北京新房成交量增近五成 二手房较调控前腰斩

  全国房地产销售额突破15万亿只差官宣，继续超越2018年。

  2019年全年，北京商品住宅（不含保障房）累计成交700.7万平方米，同比增长达46%，但二手房成交量较2016年出现腰斩。

  作为全国楼市的风向标，北京也经历了不平静的一年。不管是年初土拍市场的低迷，还是限竞房的井喷入市，抑或二手房的量价齐跌，都成为这一年的独特记忆，在平稳中危机并现。

  新房：成交量同比增长近50%限竞房占半壁江山

  据中指院，2019年全年，北京商品住宅（不含保障房）累计成交700.7万平方米，同比增长达46%，月均成交量约58.11万平方米，较2018年月均成交量上升46%。

  其中，限竞房占半壁江山。从中原地产数据看，2019年北京限竞房成交量达20914套，占比57%。73个项目有网签记录，成交额1108.67亿元，是2018年的4.94倍。具体看来，2019年北京有14个新建住宅项目成交额突破30亿元大关，其中9个为限竞房项目。在普宅成交额排名前10中，限竞房占据7席，是市场主力。

  与成交量相呼应的是，北京新建商品住宅市场库存也呈上扬趋势。据中原地产，截至2019年末，北京新建商品住宅库存为75081套，创下5年来新高。其中，限竞房供应是主力，2019年北京限竞房市场供应面积环比2018年增长37%，供应套数增加10684套，供应套数在2019年12月创下新高，共5570套限竞房新房源入市。

  可以佐证的是，2019年在京布局的房企收获满满。克而瑞《2019年北京房企权益金额榜》显示，2019年TOP20房企累计权益销售金额2167.3亿元，同比大幅增长41%。其中，TOP3房企权益金额门槛达到167.8亿元，同比增幅达24.7%。TOP10房企门槛增幅最大，同比提升57.1%，门槛升至100.7亿元。

  与此同时，百亿房企明显扩容。2019年，北京房企权益金额榜中百亿房企从4家扩容至11家，中海、万科、首开继续领跑，泰禾、华润、首创重回百亿阵营。

  不过需要注意的是，北京限竞房明显扎堆，且整体去化情况一般。中原地产首席分析师张大伟指出，北京的限竞房分布区域集中在青龙湖、亦庄、大兴等，虽然目前大部分项目规划设计相比之前都有提升，但在资金回笼的诉求下，如果政策不变化，后续会酝酿大规模价格战，而价格战会让北京限竞房开发商的盈利局面更加难堪。

  二手房：成交量较调控前腰斩降价挂牌成主流

  从有关机构数据看，2019年北京二手房成交14.2万套，同比下降6%。拉长时间线，调控后的这三年里，北京二手房的成交量都在15万套左右的低位，相比2016年几乎腰斩。2016年，据我爱我家统计，北京的二手房网签量超过27万套，单月成交高达3.2万套。

  张大伟表示，当前北京限竞房供应量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，总价集中在400万～500万元，和二手房价格接近，致使购房者有非常丰富的选择空间，这对二手房市场的影响也非常明显。

  “跌跌不休”是对北京2019年二手房市场的最佳形容。

  据《每日经济新闻》此前报道，仅2019年8月18日当天，北京下调报价的二手房有1287套，降价房源广泛分布于海淀、朝阳、丰台、顺义等地，其中有的房源降幅超过20万元。而价格上涨的房源仅118套，很多业主选择了用降价来促成交易。

  贝壳研究院曾在报告中表示，2019年，北京房价不再是“内地第一”。2019年12月，北京二手房成交均价是5.9万元／平方米，较调控当月历史峰值下跌12％。调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至3个月以上，客户快速成交率亦由64％降至36％。截至2019年底，北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。

  2019年，北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万元/套，而成交房源均价为500万元/套。也就是说，从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万元。回顾当年3·17调控前夜“卖家报价728万元，买家从7点砍价到夜里11点，745万元成交”，买卖双方的位置发生了互换。

