一线城市二手房市场分化：北上广持续低迷，深圳一枝独秀

  中房网讯 持续的房地产调控之下，多数一线城市的二手房市场现“寒意”。

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》中，反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，一线城市中，广州、北京、上海房价相对低迷，一季度房价微弱反弹后陆续开始下跌，仅有深圳在2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。监测数据显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。

  实际上，一线城市的分化与政策有关。北京、广州和上海三个城市的房地产调控政策不变，市场预期稳定，在价格方面稳中有降，市场观望气氛浓厚。相比之下，由于深圳示范区、前海扩容、豪宅税调整等一波重磅利好助推，也使深圳的房地产市场在4个一线城市里走出了独立行情。

  北京：二手房市场向“买方”倾斜

  从今年7月份开始，北京二手房市场明显感觉到了冷意，虽然不断有房源和购房者出现，但成交量减少，且成交的房子多数都是打折出售。

  据媒体报道，在某中介门店内，销售人员展示了不少房源，但大部分都是上半年挂出的，很多房源至今看房次数依然是零。

  卖房者扛着房价不动，宁可挂牌一年多，也要卖到自己的心理价位。买房者有学区房刚性需求，但可选余地多，且凑首付难。因此，真正能够成交的数量并不多。

  据贝壳研究院提供给的统计数据显示，11月份的第三周，北京链家二手房成交量环比减少2.7%，成交均价为59129元/平方米，环比持平。另据诸葛找房数据显示，今年2月份北京二手房挂牌均价为6.27万元/平方米，而到了10月份则降至5.91万元/平方米。值得注意的是，11月28日当天（截至19点），北京降价房源有1829套，平均每套降价21.71万元，而涨价房源仅有107套。

  总体来看，北京二手房市场业主预期比较低，买方带看量也没有明显突破。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，受利率调整预期影响，未来成交量可能会有所回升，但房价总体仍呈现稳中下降态势。

  事实上，北京二手房市场的低迷，也与大批限竞房集中上市有一定关系。正是由于限竞房的井喷，对改善型购房者更有吸引力，从而分流了一部分原本属于二手房市场的购房者。即使部分限竞房也出现滞销现象，但首批10万套限竞房的入市，已经对北京二手房市场产生了极大压力。

  有业内分析人士表示，北京不断通过行政和经济手段进行楼市调控，虚热的房地产价格正在逐步降温，供求关系也在悄然发生转变，二手房市场正在向买方市场倾斜。

  上海：二手房成交量创今年新低

  据上海中原地产数据，今年3~4月份上海二手房市场经历了一轮成交高峰，随后成交量逐月走低，连续5个月环比下降后；9月份出现了小反弹，重新站上2万套“强弱分水岭”；但进入10月，成交量继续萎缩至1.6万套，环比下降达24.1%，成为今年较为罕见的跌幅。

  在成交价格方面，也呈现出低位盘整态势。根据国家统计局数据，上海二手房价格今年维持较为稳定的格局，前10月中，1月、7月价格环比持平，有3个月份微幅下跌0.1%~0.2%，而涨幅最大的4月及10月，也仅出现0.05%和0.06%微小涨幅。

  与去年同期相比，上海月度二手房价格指数则以下跌为主。中原地产月度成交价格指数也显示，今年无论是“小阳春”还是“金九”，两个成交高峰期的价格指数均低于2018年。

  某中介坦言：“现在越有性价比的房源越好卖，近期成交的价格都比之前的低，房子虽然多，但是房东挂牌价格偏高，反而不好卖，性价比不高也是成交量低的原因。”另一方面，随着新建住宅进入“卖不完”时代，二手房交易也受到了抑制。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海还有新房二手房价格倒挂的现象，因此二手房价格有所抑制，加上买家对于未来价格的预期是“平稳”，只有价格到心理价位了才会入市。现在普遍谈价空间在5%左右，能够达到这个尺度才更容易促成交易。

  事实上，今年上海全市范围内的二手房挂牌数量都有了较大增长。根据中原地产数据，今年前47周上海二手房挂牌总量达到46.3万套，比去年同期多了2.5万套。诸葛找房数据研究中心月度数据显示，二手房挂牌套数最高点出现在8月及9月份，但进入10月后出现了较大幅度减少。

  但近期挂牌量似乎有所回升，在刚刚过去的一周（11月17~23日），上海二手房挂牌数量达到9605套，超过全年周平均值。“之前每周挂牌量大概在20套左右，现在每周在40套左右，有很大提升。大概是因为年底了，房东都在家准备卖房子了吧。”中介表示。

