微调不断 “稳”步调贯穿楼市全年

  在“房住不炒”的背景下，2019年房地产市场“稳”字当头。

  融资收紧，限购政策不放松依然是房地产政策的主旋律。从各地来看，针对楼市的具体情况各地出台了有针对性的政策，当中包括对人才进行限购政策的微调，对住房公积金政策进行调整，对政府购买棚改模式取消，反映出“因城施策”的特征。

  融资监管趋紧

  今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。

  5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，2019年整治工作包括四项任务：一是夯实乱象整治工作的思想根基。要以党的政治建设为统领，以贯彻落实习近平总书记对完善金融服务、防范金融风险的要求为首要的政治责任。二是巩固乱象整治工作成果。开展对2018年深化整治市场乱象工作的“回头看”，一看问题整改，二看问责处理，三看机制建设。三是持续推动重点领域问题整治。银行机构从股权与公司治理、宏观政策执行、信贷管理、影子银行和交叉金融业务风险、重点风险处置等五个方面开展整治；非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，下大力气解决违规成本过低的问题。四是开展强内控促合规建设。督促银行保险机构通过增强内部控制的充分性和有效性，提升合规水平和全面风险管理能力，厚植合规文化。

  7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩；房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

  8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道同样收紧。

  从全年来看，发改委、央行、银保监会陆续出手对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

  和硕机构首席分析师郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，虽然今年整体的货币政策，呈现出量化宽松的趋势，但对房地产行业一直存在着定向收紧的状态，特别是针对房地产开发企业。因此各个融资端，都采取了不同方式的策略进行相应的资金层面的收紧。从一方面看，这必然会影响到企业的现金流，同时也会造成企业在项目上的加速销售与回款。另一方面，房企也在为再拿地、投资，做业务领域的全新铺牌，且是有针对性的去拿地，而非盲目的高价拿地。

  “一些房企也在寻找多元的融资途径，特别是资金链相对紧张的企业，今年在海外发债的频率相对较高，也因此融资成本有了明显提升。”郭毅告诉记者，这对于企业自身未来的运营能力和资产的运营能力都提出了更高的要求，房企必须要让其所开发的项目、购置的土地，能够实现相对较高的利润水平，才能覆盖到资金成本。所以，企业在未来对于业务领域开发产品的产品类型要求，还是提出了比较大的挑战。

  记者注意到，2019年监管政策主要聚焦在控制房地产业务增量规模、严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。而一切动作的最终落点，都指向房地产企业拿地等前融环节。而前融对于一个房地产项目的开发非常重要，这是拿地的第一步，一旦被收紧，后面的任一环节根本无法继续。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，资金是房地产业的闸门，没有资金则没有房地产开发。融资收紧会加大开发商的融资成本，对房企和行业发展都不利。

  棚改数量下调

  2019年“两会”时，多地下调棚改目标。如北京由上年的2.36万套下调至今年的1.15万套；四川则由上年的25.5万套下调至15万套；河南由上年的50万套下调至15万套。

  根据“新三年棚改计划”，2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套。继2018年后，2019年、2020年棚改目标预计完成920万套，年均460万套，相比于之前目标有所降低。同时，2019年，政府购买棚改模式取消，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

  郭毅指出，虽然今年棚改计划超额完成，但是从总量上来看，相比过去几年，还是出现了腰斩的趋势。在这种趋势下，也造成三四五线城市，特别是四五线城市房地产市场的大面积降温。

  核心原因就是：四五线城市本身产业内核动力不足，及它对人口吸聚效应出现的明显减弱，再加上二线城市和一线城市今年出台的人才引进政策，都对三四五线城市本身形成人口虹吸效应，在地缘制约需求不足的情况下，又因为棚改的压缩，造成区域内部的制约需求，因此今年三四五线城市出现大规模降温。

  当然，也有一些在超级城市群周边的三四线城市，还是能够获得整个城市群产业，分工协作的利好拉动，实现一定成交量的稳定和楼市的健康发展。但是更多的缺少产业内核的三四五线城市，房地产市场还是出现了明显的调整。

  人才政策频现

  据中原地产数据显示，从全国范围看，2019年以来超过160个城市对外发布了各种类型的人才政策，与2018年同期相比上涨幅度超过40%，大部分城市人才政策和住房政策有关联。除了人才新政外，部分一线城市在购房资格认定和税收减免等层面进行了政策微调。

  另外，有超30个城市陆续出台了新的落户政策，广东、黑龙江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等市，相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。

  赵秀池表示，城市的发展离不开人才助力。各地人才政策在于吸引需要的人才为城市服务。而住房是人们的生活必需品，所以从住房政策进行调整，会增加人才对该城市的认同感，增加人才的吸引力。人才政策和落户政策的调整，会直接间接增加住房的需求，对楼市是一大利好。

  说起“抢人大战”，是从2017年陆续开始的。2018年各地人才引进的覆盖面不断加大，地方对于人才定义的门槛也不断下降。到今年，人才引进已经覆盖到一线和新一线城市，地区对部分的区域进行相应的政策放松，在获得中央同意的情况下，也得到了有效实施。

  从目前来看，随着整体户籍政策的放松，对于高素质、高学历的人口吸引，将会成为城市未来长期发展的最大动力源。“但是光有人才还不够，因为就算是人才落户到本地，他也有就业需求，有对当地公共服务的需求，然后才有居住生活的需求，所以对于人才引进到城市后，用什么方式留住人才，让人才获得更好的生活，才是一个城市的长远发展。”郭毅说道，如果仅靠落户的方式吸引人才，这对房地产市场短期来说会形成拉动，但也只是短周期的刺激，在释放完毕后，对于城市来说，还是会遇到产业空心化的问题，对城市造成利空的影响。所以，从各个城市的发展来说，还是要更加全面的去考量人才引进之后，一系列的配套政策的实施，而不仅仅只是把人才抢到。

  公积金贷款政策调整

  在“因城施策”政策的指导下，今年以来，多地对住房公积金贷款政策进行调整。

  其中，西安市住房公积金管理中心在今年4月23日表示，5月13日起，该中心将实施资金流动性风险防控一级响应措施。下调住房公积金贷款总额度，计算倍数由18倍降至15倍；暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。

  无锡在9月份宣布，将个人公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度由80万元降至60万元。

  乌鲁木齐规定，自12月16日起，乌鲁木齐住房公积金贷款最高贷款额度由100万元下调至70万元。同时，贷款计算公式也按照国家标准进行相应的调整，个人公积金账户余额与贷款额度进行了关联，贷款前提取公积金将影响贷款额度。

  当然，有收紧也有放宽的城市。郑州12月4日发文称，自2020年1月1日起，将住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。扬州规定，从2019年10月15日起，将扬州市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元；将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。

  赵秀池告诉记者，公积金政策的调整是各地因城施策的结果。住房公积金本身是一种互助性金融。各城市会根据公积金的筹集情况和使用情况，以及房地产形势来做调整。贷款额度收紧的城市，一方面说明住房公积金的使用率较高，住房公积金贷款供不应求；另一方面也是为了抑制房地产投机投资。贷款额度提高的城市，说明住房公积金筹集量较大，使用率还有待提高。

  郭毅认为，公积金政策的影响力度还是相对有限的，仅是公积金贷款这一项政策的放松和调整，对房地产市场的影响力度并不大。