深圳住建局出手 “抱团式”炒房急刹车

  12月23日，深圳近揽15公里滨海长廊，北接后海金融总部基地，得天独厚的地理位置使得恒裕滨城这个楼盘成为深圳顶尖豪宅代表之一。

  以恒裕滨城为起点，向北30公里，在宝安福永街道大洋路与塘新路交会处，首先映入眼帘的便是中粮凤凰里花苑小区。

  一个是深圳湾知名的豪宅楼盘，另一个是籍籍无名的普通住宅楼盘，都因为业主抱团涨价行为，被深圳住房和建设局通报批评。

  12月18日，深圳市住建局首次宣布对二手房业主出手，宣布将对恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等发布集体涨价言论、恶意炒作二手房价的小区进行调查，约谈发布集体涨价言论相关当事人，并暂停办理上述两个小区的二手房网签手续。

  今年11月，豪宅认定标准改变之后，深圳二手房市场活力被激活。行业乱象也随之而来，业主联合控价的景象，已经席卷了深圳多个区域的二手楼盘。活跃的业主带头率先在小区业主群内发起涨价提议，为小区房源设置了高于市场价格的挂牌底价。试图以联盟的方式抬高房价，直到相关部门介入。

  作为房地产二手房交易链条上的重要一环，深圳中介行业也展开了“自查”。

  “12月18日开始，深圳贝壳已经在开展自查，下架包括上述两个小区在内的一批有业主炒作行为的楼盘，单价超过每平方米17万元的楼盘也暂时不在平台上展示。”12月22日，深圳德佑龙华某店负责人向时代周报记者表示。

  12月22日，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，调查二手房涉嫌控盘控价，深圳是全国首例，将问题小区冻结网签，对市场来说，无疑是一种警号，无论是业主或者是客户，对不确定性都会有所观望，短期内相信市场将会有所降温。

  业主抱团抬价

  12月21日，中粮凤凰里花苑业主王林（化名）向时代周报记者表示，因为豪宅税等政策影响，其所在小区80多平方米的户型颇受欢迎，周末看房的人并不少，价格也有所上升，但单价并未涨得太夸张。

  12月13日，中粮凤凰里某业主一封《告全体业主书》在朋友圈疯传。

  文章以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价。“放盘价5.6万‒6.5万元为界”，建议“急卖业主以5.5万元为最低价”，如果低于5.5万元，“即刻收盘，重新加价后再挂”。

  中粮凤凰里花苑在2015年开盘，销售价格约为3.5万元/平方米。根据安居客数据，2019年1‒11月，该小区成交均价约在4.5万‒4.6万元/平方米。

  业主王林则表示，之前并未在业主群里看到涨价倡议书，那只是个别业主行为，并不代表所有业主意愿。

  “12月初，我将自己的一套87平方米的房子挂到中介处了，总价是450万元，单价在5.17万元/平方米，”王林告诉时代周报记者，已经有购房者准备签约了，但因为小区被通报后无法网签，意向购房者转而看周围其他小区了。“如果现在有意愿强烈的客户，435万元也可以成交。”

  12月22日，该小区附近一位中介向时代周报记者表示，到目前为止，凤凰里的最高成交在5.4万元/平方米，并未达到“倡导书”中提到的至少5.5万元，该套房子出售价格比较高的原因在于其朝向以及内部装修比较好。

  至于何时能恢复网签，上述中介表示，目前并不能确定时间，但可以先看好房源，签署购房协议。但他提醒，需要去住建部开交易风险报告，如果购房迫切，有周围的楼盘推荐。

  除了中粮凤凰里花苑，深圳湾的恒裕滨城也被深圳住建局点名，而它也是最早传出“控盘涨价”的楼盘。

  11月22日，恒裕滨城2期4栋的业主微信群的聊天截图就在中介间悄然流传，带头业主率先呼吁，“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万元，低于这个数不卖。” “2680（万元）我就撤了。”很快其他业主应声附和。“反正都往2600万元以上挂，一周排一次队形，下周2700万元。” 

  恒裕滨城2期D户型为89平方米，若以2600万元的总价来算，挂牌价已经高达29.2万元/平方米。

  2013年9月，恒裕滨城一期以约5万‒6万元/平方米的均价开盘。2015年11月，二期产品入市，销售均价已经上涨至11万元/平方米。根据中介提供的数据，今年9月中旬，恒裕滨城二期一套88平方米的4房，成交总价2375万元，单价高达27万元/平方米。

  涨价通道持续开启，恒裕滨城二期业主李君（化名）感慨颇深，“我入手的时候才11万元/平方米，而现在不到5年的时间，已经涨了一倍了。”捕捉到了上涨趋势的李君在2017年又入手了一套同样面积的房屋。

  对于涨价倡议，李君表示，那更多是大家开玩笑说的话，目前业主群已经禁止发一切有关房价的消息。在他看来，如果高价房能售出，代表其市场价值被认可，但自己并不会被盲目煽动，也不会主动参与到炒房行为。

  “像我了解到的，一期房源，有一套110平方米，销售单价已经升至19.5万元/平方米。” 李君表示，地段、新房、学位构成了恒裕滨城巨大额的优势。“二期有业主准备出售一套88平方米的房源，目前对外价格是2600万元，但因为是高层，有无敌海景，所以价格自然也高。

  12月21日，负责后海片区的一位中介经理告诉时代周报记者，在12月初，恒裕滨城二期房源的单价就提升至29万元/平方米。他指出，目前恒裕滨城对外挂牌的房源不多，议价空间很小。

