10年广州完成5条村完整改造

  十年前，广州杨箕村一个25平方米的房间可能挤下12个人，4万租客寄居村中。旧屋密集，握手楼遍布，屋内阴暗潮湿，环境卫生、消防安全、治安等问题突出。

  这只是一个城中村的缩影。在亚运会这一历史机遇下，广州进行了一场轰轰烈烈的旧城改造，并由此带动了珠三角相关城市的旧城改造。

  按照2010年旧改计划，138条需整治改造的城中村中，有52条城中村会进行全面改造，并力争3年至5年基本完成改造任务。

  一晃10年过去。作为房企合作参与的广州城中村改造试点项目，猎德、林和、杨箕、琶洲村、潭村这5条村均已实现村民原址回迁，让区域城市面貌发生翻天覆地的变化。这也是广州自1999年筹划城中村改造工作以来，取得的旧改工作最大成果。

  如何让城市留住记忆，让更新创造价值？我们需要榜样的力量，也需要前进的方向。

  南都城市更新课题研究组对广州完整改造完成的5条村进行改造前和改造后的基础数据整理后，分别从人居舒适度、产商活力度、改造推进度、教育提升度、村改收益度、改造创新度、舆论情绪度、文化保育度8个维度进行分类，在此基础上再细分为31个子项目进行测评，最后再将8个维度进行综合打分，从中尽力探索出一套多方都认可的标准，以及可供参照、可供遴选、可供推广的旧改样本。

  总榜单（满分为40分）结果显示，琶洲村旧改以总计38分位列5条村之首。其次为猎德村总分31分，杨箕村总分23分，林和村总分15分，潭村总分13分。尽管各条村改造各有千秋，总体而言，琶洲村旧改的连片式开发，为城市更新在政府、社会、村民、企业的全方位提升，提供了先决条件。

  改造规模

  琶洲村旧改规模最大

  猎德村建筑密度最高

  从改造时间来看，猎德村、琶洲村、林和村、杨箕村、潭村分别于2007年、2009年、2010年、2011年、2012年先后推进，改造房企分别为富力+合景+新鸿基、保利、新鸿基、富力、珠光。

  2009年10月，保利通过招拍挂拿下琶洲村旧改，整村改造总用地面积75.8万平方米，总建筑面积73万平方米，涉及村民2000户，改造前房屋约2500栋，改造规模居广州乃至全国前列。猎德村位于珠江新城中南部，整村改造总用地面积13.1万平方米，总建筑面积68.6万平方米，涉及村民3167户，改造规模仅次于琶洲村。改造前，猎德建筑密度高达60%，远远超出建筑密度42%的琶洲村。

  改造投入

  琶洲村50亿拿地金额最大

  杨箕村8593元/㎡楼面地价最高

  从改造拿地金额来看，当时融资区供地模式为政府毛利出让，所以琶洲村旧改的成交价仅为1.42亿元。但除了拿地成本之外，保利还需要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费，及支付3亿元用于琶洲地区综合整治。因此，拿地总额50亿元，但实际楼面地价为4714元/平方米，差不多相当于杨箕村的1/2。

  地处寸土寸金的越秀区，杨箕村楼面地价是5条村中最高的。2011年，富力地产以4.7265亿元底价夺得杨箕旧改项目开发权。根据出让合同，富力还要按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本。经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。这样，富力拿地总成本达到23.5265亿元，折合楼面地价达到8593元/平方米。

  人居舒适度

  琶洲村拿下4项子榜单第一

  所有人对城中村都有一个刻板印象，就是握手楼、脏乱差。所以测评的第一个维度，就是人居舒适度。我们通过建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度四项进行打分。很明显，改造之后的城中村人居舒适度都取得很大的飞跃。其中琶洲村由于拥有“大”这个得天独厚的优势，实现了18%的建筑密度和46%的绿地率，在这项评测中得分最高。

  产商活力度

  猎德村租金高企

  如何衡量旧改在产商活力度方面的能力？本次课题从产商面积、租金单价两个细分项对产商活力度进行综合衡量。结果显示，猎德村以13.93的总分位居榜首，其次为琶洲村、杨箕村、潭村、林和村（备注：租金参考政府2018年商业用房、办公用房租金参考价）。就租金单项排名来看，猎德村办公租金单价高达160-200元/平方米，商业租金单价高达500元/平方米，远超其他4条村。

  0改造推进度

  最短4年，最长7年，杨箕村拆迁三年多

  从推进度来看，林和村、琶洲村、猎德村均花了4年左右完成整体改造，潭村5年，杨箕村7年。从中可以看出，旧改的蛋糕没有那么容易吃。杨箕村城中村改造于2010年5月正式启动拆迁工作，采用的是整村改造方式，但改造拆迁工作受阻，仅改造拆迁工作就花了三年多时间。

  1教育提升度

  林和村地段入学华阳小学

  琶洲村实力引进优质名校

  在教育提升力度上，哪条村做得最出彩？数据显示，无论数量还是质量，琶洲村以9分的综合得分，位列教育提升力度第一。琶洲村改造后，引进了执信优质教育品牌开办琶洲实验学校（九年一贯制）。林和村属于省一级小学华阳小学入学地段，在优质资源紧缺的天河区，这是毋庸置疑的加分项。但也有部分城中村改造，在改造初期承诺引进好的学校，但最终未能实现。

  2村改收益度

  猎德、琶洲村每年人均分红超3万

  村民、村集体在旧改过程中究竟有没有实现福祉的改善，是衡量一个旧改项目是否有成效的最重要标准。课题从改造后人均分红和租金升幅两项来综合衡量村改收益度。结果显示，过去10年，村民收益是显而易见的。分红方面猎德村人均3.2万元位列第一，琶洲村人均分红也破3万。而从租金升幅来看，每条村在改造后租金升幅都很大。

