深圳“飞地”深汕合作区揭牌一周年：“小马拉大车”下房价先飞？

  “你认了几个筹？我认了三个都没买到。”

  “我认识一个收废品的老板，他认了四个筹。”

  在深圳市深汕特别合作区（以下简称深汕合作区）的中心城区鹅埠镇，几乎人人都知道近期开盘的深汕合作区001号、002号楼盘。

  在马路上，饭馆里，随处都能够碰到拿着户型图、认购书的人们。即使没有亲自参与到这场“抢房”盛宴，这两个楼盘也是鹅埠镇上人们茶余饭后的谈资。

  没有任何悬念，001号楼盘历经半天的选房，最终日光；002号楼盘目前仍在选房阶段，1000多套房认了5000多个筹，如无意外，也将售罄。

  两场火热的“选房”活动，既像是一场预热活动，又像是一次焦点转移。2019年12月16日，是深汕合作区揭牌一周年的纪念日。炒房的人们并不关心，一周年了，产业、配套的建设情况如何？他们更关心的是，“你选到房了吗”？

  但他们是当局者，记者是旁观者。

  记者更想知道，一年来，这片热土历经了什么样的变化，工作、生活在这片土地上的人们有什么样的感受。

  于是《每日经济新闻》记者深入合作区的每一条街道，与深圳选调到合作区的工作人员深谈，与鹅埠镇上的原住居民交流，希望从细微处，还原这片土地的发展故事。

  “闭着眼睛就认筹了”

  这些年来，炒房客从东莞、惠州、中山一直进击到深汕合作区。但凡有规划利好，就会被他们视为是“发财的机会”。炒房客们盯着概念炒作，却不甚关心概念最终落地的情况。

  其实，深汕合作区在由深圳主导之时，为了维持特别合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常的市场秩序，从2017年5月开始就冻结了合作区内房地产市场交易，新房和二手房均不能过户，户口只能迁出不能迁入。

  局面是在合作区挂牌一年之际被打破的。今年12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会（以下简称管委会）发布了“解冻通知”。公告显示，为妥善解决好2017年5月深汕合作区房地产市场冻结以来产生的遗留问题，推动合作区房地产市场健康有序发展，促进合作区经济社会建设，市政府同意启动合作区过渡期商品房销售工作。

  在限购方面，管委会要求：家庭在合作区内限购2套，成年单身人士限购1套（均含公寓）；合作区购买的商品房套数不计入深圳其他区限购；实施销售价格指导；住宅、商务公寓限售5年。

  开闸放水后，精明的投资客发现深圳居然还有均价在11000元/平方米的地方，即便这个地方距离深圳市中心有大约120公里。

  001号、002号两个楼盘相隔不远，面向社会销售的房源分别是376套、1031套，认筹者分别达到2618批、5335批。因为距离深圳太远，炒房客们有些甚至连沙盘、样板间都没看过，也不曾来到这里，“闭着眼睛就认筹了”。

  不仅闭着眼睛认筹，001号楼盘的购房者也几乎是闭着眼睛购房。每位购房者被要求选房时间仅仅只有两分钟，现场销售们还会不断敦促购房者尽快作决定。如果两分钟内未能成功选房，将被视为自愿放弃选房资格并离场。

  “进去选房时整个过程都是蒙的，都在催你赶紧，快快快，根本来不及细看。”一名购房者表示。

  愿意为“深汕合作区”概念买单的人们不仅来自于深圳。记者在现场遇到过来自浙江、新疆的客户，也见到来自湖南、福建的车牌。

  但中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江觉得，不必过度担忧放开房地产市场会影响到深汕合作区的建设。“如果说，炒房可以，那惠州那些地方早就起来了。再换句话说，如果房地产这么大的产业在这里能够发展起来也未必是坏事，对粤东经济也有促进作用。”

  小马能否拉动大车？

  2018年12月，深汕特别合作区正式揭牌，由深圳、汕尾两市共管共建转由深圳全面主导，也正式成为深圳的“经济飞地”。深汕合作区由汕尾市海丰县鹅埠、小漠、鲘门和赤石四镇共同组成，总面积468.3平方公里，人口约7.73万人。

  深汕合作区党工委书记产耀东称深汕合作区这一模式是扶贫“5.0”版本，前面四个阶段是给钱给物、扶贫“双到”、产业转移园、全面对口帮扶。

  因为汕尾长期以来都是广东GDP排名倒数的欠发达地区，也是深圳对口帮扶的对象。根据管委会方面披露的数据，截至目前，深汕合作区已供地产业项目83个，这其中有76个来自深圳。

  事实上，早在2008年，深圳就在如今的深汕合作区中心地带之一的鹅埠镇建立深汕产业园区，鹅埠镇也是深汕合作区当下的起步区和先行区。

  可以说，深汕合作区变化在鹅埠镇，而鹅埠镇的变化在建设中的产业园区，产业园区的变化则被缩影在创新大道、创业大道、创富路、创元路和创文路这些创字头新路上。产业是合作区的根基和基础，这些创字头新路将会成为合作区模式的试金石。

