5年期LPR首降，楼市影响几何?

  中房网讯 11月20日，贷款市场报价利率（LPR）改革后迎来第四次报价。

  据央行官网消息，LPR最新报价为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%。此前于10月21日公布的1年期LPR利率为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。两品种LPR均较上次报价下调5个基点，且5年期以上为新LPR亮相以来的首次下调。

  就在11月19日，央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上部署下一步货币信贷工作时强调，要发挥好LPR对贷款利率的引导作用，推动金融机构真正参考LPR定价，促进实际贷款利率下行。

  实际上，为推动银行贷款利率下行，本月以来，央行先后下调MLF和逆回购利率各5个基点，旨在降低银行资金成本，从而引导银行降低LPR报价。当前，1年期LPR已较同期限贷款基准利率低20个基点。本轮LPR下调，是央行近期一系列逆周期调控动作的延续，将利于新发放贷款的实际利率继续下降，以促进经济运行在合理区间。

  利好刚需购房者

  值得一提的是，最新LPR报价中，5年期以上LPR为4.8%，较上次下调5个基点，并且为新LPR亮相以来首次下调。因五年以上贷款大部分是房贷，其利率下调颇受市场关注，也给部分银行的房贷利率留下了调整空间。

  某股份制银行广州分行个贷部人士表示，本次五年期LPR下调5个基点，还是会在一定程度上影响到银行的房贷利率走低，不过这个幅度不会很大，“我们行最近的房贷利率会较此前有所下调，这个下调不在于加点的变化，而是跟随LPR的报价同步进行调整”。

城市分类中首套房、二套房房贷利率和月供额

  根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式对全国统计的64个城市进行房贷成本测算：11月份，统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元减少了31元；二套房的月供额为5947元，相比10月份减少了32元，具有积极的降低负担的效应。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从后续市场表现看，近期市场观望情绪继续增加，而类似LPR利率下调客观上使得房贷的压力会减小，这也有助于后续购房者的积极入市。到了年底房企的降价促销力度增大，相关房贷的优惠自然也容易吸引更多的购房者入市，进而有助于带来更多的市场交易活跃态势。

  中国民生银行首席研究员温彬表示，此次下调有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下有利于房地产市场保持平稳发展。

  不过，虽然LPR每月更新，但按照银行房贷合同，房贷客户的利率不会每个月都随之变动。

  自LPR新规执行后，多家银行已经改变了房贷利率重定价的周期。从北京市场了解到，目前不同银行对重定价周期出现了三种不同规定。

  比如，民生银行和兴业银行等银行个人房贷合同期满12个月重定价。工行的重定价周期至少一年。举例来说，某客户今年10月20日签订的首套房贷合同，享受的房贷利率是LPR+55个基点，要到明年的10月20日银行才会重新确定该客户享受的房贷利率。

  也有银行在新规执行后，依然是每年1月1日按照当时的LPR重新定价，客户需要在每年1月份注意自己月供的变化。还有银行表示，究竟是每年1月1日调整，还是以合同签订日期满年调整，客户可以与银行协商后确定。

  此外，多家银行表示，重定价时，合同签订时的加点数不变，新的利率会以重定价日期最近的LPR利率为准加上加点数确定。

  降息通道或已开启

  事实上，自推动贷款利率市场化以来，LPR逐渐成为新增贷款定价基准。随着MLF利率、央行逆回购利率的接连下调，以及此番LPR的跟进，市场有观点认为，新一轮降息周期可能已经开启。

  中信证券首席宏观分析师诸建芳表示，LPR新规落地为央行采取价格手段调整货币政策提供了空间，在生产价格指数（PPI）疲弱的中期趋势下，国内降息通道已经打开。中金公司固收研究团队也指出，从历史情况看，央行逆回购利率下调通常不会一次就结束，新的一轮降息周期可能已开始。

  虽然为降低融资成本，未来公开市场操作利率、LPR仍可能碎步下行，但目前出现大幅降息的可能性仍较小。在联讯证券首席经济学家李奇霖看来，在降成本稳增长真正出效果之前，公开市场操作利率可能还会有若干次调降，但调降幅度可能会相对有限。

  诸建芳此前曾预计，最早在四季度，LPR利率将有进一步明显下行，而本轮周期整体将下行30-50个基点，引导降低实体经济融资利率。此外，LPR改革还将提升银行中长期贷款投放意愿，助力基建投资的温和修复。

  考虑到未来经济下行压力等因素，中国银行研究院研究员范若滢建议，继续发挥定向降准、定向中期借贷便利（TMLF）等已有工具的作用，进一步创新丰富新的结构性货币政策工具组合，引导金融机构加大对民营小微企业、制造业投资、“三新”经济等重点领域的支持。

  楼市影响几何?

  对于房地产行业，此次报价对后续市场将带来何种影响？多位专家认为，5年期以上LPR首次下调并不意味着房地产政策有所调整，其下调更多仍是受MLF利率下调使得银行资金成本下降影响，房地产行业从中获益有限。

  央行此前公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。央行2019年三季度中国货币政策执行报告也强调，将按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  交通银行首席经济学家连平表示，长端LPR下行不等同于房贷政策全面放松。LPR新机制以来，5年期以上LPR首次下行，主要目标在于引导企业中长期信贷融资成本下降，但绝非房贷政策放松的政策信号。当然也不排除房地产调控政策因城施策，局部针对性进行调整的可能。

  方正证券首席经济学家颜色表示，5年期以上LPR下调与房地产政策没有直接关系，其下调仍主要是受MLF利率下调影响。这也说明，今后MLF利率的波动将大概率带动1年期和5年期以上LPR相应变动。

  中信证券研究所副所长明明分析，本次5年期LPR报价利率首次下行5个基点，反映了降息后市场化报价机制下中长期融资利率有所下行，虽然住房抵押贷款利率等长期贷款利率的定价基准有所下行，但《第三季度货币政策执行报告》中仍然坚持不将房地产作为短期经济刺激手段，房地产调控政策仍然坚持因城施策的思路。

  苏宁金融研究院研究员陶金指出，5年期LPR首次下降，主要体现了“稳增长”的目标更加明确。房贷利率下降的空间也被打开，房地产市场韧性仍然值得注意。“利率下降后，首套房等刚需将会有一定程度的扩张，但房地产市场的调控手段较多，预计房地产市场总体仍将受到严格调控。”

  58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次5年期LPR下调的直接表现是会降低购房者，尤其是首套购房者的利息成本支出。但事实上，5个基点的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微，其更大层面的影响主要体现在对购房者心理预期上。如果后续5年期LPR出现持续性下调，才有可能使房贷利率的推动性势能在楼市得到进一步显现。

  交通银行金融研究中心高级研究员陈冀表示，5年期LPR下调并不等同于房贷政策正在放松，其下调实际上旨在一定程度降低企业中长期信贷融资成本。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，此次5年期LPR报价下调0.05个百分点对房地产市场影响并不大，尤其是临近年底，银行的放贷额度更加趋于紧张，加之房地产市场仍处于相对较强的调控之下，从目前形势来看，此举并不意味着会放松房贷政策。

  融360大数据研究院分析师李万赋表示，此次下调后，受之前下限（首套房贷利率不得低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%）影响较大的城市，房贷利率可能会有所下调，以保证当地房地产市场的稳定。但这样的应该只是少数，而且也仍然需要在当地房地产市场政策的大原则下调整。目前房地产市场比较稳定的地区，预计年底之前不会只因为LPR下调而发生大的变化。

  来源：易居研究院、北京商报、南方都市报、证券日报、北京青年报、证券时报、时代周报，中房网综合整理