议

  往年，租赁市场本该在“返乡潮”下达到小高峰，但突如其来的疫情打破了市场周期性规律。长租公寓头部品牌，正面临前所未有的矛盾与争议。

  2月10日，一名自如租客从湖南老家返回上海，进行14天的自我隔离。当她跟管家沟通续租时，才发现房租要从3090元涨到3690元。“现在疫情期，搬家不方便，但涨幅这么大，不知道该不该续。” 她说，目前工作情况不稳定，工资已被通知延迟发放。

  跟她处境相似的人不在少数。近日，多位自如租客反映，续租时价格大幅上涨，幅度在10%~30%不等。对此自如对外回应称，上述情况为个例，多为原长租客希望短期续约引起，已与租客达成共识，并推出针对短续的便利措施。

  但北京石景山一位自如租客告诉记者，自己并不存在短租问题。近日，他打算续租时，发现租金从2800元涨到3630元。“我租了四年，每年都有3%~5%的涨幅，如今涨幅近29%，接受不了。”他说，此前自如管家曾说不能续约，因为收房价格高、出房价格低。

  租户端面临涨价，房东端也不好受。有业主告诉记者，这两天接到自如业务员电话，商量降租金。理由是要拆除隔断间，收益将受影响。如果房东不同意降租，自如便单方面解除合同，补偿两个月房租，但要扣除装修费。

  自如房东苦于降租，蛋壳这边情况更复杂。近日，蛋壳公寓被曝以疫情“不可抗力”为由，要求房东免除1~3个月的租金。记者在房东自发统计的文件中发现，此事涉及杭州、上海、深圳、南京、天津、广州、成都、西安、无锡、北京、武汉、苏州等多个城市。

  有房东反馈称，因未按时收到蛋壳打来的房租款，联系蛋壳时才得知要减免租金。且减租时限并不一致，武汉地区房东被要求减租90天，非武汉地区房东被通知减租1个月。据业主出示的材料，近期租金并未到账，还因蛋壳称之的“疫情空置期”被免除房租。

  不过蛋壳并不认同这种说法。“虽然退租和空置压力持续增长，我们依然第一时间出台了针对全体租客的租金返还政策。同时，客服人员也在积极跟各位房东联系，寻求大家的免租期支持。”其工作人员对业主称。

  2月3日，蛋壳公寓发文称，针对无法返回武汉的租客，计划为其返还1个月租金。同时，根据受疫情影响程度，不同地区租客将享受不同的租金补贴政策。将在3月2日后返还至蛋壳公寓App个人钱包中，可用于抵扣服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）等账单。

  蛋壳的回应并未让业主、租客感到满意。与此同时，因协商未果，一些业主开始接到蛋壳电话，要单方面解除租约。“蛋壳员工说，公司目前确实有压力，正下狠心清理一批不盈利房源。”有房东称，当初蛋壳收房时，价格便高出其他公司20%~30%，以此扩大房源。

  盈利难题

  自如和蛋壳深陷争议，并非偶然。

  空白研究院创始人杨现领认为，长租公寓行业本身便是利润比“纸”薄的行业。“包租”模式下，业主端的房租成本居高不下，由于市场中竞争者增加，低价优质物业早已被先进入玩家收入囊中，可获取的物业价格便不断提升。

  同时，长租公寓需要进行装修投入，分散式公寓一间装修成本约 8000~12000 元，集中式公寓一间装修成本约40000~60000 元。但对租客端，长租公寓的客户群体主要是居住刚需人群，租金承受能力存在上限，很难出现较大幅度上涨。

  以蛋壳公寓为例，据其招股书数据，2017年、2018年，蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元，亏损增幅为403%；2019年前9个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元，同比增亏209%。

  蛋壳公寓表示，公司整体尚未盈利，主要是由于过去两年持续高增长，大量资源投入到新城市及新公寓开发过程中。2017年、2018年和2019年前三季度，其经营活动现金流均录得负值，分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

  以往，节后返乡潮和毕业季都会迎来租房小高峰。但在疫情影响下，假期延长、返乡潮延后，甚至退去。随着人口流动减少，租房需求减少，租赁市场越发景气不足。

  易居企业控股CEO丁祖昱认为，原本年后是租房高峰期，出租率应有所上涨，但在疫情防控期间，许多企业暂停房源带看，新签几乎暂停，出租率也因此停滞，2月后增量业务受到较大影响，未来预期收入也将会大打折扣。

  有某全国化布局长租公寓相关人士表示，旗下武汉地区房源/门店预期未来几个月出租率趋近于0，加上针对湖北籍客户的免违约金退租政策，在湖北门店基本无租金收入。此次疫情对湖北区域深耕的长租企业品牌来说，打击巨大。

  优客逸家CEO刘翔也在接受媒体采访时称，行业新签租房降至往年同期的15%~20%，出租率同比下降10%，且还在持续下降中。“依赖长周期预收比例较高的企业，受疫情影响更大。若连续3个月持续目前的情况，我们也只能撑到5月份。”

  从租赁市场数据也可见一斑。据贝壳研究院统计，1月18个重点城市住房租赁总成交量环比下降40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月下降18.21%。环比下降超过总体降幅的城市分别是廊坊、武汉、杭州、长沙、烟台、大连、成都、重庆和南京9个城市。

  市场新增供需量环比也均大幅降低。据贝壳研究院数据，2020年1月新增房源和客源数量降幅扩大，环比降幅分别达到48.28%和42.64%。

  2019年，长租公寓行业已经历一次洗牌。据不完全统计，陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数量达52家，其中有近20%是由“高收低出”模式扩张导致。

  贝壳研究院称，部分企业一方面靠在房东端争取1~3个月的免租期，并通过租客和房东间租金支付的期限错配沉淀资金（如租客按半年收取房租，向房东按季度支付房租）；另一方面预期未来市场租金上涨，可以回收成本并实现盈利。

  但这种模式下，只有运营能力强的公司才能控制好空置率，使现金流运转通畅。很多中小企业并不具备这种能力，一旦房源空置率高就会导致资金链断裂。如今看来，包括自如、蛋壳等头部品牌，也正消化“高收低租”后遗症，开始批量清理不盈利房源。

  眼下，疫情蔓延，长租品牌与租客、房东的拉锯战也远未结束。丁祖昱认为，2019年，长租公寓刚刚经历洗牌期，整体行业估值都出现大滑坡，回到两年前的起点。当疫情袭来，长租公寓的“寒冬”将被拉长，2020年的生存状况普遍堪忧。

  （文中王林、李晚皆为化名）