房地产市场凉意袭来 杭州楼市渐归理性

  最近的杭州楼市，仿佛随着降温也开始出现了阵阵凉意：新房价格在2019年内首次出现下跌；二手房存量破10万大关的同时，市场价格也有不同程度的调整；土地市场则频频“一轮终结”，尤其是进入下半年以来，低溢价、底价成交的消息不绝于耳。

  10月新房价格首度出现微跌

  当月开盘“流摇率”达到50.8%

  根据国家统计局前两天公布的数据显示，2019年杭州10月新房价格环比下跌0.2%，这也是2019年年内新房首次出现下跌。

  与此同时，成交也出现了回落。2019年1-10月，杭州市商品房销售面积累计1079.25万方，销售金额达到2963.70亿元，与去年同比分别下降了14.48和8.89个百分点，呈现出明显收窄趋势。

  数据下滑的趋势，在市场热度上已经出现明显表现。10月份杭州共有61个项目开盘，其中直接流摇的楼盘高达31个，已经超过半数。此外，即使是摇号楼盘，去化速度和热度也不如从前。

  比如近日开盘的现房项目东澜府，一次性推出1368套房源，均价21000元/平方米，登记数达6081组。虽一次性售罄，但实则足足耗时2天、叫号至6020号才选完最后一套房源。

  这样的现象并不是个例。10月，杨柳郡四期最后590套房源开盘，因与周边在售新房有近5000元/平方米价差，吸引了10409户家庭登记。但实际的选房时间长达10小时，最终叫号至9201号才全部售罄。这样的结果，在不少从业人员的意料之外。

  二手房成交价连续三月下跌

  成交量迟迟难以“复苏”

  再看二手房方面。从统计数据来看，10月份杭州二手房价格环比下跌0.1%，虽无更大跌幅，但已经是连续第3个月出现环比下跌。二手房成交量更是仅有5156套，连续第7个月下跌。

  一方面是迟迟难以复苏的成交量，另一方面却是不断庞大的库存量。根据“好找房”数据显示，截至11月20日，杭州二手房挂牌量达101457套。据房产中介人员透露，市场上不乏想在年底急于回笼资金的二手房东，价格也很好商量，但由于购房意向始终处于观望状态，从而下单周期大大拉长，二手房流转速度变慢。

  无竞价、零溢价、退地 土地市场不再疯狂

  下半年以来，楼面价较以往也开始出现不同程度的回落。

  两个月前，保利以24081元/平方米的楼面价拿下市北东单元F-03地块。值得注意的是，就在该地块南侧一路之隔，恒大和融信曾在两年半前分别以30816元/平方米、30387元/平方米拿下两宗宅地，正式将萧山楼面价带入“3万+”时代。

  两年之隔，地价不涨反跌。6306元/平方米的跌幅，仿佛令杭州土拍市场正式恢复理智。

  同样，下沙沿江板块已经有长达9年处于土地断供阶段，但近期推出的一宗近地铁宅地，同样也遇到了“底价成交”的情况。

  就在前两天，杭州主城区迎来年内最后一场土拍，但两宗涉宅用地均“冷清”收尾。

  更有意思的是，11月19日，萧山区瓜沥镇挂牌了一宗商住地，但该地块已于与9月23日出让完毕，由赞成以总价37761万元竞得，楼面价5162元/平方米、溢价率29.05%、自持比例41%。从当时拍得的地块性质看，整宗地块的住宅部分只占32.3%，而根据规定，自持比例41%是从住宅部分起算的，所以按照赞成拿地的结果，该地块的住宅部分须全部自持，可售的只有商业部分。

  显然，瓜沥这宗商住地再次挂牌，说明已经完成竞拍的赞成目前已然退地。而这次退地，赞成恐折损超半个亿保证金。

  从近期拿地的房企类型也可以看出，本土房企出手的频率越来越高，11月以来表现尤其明显。比如，滨江西兴单元商住地由滨江竞得，青山湖宅地由保亿拿下，城东核心商住地以及下沙沿江宅地，则分别由广宇、德信一轮斩获。

  不难看出，在目前“多限”的大背景下，杭州各个板块价格再难出现突破。且随着二手房行情的逐渐回落，新房难有倒挂空间、土地难有大涨预期。

  但无论是“底价成交“、还是新房“流摇”，对于市场而言并不是弊端，理性才刚刚开始。