1月楼市黯淡，“无理由退房”再出江湖！

  中房网讯 2月10日，是春节后的首个复工日，也是多地楼盘销售现场和中介门店闭店近半个月后的“开张日”，但疫情的影响仍在继续。

  由于目前不少小区实行封闭式管理，使得以二手房交易为主的房地产经纪人，无论是交易撮合还是带看难度都有所扩大。据了解，虽然一些门店已经开门营业，但不少外地归来的经纪人尚未复工，交易达成更是寥寥无几。

  贝壳研究院日前联合中国房地产经纪同业联盟问卷调查了近2600名房产经纪行业从业者。调查结果显示，受到疫情波及，73%的经纪人表示由于无法正常开展带看、匹配、撮合，担忧作业难度将增大。由于经纪人普遍为流动人口，67%的经纪人表示回岗难度增大，因此超一半经纪人预期收入将显着减少。在无交易情形下，约六成经纪人表示无法坚持半年。

  另一端，售楼处的境遇也并未好太多。某楼盘经理表示，之前的通知是10日上班，但现在推迟到了17日。目前售楼处只安排了两个值班的同事。1月至今，楼市数据黯淡。据相关机构数据，2020年1月份监测的20个一二三线代表城市总计成交面积891.6万平方米，环比下降41.42%，同比下降5.14%。二手房方面，贝壳研究院发布的数据也显示，1月贝壳研究院重点监测18城的链家二手房成交量较去年12月份环比下降38%，比去年同期下降27.3%。

  春节期间的成交量更是惨不忍睹。根据中房研协上周发布的市场报告显示，受多个城市统计数缺失，以及春节假期因素和疫情期间多地暂停房屋交易和登记影响，从2020年第4周开始，交易量出现明显下滑，为113.09万平方米。第5周仅为7.52万平方米，环比下跌93.35%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2020年1月份出现的新型冠状病毒事件，将显着影响一季度的房地产市场交易。后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃。

  中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华预计，整个上半年楼市都将“回不过神”，但这也分城市级别。整体来看，大城市受影响不大，中小城市受到的影响则比较大。”

  返乡置业“爽约”

  2019年，楼市板块轮动、叠加棚改降速，三四线楼市就已承压，显现下行趋势。如今加上疫情影响，三四线楼市无异于雪上加霜。

  在疫情席卷全国之前，58同城、安居客发布的《2019—2020年返乡置业调查报告》显示，2020年春节期间，超过68.6%的受访者倾向于返乡置业。

  随着疫情来袭，全国多地暂停开放售楼处，返乡置业者纷纷“爽约”。

  “这是我从业12年来最长的一个假期。”2月10日，在家已待了17天的李成（化名）表示。

  李成是广州某房地产开发公司的区域营销经理，受疫情影响，从1月下旬开始，全国大部分城市的房地产售楼处、二手中介门店先后陆续暂停营业，李成就职的公司也将复工时间延至2月14日。

  销售停摆，李成对业绩目标焦虑。他负责的项目在三四线城市，由于春节是外地务工人员返乡置业高峰期，他的团队花了很多精力在春节返乡营销活动上。

  “全都打水漂了，2月销售计划估计都不能如期间完成，之后想要抢收也很困难。”李成说。

  但李成并没停止工作,他每天在家办公，和团队开会讨论如何搭建线上售楼处以及如何加强线上引流。

  “每天早上8点，各项目经理向我汇报大致的工作规划，晚上9点，大家复盘一下线上楼盘浏览数据和成交数量，回顾和客户的沟通交流情况。”李成表示。

  同李成供职公司一样，多家房企纷纷开启线上售楼模式，以缓解线下销售停摆对企业项目去化节奏带来的冲击和影响。

  线上销售平台的开启也给地产营销人带来更多挑战。但在李成看来，虽然从目前来看线上销售带来的成交量并不理想，但在线营销就是未来房地产营销趋势。

  “无理由退房”再出江湖

  多年前，“无理由退房”曾是中国恒大（3333.HK）等房企促销抢收的重要营销策略之一，随着楼市转暖，这一促销方式逐渐被市场淡忘，平常下定卖楼者想要退房，通常都需要向房企支付不小一笔违约金。而如今，为尽力减少损失，多家房企开始自救，率先推出“无理由退房”政策。

  2月10日，融创中国北京区域称，2月10日至3月31日认购融创北京指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，涵盖北京、济南、青岛、太原、石家庄等18个城市。至此，融创已有北京、上海、东南三大区域加入“无理由退房”行列，覆盖范围包括60个城市。