  在创字头新路，“时间就是金钱，效率就是生命”“来了就是深圳人”“创新引领发展，实干再造新城”“深圳自住创新拓展区”等等具有浓厚深圳气息的标语比比皆是。

  但与火热的口号相比，目前创字头新路上不乏已建成的产业园区和企业，但仍然清清冷冷，除建筑施工人员外，少见企业员工。

  腾讯、华润、华为等大型企业都有项目落地在创字头新路上，但无一例外都是数据中心或者云计算基地。记者在腾讯的基地走了一圈，见到的除了保安，就只有送货的大叔。一名同行的小伙伴笑称，“在腾讯的基地，唯一工作的人就是保安了”。

  晚上的深汕合作区是没有灯的。晚间8点，沿创文路，经创新大道到创业大道，除了大货车呼啸而过的声音，人影也见不着一个，黑灯瞎火。

  产业园内，一些已经进驻的材料、电子产品都在大量招聘普工，“这边很着急要人，要的也多”，薪资范围多在4000~6000元/月；另一方面，已经建成的厂房也都在全面招商，不过目前多数处于空置状态，一个名为“智安居“的建材家居广场给出的月租金是25~30元/平方米。

  一位材料公司的员工老陈在今年6月从深圳被派来深汕合作区：“本来4月份就说要来了，我一直拖着。”他坦言，跟他同一岗位的员工已经有四五个离开了，原因都是因为工资不高，没有“额外的机会”。

  所谓“额外的机会”也就是临时兼职。老陈说，他在深圳虽然每个月工资跟这边差不多，都是5000~6000元，但在深圳晚上可以做很多兼职，送货、打零工等等，每个月加起来收入可以到7000~8000元。“这边晚上哪有这些可以做？只能拿死工资，现在这钱都不是钱，不经用啊！”

  管委会近期披露的数据显示，截至目前，深汕合作区已供地产业项目83个，这其中有76个来自深圳。现已投产项目23个，拟投产项目7个，已动工建设项目26个，已供地未动工项目20个，正在招拍挂项目7个，计划总投资超过380亿元，全部达产后预计年产值达680亿元、预计年税收约58亿元，将提供3.6万个就业岗位。

  老陈在深圳待了十来年了，从南山到罗湖再到光明，他几乎见证了深圳的发展和变迁。“深汕合作区要发展起来起码十年起步，但不会变得跟深圳一样，深圳只有一个。”

  “热闹仿佛是他们的”

  跟小陈不太一样，周莉是直接来深汕合作区的事业单位应聘的，“感觉就相当于来创业公司的创业区吧”。

  虽然是事业单位，但实际的工作却还是比想象中忙碌。周莉说，从去年12月合作区揭牌后被深圳全面接管，单位被要求对标深圳，工作多要求也高。“这边很多配套设施还没起来，但是包吃包住也还挺好的。”

  她和同事就住在距离001号楼盘不远的地方，但几乎都没考虑去认筹这个楼盘。“我们很多都是刚来，要待多久还不确定呢，如果确定在这边工作时间长的可以考虑。”对于合作区的未来，周莉表示，“规划设计都很好，但要发展起来还是需要很长时间的，不过说实在挺难的，还是跟深圳不太一样。”

  今年4月30日，华润置地在与深汕大道相连接的228国道旁，开业了一个商业体——赤河广场。“就去过一次，刚开始的时候去看了除了麦当劳就没啥了，之后再也没去过。”一位本地居民说。

  赤河广场目前除了一家私房菜店、麦当劳、冰沙店和室内游乐设备门店，剩下的华润万家超市、太平洋咖啡、万象影城均属于华润旗下门店，多数铺位都处于空置中。有本地居民形容，“这看起来就像高速路上的服务区”。

  对部分鹅埠镇本地居民来说，深汕合作区揭牌一周年，建设速度是变快了，粤B牌照的车也越来越多了，房价也在日益上涨。鹅埠镇一套两房的自建房目前租金在1500元/月，而汕尾市区一套三房的租金才800元左右，“价格就是这一两年起来的”。

  但对他们的生活其实没有太多的改变。“很多年轻人都还是在广州、深圳工作。（合作区）对我们来说没什么特别大的改变，医保这些现在还是汕尾这边，户口现在还没正式变成深圳户口。”

  工作、生活在这里的人们每天去的依然是熟悉的菜市场，习惯住在自己的自建房里。“深汕合作区”的落地似乎与深圳人关系更密切，而生活在这里的人们和新区的关系似乎是割裂的。

  他们多数没有因为产业的落地而得到工作机会，没有因为人流的增多而可以做点小生意。