  恒裕滨城被通报批评让一位已经签了购房合同的准业主猝不及防。

  12月22日，该未透露姓名的准业主向时代周报记者透露，他在12月18日前已签合同，交付了定金，但因为恒裕滨城被点名批评，不能网签，导致其贷款受到限制。

  据时代周报记者调查，在业主群里发出类似涨价声音的小区已经有数十个，还包括招商依山郡、鸿荣源壹城中心、拾悦城、中海怡翠山庄、金地上塘道、和平里、天悦壹号等多个楼盘。

  住建局出手、中介自查

  尽管中粮凤凰花苑和恒裕滨城都有业主强调，“仅是个人行为，算不上控盘”，但深圳市相关部门对此开始严查。

  12月17日、18日两天，深圳市宝安区住建局以及南山区住建局接连两天发文通报，除了暂停中粮凤凰里和恒裕滨城两个小区的二手房网签手续，还公布了一系列处理措施涉嫌恶意炒作，哄抬房价行为一旦查实，相关责任人将列入黑名单，并研究采取限制其买卖住房等相关措施。

  通报称，发现涉嫌扰乱市场秩序与其他违法违规行为，将移交公安、市场监督、司法等部门依法处理。

  12月19日晚间，深圳市住建局表示，按照宏观调控的长效机制要求，深圳二手房年增幅不超过5%，如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，且小区业主存在集体串联进行涨价的行为，市民可以向区房地产主管部门投诉。

  深圳市住建局的通报中，对于中介机构也发出了警示，严禁中介机构参与恶意炒作房价，违者将被暂停网签权限，并列入行业诚信黑名单。

  事实上，在这场“控盘”风波中，也有中介在推波助澜。

  据媒体报道，某地产中介同时也为金地梅陇镇小区业主，12月中旬，该中介曾在小区内的业主群内发起过倡议提价。

  12月20日，一位中介行业资深人士向时代周报记者表示，中介以控盘涨价为理由让业主心甘情愿地交出了房源，在中介行业，掌握房源让中介拥有天然的优势，尤其是市场行情火热时，房源更是难求。

  中介行业自查行动也同步开启。

  上述深圳德佑龙华某中介向时代周报记者表示，12月18日，中介也在加强自身的管理，德佑总部对深圳分公司对德佑金地梅陇镇A店予以摘牌解约处理，对涉及合规管理违规的经纪人也予以红线处理，扣减12分信用分，限制1年进入平台。

  “从12月18日开始，深圳贝壳系都开始在查所有的挂牌价。”该中介向时代周报记者表示，只要挂牌价高出周边市场价或之前成交价的15%左右，以及单价在17万元以上，贝壳系APP都不会显示这类房源。

  中原也在跟进，“对于有问题小区，以及个别单价过高的房源，已经整顿处理，并且在官网及其他商业网站下架。”郑叔伦表示。

  12月12日，深圳中原某中介告诉时代周报记者，公司明确要求，近期不可发布解说揣测房地产发展形势，也不能进行暗示明示房价向好上涨的行情。

  据时代周报了解，目前在中介平台下架的小区主要有，恒裕滨城、中粮凤凰里、翡翠海岸、中粮天悦一号、勤诚达、华润深圳湾悦府，下架的小区均位于南山和宝安。除了中粮凤凰里，其他均为豪宅或者单价过高。

  深圳楼市回暖

  业主抱团抬价背后，是逐渐回暖的深圳楼市。

  从2016年，新一轮调控带来的市场降温，到2018年初“三价合一”落地，再到2018年中的“7·31新政”。深圳楼市已经在成交低谷徘徊了两年多，但在进入2019年之后，市场开始逐步回暖。

  深圳中原研究中心监测的网签数据显示，2019年上半年新房住宅共成交17681套，同比上升38.1%，成交172.05万平方米，同比上升33.5%，2019年上半年全市二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平方米，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5%和7.4%，二手住宅价格52543元/平方米，较去年均价上升4.2%，较去年12月上升1.9%。

  11月中旬，深圳更改豪宅线认定标准，二手房市场热情随之被点燃。

  “我看中的房子在一个月内涨两至三成，现在挂牌价都要到1100多万元了。”12月22日，在深圳工作5年的郑琴（化名）告诉时代周报记者，她打算在“双11”后在深圳买房，却在一个多月内，屡遭业主提价。

  郑琴告诉时代周报记者，因为受到豪宅税减免政策直接刺激，宝安中心以及南山等热点区域好的房源都很少，很多都需要抢，二手房的量价齐升也助推了新房的火热，“12月22日，光明某刚需盘线上开盘，我参与了微信线上抢房，但仅用了30多秒，300多套房源就被售罄了，根本没选到”。

  12月16日，国家统计局公布了11月份全国70个大中城市的房价，初步测算，深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，深圳二手住宅销售价格环比上涨1.4%。从成交量来看，二手房成交套数大幅度增长，创下近3年以来的新高。

  深圳中原研究中心统计数据显示，11月全市二手住宅共成交8013套，为2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。二手均价也呈现小幅上升，为55499元/平方米。

  12月13日，明源地产研究院首席研究员艾振强向时代周报记者指出，当前深圳一手房和二手房市场的回暖节奏，与政策红利释放密不可分。

  “从粤港澳大湾区规划的发布，到8月18日先行示范区的发布，接着放开港澳人士置业，以豪宅税认定标准的改变，都为市场注入了乐观情绪。”艾振强表示。

  但对于这座年轻的城市，住宅供应用地的紧张使得房屋的稀缺性更加凸显。

  时代周报记者不完全统计，深圳市2019年全年共出让60多宗土地，居住用地性质的地块仅有10块，其余大部分地块为商业用地、工业用地、物流用地性质。

  “深圳的入户政策是所有一线城市里面最宽松的。”在艾振强看来，源源不断涌入这座城市的高净值年轻群体是构成了市场的旺盛需求。