  卢文曦则指出，基于成交量比去年有所增加，对房东心态是有利的，因此挂牌上不会像去年再进一步调低价格入市，大多选择市价挂牌，只有部分急于成交的房东比较积极。对于置换客而言，只有价格合适，或者自己看中的某个房源才会主动降价求成交。”

  对于今年最后一个月的上海二手房市场情况，卢文曦预测：“最后一个月成交量应该在2万套以内，但跌破1.5万套也不太可能，大概率处于盘整收官。年底本身就不是交易旺季，加上市场也没有出现趋势性转变，并且近期成交又有下滑，市场观望情绪或再度增加。”

  广州：“银十”成交量为近5年的最低值

  进入11月，广州终于正式开启降温模式，踏起入冬步伐。

  虽然进入11月二手房市场表现有小幅回升，但回看10月份数据，广州近期楼市整体表现仍然低于往年同期。广州中原数据显示，10月份除国庆黄金周外，其余各周周度成交量仅1000宗水平，成交能力远不及7、8月份。而从2015~2019年广州二手住宅“银十”成绩单来看，今年“银十”整体表现不及格，成交量为近5年的最低值。

  一方面，广州新房市场部分楼盘近期促销力度大，部分客户被分流至一手市场；另一方面，目前市场以买方为主，客户仅遇到“心水”（粤语，意为喜欢、偏爱）价位才考虑入市，叫价相对强势，容易导致业客双方形成僵持局面。

  另一位中介人士则表示，买家在观望的同时，卖家的放盘意愿也在降低。“现在放出来基本都会被压价，不着急的自然就不愿意，但着急的议价空间还是很大的。”

  据广州中原研究发展部监测，10月各周报价指数均低于荣枯线50%，基本维持在25%~30%低位徘徊。尤其10月下旬时，报价指数更是下跌至26.4%，超七成业主报价有所下调，幅度在5%左右的居多。同时，10月录得新增房源数量亦不及9月同期，环比下滑12.6%。合富置业数据则显示，今年广州二手房市场成交当中，多达64%的楼盘二手成交均价低于去年同期。而在这些成交均价下降的楼盘当中，近七成的楼盘二手成交均价同比降幅低于10%。

  多位中介人士、投资客和业主也表示，今年广州二手房市场情况肯定不及去年，买卖双方多处于观望状态，但要是卖家急售也愿意在价格上作出较多让步。而在近日的实地走访中也发现，近期天河区华景新城板块着急出售的“笋盘”让利幅度都在40万~60万元。

  深圳：豪宅税实施后热点区域无房可卖

  今年以来，深圳楼市在出色的“小阳春”表现后，还没来得及淡静，又迎来示范区、前海扩容、豪宅税调整等一波接一波重磅利好，也使深圳楼市在4个一线城市里走出了独立行情。

  据乐有家研究中心数据监控显示，豪宅线调整一周后，深圳二手住宅成交量整体环比上涨72%，各区域成交普遍上涨。

  新政第二周（11.18-11.24）深圳二手住宅成交2094套，环比上升仅为11.09%。

  价格方面，深圳各区二手住宅挂牌价普遍上调，10区中有8个区域价格微涨，仅盐田和坪山微跌，全市环比微涨0.15%

  根据乐有家数据，豪宅线调整一周后，从成交量来看，福田等7个区域成交量周环比上涨50%以上。其中，光明区环比上涨250%，涨幅最大；其次是龙华区，环比上涨98%。

  一名福田区某中介门店的负责人表示，在豪宅线调整前，因为年底将近，其所在的店带看量有所下滑，就在豪宅线政策调整三天时间内，咨询购房或主动寻求购房信息的人数之前多了一倍。

  “豪宅税调整一周后，深圳中原二手成交量出现了较为明显的回升，增加4成以上。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦称，火爆的交易额也让地产中介“活过来了”，郑叔伦表示，深圳中原的佣金费用上涨了30%。

  根据走访发现，深圳豪宅税新政实施后，二手房市场反应迅速，成交量增涨明显，热点区域几乎无房可卖。但与此同时，市场深处有置业者焦虑，即便接受现实不还价，仍没能买到房子；有业主暗暗揣摩，怎样以合理的理由、较低的违约成本，撕毁已签的合约，攻防战随时上演；有西部中介开始挑选客户，推送市场新出的仅有的房源。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，对于深圳来讲，第四季度利好消息频出，因此房价虽有波动，但涨幅仍在预期范围内。政府也不愿意看到房价波动太大，未来房价涨幅若脱离预期，估计政府还将有后续办法来应对。

  来源：证券日报、每日经济新闻、时代周报，中房网综合整理