佛山人才住房、共有产权房建设要提速

  日前，佛山市房地产业协会以及各大代理行与数据机构先后发布2019年佛山楼市年报。

  在房贷LPR、人才政策、三旧改造和商业库存压力等关键词之外，去年佛山房地产市场亮点频出，体现出地产行业与城市发展的融合度越来越高。过去一年五区多区域披露规划控规，加速推进各区域教育、交通等城市配套，保障配套用地，新增住宅用地规划明显减弱。除新建商品房之外，佛山各类保障房建设也在去年完成了“预备跑”的姿态，公示了各类保障住房建设详细“进度表”，其中，今年佛山将新建2000套人才住房、超千套共有产权房。

  供大于求

  新增住宅数量增加，成交缩水

  但相比往年，去年住宅成交规模却“缩水”了。数据显示，2019年新建商品房成交面积1781.57万平方米，同比下降4.97%，其中商品住房成交面积1349.65万平方米，同比下降了8.44%。

  盘点全年市场政策，中原地产佛山研究中心总结，过去一年佛山楼市调控以微调为主，实现多维度调控。去年佛山推出人才新政，一系列新政策在近年加速配建人才住房和推出系列人才补贴的基础上，进一步面向更多优质人口敞开大门，降低置业门槛。在人才入户、购房政策均有放松，为新建住宅市场注入活力的同时，佛山公积金的个人最高可贷额度提高至50万，各大银行陆续实施LPR新政，房贷市场整体稳定。

  城市更新

  丹灶、狮山规划力度明显加大

  2019年佛山三旧改造和产城融合发展继续深入，将成为后续房地产市场发展的新趋势。市房协发布的报告显示，2019年下半年，土地拍卖市场已经出现个别地块在出让条件中融合对集体土地的改造，多个地块竞拍条件设计到产业引进，商住、商服地拍地条件与产业发展挂钩，产城融合更有利于城市可持续发展。

  汇诚鸿图数据平台统计数据显示，去年旧改队伍持续扩容，年内房企介入旧改动作村居超29个，其中，南海在旧村居改造方面的脚步明显更靠前，顺德则在村级工业园改造方面“领跑”带动全市。

  在大力推进三旧改造的同时，2019年佛山五区城市规划控规也不断披露，加速推进各区域教育、交通等城市配套，保障配套用地，相反新住宅用地数量释放对比往年有所减弱，同比减少了约24%。据汇诚鸿图数据平台统计，去年内佛山有超69份区域控规公示，其中南海城市更新力度强劲。值得关注的是，去年丹灶、狮山两镇规划力度明显加大。据南都记者采访了解到，仅是去年10月佛山市自然资源局一连发布的10份区域控规中，丹灶就占了六份，以强中心和环保产业集聚发展示范区为定位，分工明确。

  住房建设

  今年新增2000套人才住房、超千套共有产权房

  除了城市更新持续推进和区域规划力度重点加强，去年佛山房地产市场还有一个重要的发展信号，就是各类保障性住房建设将在今年迎来正式的加速建设。

  南都记者留意到，今年包括佛山中原、汇诚鸿图等代理行的年度报告，都将佛山住房发展规划作为重要总结和展望的焦点。“佛山未来三年住房规划发布，2020年佛山将建住房1365.71万平方米，将规划四个等级八大中心，将承接广深人口转移等。”佛山中原相关负责人表示，佛山宜居宜业的城市格局逐步形成，机遇与挑战并存。

  根据去年11月公示的《佛山市住房发展规划(2018-2022)文本(征求意见稿)》(以下简称《规划》)，今年佛山将新增逾11万套商品住房，低于2018年的新增规模，与2019年、2021年和2022年的新政/预计新增规模基本持平。

  但另一组数据可以看到，各类保障房建设将在2020年出现“爆发”，尤其是在公租房、租赁补贴、人才住房和拥有产权房集中类型。《规划》数据显示，2020年公租房和人才住房将从近两年的“0套/户”分别增加至550套/户和2000套/户，共有产权房也将从2019年建设300套/户跃升至超千套。

  城市吸引力

  新进入的房企数达近年新高

  尽管过去一年佛山房地产市场发展面临转型期，市场供应大于实际成交，但是随着粤港澳大湾区规划进一步深化，更多外来品牌房企将目光投入佛山，佛山的城市价值和发展后势被更多“新面孔”所看好。据合富辉煌佛山公司统计，去年新进佛山的房企数量刷新了近年新高。

  汇诚鸿图数据显示，随着佛山城市吸引力持续增加，2019年首次在佛山公开拿地的新房企多达16家，其中超过68%的新进房企布局非限购区。

  佛山房协分析报告同步指出，新进房企进驻佛山的同时，合作开发项目也在增多。“轨道交通的不断建设，逐步丰富佛山交通大动脉，为城市的发展与产业、人口、商圈的再分布奠定基础。”

  行业压力

  商业库存高企，去化周期长达6年多

  过去一年佛山在大湾区发展、三龙湾建设、人才政策降低置业门槛、城市更新带来新的发展空间以及轨道交通加强互联互通等方面迎来发展机遇，但是在公寓类产品不断规范、城市产业升级的过程中，商用物业的库存也在持续攀升，多家代理行和研究机构数据均指向佛山商业库存“压力山大”的问题。

  克而瑞数据统计，截至2019年末，全市商业库存量为495万平方米，去化周期高达77.8个月，也就是说按照过去一年的销售速度，现有商业需要6点多才能消化，去化周期比2018年底还增加了9.2个月。

  这不仅为未来城市供地配比、开发建设结构带来新的思考，也对佛山经济、产业发展和消费力的提升抛出实质性的问题。