  “目前是区域公司自己在定，集团未有统一动作。”有融创方面人士告诉记者，此举是为保障疫情时期客户看房、选房需求，并非融创集团层面长期、常态化的营销动作。据悉，认购人申请无理由退房需满足以下条件：认购项目仅限于上述区域指定适用该活动的项目；认购人需在上述活动期间进行认购、并支付房款；无条件退房应在签署《商品房认购协议》之日起30日内书面提出；认购人必须具备房屋所在地的购房资格。

  不仅是融创，花样年控股日前推出5大措施进行线上推广，包括30天无理由退房、商办类项目产品享10%首付、线上认购10000元优惠、全民营销等。其中无理由退房政策即，2月9日起至3月30日，线上下定房源30天可退可换特权，不收取任何费用。

  绿地湖南也于2月4日发文称，疫期购房无理由退房。活动时间为2月4日至2月15日，期间凡购买绿地湖南在售楼盘的客户，签署《认购协议》且缴纳定金后即可锁定房源。此后10个自然日内，客户可申请无理由退房，无其他任何限制条件。

  自疫情爆发以来，全国大部分房企，都关闭项目售楼处，仅通过线上展示项目。有南昌当地中介表示，其所在售楼部仍为关闭状态，但每天都有一个置业顾问在售楼部值班，进行线上营销讲解。“我们不能亲自接触客户，怕疫情蔓延。”上述中介称。

  但从购房者实际选择看，线上营销的转化效果难言乐观。据相关机构调研，疫情发生前，“网上售楼处”检索量保持较低的水平，线下门店是购房者首选的看房、购房渠道。疫情发生后，有56.93%的受访民众表示，不会通过网上售楼处购（看）房。

  “制约购房者购房的原因，一是线下售楼处购房安全问题，二是价格问题。在之前‘非典’经验下，房企受到冲击越大，后期对价格调整的可能性越大。购房者不着急购房，是担心若后续价格下调，入手资产将会缩水。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

  因此，房企推出“无理由退房”，意在对购房者的心理预期形成影响，解决购房者的后顾之忧。

  郭毅认为，此举会有转化效果，但不会那么明显、有效。如今，疫情下的就业、收入前景，才是对购房者影响最大的因素。从微观层面讲，限购限贷等调控均未松动，也是制约购房者消费的核心原因。如果上述因素未改变，开发商的种种自救行为，只能产生微小的推动作用。

  政策宽松预期加强

  市场惨淡，也让业内对2020年楼市政策宽松的预期正在加强。

  2月7日，武汉市公积金管理中心发布《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》，对参与武汉市疫情防控的医护人员、工作人员在一定期限内提供住房公积金使用倾斜政策，将参照武汉市高层次领军人才的支持政策，提高可贷额度20%，降低缴存时限要求，最高贷款额达84万元。

  此举本意为体现对防“疫”一线工作人员的政策关爱，但也被视为刺激楼市之举。但克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对这一猜想持否定态度。

  肖文晓表示，总体来看，由于受疫情影响，再叠加考虑到房地产上下游产业对经济的重要性，未来房地产行业确实会多一些因城施策的边际放松的政策机会。但无论如何，2月份内不会出台这样的政策。因为2月各地的重点仍旧是“抗疫”，这个时候出台楼市宽松政策，第一起不到效果，第二也不合时宜。

  对于后续是否会出台一定程度的宽松政策，多位专家表示，宽松是可能的，但“房住不炒”、因城施策仍是政策基调，不会改变。

  “房地产政策大体上会延续现在的政策，坚持‘房住不炒’、因城施策。整体来看，不会有大幅宽松的可能。”邹琳华强调，分城市级别来看，大城市由于市场特殊性以及调控压力，预计受此次疫情影响不大，政策宽松几乎不可期。但中小城市由于受到的疫情冲击更大，可能会继续在因城施策的基调下对楼市政策进行调整。

  肖文晓认为，后续对自住需求的满足可能是政策宽松的一个倾向。

  “其实，能实施较为宽松政策的很多城市，去年开始已经有所动作了，比如调整甚至取消限价、限售，或者以人才、落户政策边际调整限购等。而在传统‘四限’里面，限购、限贷目前来看是比较长期性的政策，预计会坚持下去，最多是对限制条件进行微调。”肖文晓表示，“另外，在信贷政策对合理的自住需求给予更多支持这个方面，目前仍有操作空间。”

  来源：时代周报、第一财经日报、中新社，中房网综合整理