遭遇最强楼市调控 韩国房价不降反升

  韩国史上最强房地产调控政策来了。

  12月16日，韩国政府再次对近期高企的房价出手，推出一系列房地产调控政策。规定表示，首尔及周边多个政府指定的房地产投资过热区域内，购买市价15亿韩元（约合人民币900万元）以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。也就是说，必须全款购买。

  另外，韩国政府还下调了9亿韩元（约合人民币540万元）以上房产的可贷款额度，并再度上调多套住房持有者的房产税税率等。

  韩国政府雷厉风行，本次推出的限制高价房产贷款的新规丝毫没有留给市场反应余地，前一天公布，第二天就正式实施。不仅如此，为了避免房产交易双方为获取贷款，故意将交易价格压到15亿韩元以下，新规中提到的“市价15亿韩元”以政府相关审核机构评定的市价为准，与交易价格无关。

  一方面是政府强势的房产政策调控，另一方面，韩国经济却面临罕见的糟糕局势。12月20日，据韩国媒体报道，韩国经济今年的增速可能将是10年来的最低水平。

  富人区首当其冲

  市场预计，本次新政出台最受冲击的当属被称为“富人区”的首尔江南区。根据韩国相关房产信息机构的数据，该区70.9%的房产市价目前都超过了15亿韩元。

  值得一提的是，韩国5000万人口中，有五分之一住在首尔，近一半住在以首尔为中心的首都圈（包括首尔及其周围的京畿道仁川市）。首都圈面积占韩国国土面积的12%，全国一半以上的医院、大学等都集中于首都圈，导致住房短缺、房价上涨，使很多韩国年轻人选择逃离首尔。如何从根本上扩大住房供给、抑制首都圈房价上涨已成为韩国社会亟须解决的难题。

  除了在政策层面加强调控，韩国政府还向公职人员发起倡议。

  为配合楼市调控，韩国总统府青瓦台12月16日建议，在韩国首都圈拥有两套以上住房的秘书官级别以上幕僚在半年内卖房，只保留一套。

  据《韩联社》报道，从申报财产来看，在首尔市江南三区等楼市投机及过热地区有两套以上住房的总统府高级幕僚共有11人。高级幕僚们是否响应这一号召将在明年3月进行公职人员财产申报时揭晓。

  “幕僚长卢英敏劝告高级幕僚以身作则积极配合政府实施‘12‧16楼市调控措施’，尤其是在首都圈拥有两套住房的总统府高层公职人员尽快出手。”总统府负责与民沟通的首秘尹道汉表示。

  因没有强制卖房的法律依据，总统府无从制裁拒不响应者，但有舆论监督，相关人员要自行判断。至于其他政府部门高官，青瓦台表示无权过问，但只要青瓦台带头，多少会产生影响。

  《韩民族新闻》发表社论称，针对韩国政府接二连三出台强力房地产对策，部分媒体和在野党纷纷发出反对声音：韩国《朝鲜日报》认为“这是侵害私有财产权的行为”，韩国《中央日报》则强调“这是非理性的逆市场行为”，部分在野党甚至将此称为“经济独裁”。

  房价不降反升

  这是自2017年5月文在寅政府执政以来，韩国政府第18次推出房产调控政策。

  然而从目前来看，收效甚微，房价不降反升。

  据《韩国经济》报道，“12·16楼市调控措施”出台后，韩国政府12月17日又公布了“2020年不动产价格公示和提高公示价格信赖性方案”，而当天首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均上涨20%—30%。

  不仅此次新政，此前韩国政府的17次出手同样劳而无功。

  因为接连出台的限制政策，担心住宅供给不足，导致首尔房价暴涨，而且随着期待今后继续上升的心理在扩散，人和资金继续涌向首尔。

  据《朝鲜日报》报道，位于京畿道光明市地铁1号线和KTX光明站附近，去年2月入驻的“光明站Summit Place”专用84平方米户型公寓上月实际交易价格为10.7亿韩元（约合人民币644万元）。该公寓今年7月价格还不到8亿韩元，如今暴涨2亿韩元。

  “光明房价受首尔住房价格大涨的影响也出现了上涨。”光明公认中介事务所有关人士称。而京畿道义王市也出现了专用84平方米公寓价格超10亿韩元（约合人民币600万元）的情况。

  专家指出，当前各种限制规定都无法稳住房价的主要原因是供不应求。加之重建和再开发项目接连被推迟。大多数人认为，应该扩大供应寻找解决方法。“需通过放开重建和再开发限制，增加新公寓供应，暂时下调转让税等引导多套住房拥有者出售房屋。”建国大学房地产系教授孙在荣（音）提议。

  一直以来，文在寅政府都因为未能有效控制房价飞涨而遭受批评。不过，他们并没有就此妥协。韩国企划财政部长官洪南基表示，虽然各种措施都未达到预期效果，但政府已下定决心抑制房价上涨。

  受贸易战和存储芯片行业周期性暴跌的影响，依赖出口的韩国经济今年的增速不能达到预期。据韩联社报道，尽管韩国央行今年内进行了两次降息，且预算开支增加了，但这个亚洲第四大经济体今年前9个月经济增速仅为1.9%，大大低于去年同期2.6%的增速。11月份韩国央行第三次下调了其对2019年经济增长的预测，将经济增速预估值从2.2%下调至2%。分析家们称，韩国今年可能无法实现其年增长目标。

  韩国经济迄今只出现过三次年增长率低于2%，分别发生在1980年、1998年和2009年，而且都是在严重的全球性事件爆发之后，譬如1979年的石油危机、1997―1998年的亚洲金融危机和2008年的全球金融危机。

  目前，韩国半导体出口仍然疲软，而个人消费—韩国经济的一大重要支柱也处于低谷。尽管政府在加大楼市调控，但收入增长停滞，加上对退休后生活的焦虑，正促使韩国人捂紧了他们的钱包。