  从国家统计局数据看，2019年7月以来，北京二手住宅成交均价连续下滑，这是2018年以来北京二手房价经历的最长下滑周期。一些急于出手的豪宅项目，价格下调幅度甚至近百万元。

  田女士在丰台的房子过去几个月一直在降价，但一直没卖出去，最近她跟中介提出了不愿意再降价的要求。“去年11月的时候，田女士还愿意将挂牌价再降5万元，但12月末她明确表示已经到达底线，不愿意再妥协。”有中介向记者如此介绍，“这套房子调控前能卖500万元左右，现在挂牌价也只有340万元，调控效果还是很明显的。最近来提要求不想再降的业主明显比去年下半年多，可能市场真的到了调整期。”

  国家统计局今日（1月16日）数据显示，2019年12月，北京二手住宅销售价格环比上涨0.6%，止跌趋稳。

  租赁：供应量增加去年下半年租金连跌

  自由职业者赵明告诉《每日经济新闻》记者，2019年5月，他在回龙观附近租下了一间9平方米的屋子，工作人员为其减免了2000元服务费。当时工作人员向他的解释是：“最近房源的确比较多，空置期有所延长，所以公司出台优惠政策来促销。”

  赵明还提到了一个有意思的细节：“我搬来之前，隔壁就已经空着了，一个月了都没有租出去，屋里已经积了厚厚一层灰。”

  2019年，租赁市场似乎火候不足。贝壳研究院数据显示，租金水平下跌趋势显着，2019年8月～12月北京单平米月租金水平同比增速持续为负，平均跌幅达2.5%左右。

  到了2019年底，一些头部租赁机构也开始调整收房价格。在自己的房间空置3个月后，陈女士接到了长租公寓工作人员建议降价的电话。在空置和降价之间，她考虑再三后还是选择接受“降价”的建议。

  贝壳数据显示，自2019年7月以来，北京租赁市场租金便开启连跌模式，只有到了12月才恢复至81.4元/平方米，环比微涨0.2%，但相较于7月租金高点水平已下跌10.3%。

  不过，北京2019年租赁市场房源供应增加，同比增幅为19.5%，但需求并未明显增加，导致了租金下跌。

  贝壳研究院预计：“叠加春节假期的影响，1月份北京租赁市场成交量预计将出现下滑态势。租金上涨动力不足，短期内将维持平稳走势。”

  土地：溢价率低迷 回归不限价

  2019年，北京土地市场低迷，尤其体现在溢价率中。

  有关机构数据显示，2019年北京住宅用地溢价率为10%，较2018年下降5个百分点，同时成交楼面均价为23292元/平方米，同比微降1%，宅地市场降温明显。

  2019年3月，北京仅推出1宗住宅用地且无宅地成交。4月，北京无住宅用地供应，仅成交1宗宅地，出让金总额10.2亿元，同比降近7成。5月9日，北京市规划和自然资源委员会召开推介会，集中推介57宗经营性用地。7月15日下午，北京土地招拍挂现场，经过56轮激烈竞价，中海以79.4亿元、18.79%溢价率，将丰台区造甲村地块收入囊中，成为了北京年内总价地王。

  2019年全年，北京累计供应商品住宅用地608万平方米，完成年度600万平方米入库任务的101%，其中，共有产权住房用地90万平方米，计划完成率为150%。

  值得注意的是，2019年，北京限竞房供地16宗，低于不限价商品房用地的24宗，不限价商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块，是近3年来首次，供地结构发生显着变化。

  2019年，北京新增21宗限竞房用地，累计规划建面达334.08万平方米，同比下降34%，成交占比下降31个百分点至51%。不限价纯商品住宅成交14宗，累计成交建面达168万平方米，占比达26%。

  2020年1月3日，北京新年首场土拍，石景山两宗地块皆为不限价商品房用地，风向标意义明显。

  有关机构常务副院长黄瑜向《每日经济新闻》记者表示：“在前两年限地价、限房价、70/90政策执行影响下，2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动，不限价地块供应增加，纯商品住宅用地成交同比规模增长明显，预计未来商品住宅供应结构或将发生改变，纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市，房价或将出现小幅波动，但在稳房价基调下，预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。”