  3改造创新度

  猎德村改造以10分

  位居综合榜单第一

  旧改被称为“天下第一难”，难事要解决必须通过创新举措，依靠多方合力。课题从项目之最和改造特别之处综合衡量创新力度，结果显示，政府参与更多的猎德村改造以10分位居综合榜单第一。

  4改造舆论情绪值

  杨箕村基础低提升高

  林和村坐稳口碑榜

  一座城中村改造前后舆论情绪的变化，也一定程度上能够折射出这座城中村改造的成败。南都大数据研究院抓取了广州5条已成功改造的城中村近十年的新闻报道，将其分为两个时间段：改造完成前（开启改造—回迁完成），改造完成后（回迁完成—现在），并通过舆论情绪测算模型，得出每一条相关新闻的情绪评分，再计算出每一条村改造前和改造后的相关新闻平均舆论情绪分。

  杨箕村改造完成前的舆论情绪分明显低于其他四条村，改造后舆论情绪分取得了较大的提升，但依然较其他几条村低一些。而林和村可谓动迁过程最顺利和谐的一条村。

  5文化保育度

  林和村拆得“最彻底”

  其他村原址保留或重建

  广州是唯一一个有2200年历史的沿海特大城市。广州“三旧”改造办成立后的第一次会议就是讨论对历史文化的保护，作出的第一个规定就是在“三旧”改造中加强历史文化保护的规定。那么，实际操作中成效如何呢？课题从历史建筑面积和保育措施及成效两个方面进行综合衡量。

  结果显示，5条村中，在文化保育度上做得不错的当属琶洲村、猎德村，并列榜单第一，潭村虽小，但表现也很亮眼。比较遗憾的是林和村。林和村的房子拆得很彻底，其他村的宗祠基本上原址保留或重建。

  广州待改造及改造中（部分）城中村摸底调查：　40%城中村户数上千　有村集体物业建筑面积　相当于105个足球场

  截至2019年10月31日，我们梳理了广州67条公开基础数据的城中村。究竟在广州即将开启改造或业已行动的城中村中，哪条村户籍村民最多？哪条村外来人口最多？哪条村最富有，哪条村最穷？还有，哪条村产业最旺？我们深查67条城中村的27项指标，从21个维度进行比对测评，尝试呈现广州城中村最真实的家底。

  65条村，四成是千户大村

  在山区村落，百户人家已属大村。中国最着名的苗寨——西江千户苗寨以千户得名。

  但在广州，上千户人家的城中村比比皆是。我们统计发现，除金洲冲尾村及大岭村的数据缺失外，另65条村共有69860户村民，平均每条村1075户！当中上千户的村庄有26条，10条出自番禺，8条出自南沙。

  村民多住“大房子”

  23条村户均建面超300平方米

  广州城中村村民房屋的确够大。增城中新村，户均建筑面积1025平方米，在有相关数据的51条村中最大。假设未来全部物业均可复建回迁，即便以100平方米一套房，每户村民亦可得10套。

  数据显示，户均建面超过300平方米的村庄共有23条，妥妥的乡村别墅。当然，并非所有的村民都住豪宅。51条村中，也有3条村户均建面低于81平方米，近乎蜗居。

  有村集体物业建筑面积

  相当于105个足球场

  在公开村集体物业建筑面积的56条村中，最富的是白云区小坪村。

  这条村的旧改宣传语也很应景：“小坪改造全面启动，清空间屋来放钱吧”。很是富贵逼人。

  小坪村有欧亚达建材、金国广场、飞马装饰城等，村集体物业建筑面积75.0233万平方米。

  摊开来说，就比两个东塔的建面还大（东塔地上建面37万平方米），相当于105个足球场。

  广州已确定合作企业的城中村调查：　53条旧村引28家企业争雄　富力狂揽7条村

  城市更新是一场盛宴，但对于房企而言，在群雄争夺的态势之下，谁都很难一口吃成个胖子。研究员通过数据梳理可知，在已建、在建或待建的旧改村项目中，广州共有53个项目通过招标找到了合作的房企，参与的房企总数量达到28家。从占有率来看，平均下来，一家房企连2条村都分不到。排在首位的是富力，在越秀、天河、黄埔、白云、增城及花都6个区拿下7个项目，占总数的13%。

  课题组建议

  如何高质量推动城市更新？

  建议. 规划先行，方能引领城市更新高质量发展。伴随城市更新进入深水期，出现了新的挑战，如更新规划的统筹力度有待增强。

  建议/ 创新方式方法，持续丰富拓展城市更新内涵。广州城市更新的魅力和成功的秘诀就在于，把全面改造和微改造放在了同等重要的位置来对待。未来城市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更新、人文更新、产业更新、场景更新等不断发展演进。

  建议0 以城市更新，促进智慧城市建设。这点深圳、上海走在前列，通过更新适度超前布局智能基础设施，运用智慧路灯、智慧井盖、智慧泊车等数字基础设施改造市容市貌，为智慧城市管理提供智慧基础设施和智慧信息支撑。

  建议1 将城市更新与产业升级融合发展。对传统房地产企业而言，借力产业通道，与产业经济体结盟，或将成为开发商转型升级的新模式、新路径。

  建议2 持续优化更新中的薄弱环节。如文化保育方面，健全历史文化遗产保护激励机制。

  建议3 社会多方参与推动运营模式转型。开发商、投资者将寻求与政府、公共部门、产业类企业更深入的合作方式，不仅仅只是做空间的建设、改造，而且要从资产管理和空间运营的角度全程介入。