房屋开竣工剪刀差收窄 或拖累房地产投资增速

  从全国数据来看，房屋新开工面积与房屋竣工面积的同比增速已经连续31个月出现“剪刀差”。

  11月14日，国家统计局数据显示，1—10月，全国房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，房屋竣工面积54211万平方米，下降5.5%。开工和竣工同比增速之间的“剪刀差”为15.5个百分点，较1—9月收窄1.7个百分点。

  时代周报记者注意到，受竣工增速下滑影响，自2017年4月以来，房地产开工和竣工面积同比增速“剪刀差”持续扩大，竣工增速不及新开工增速。这一情况在2018年11月达到近三年峰值。2018年1—11月，全国房屋新开工面积188895万平方米，增长16.8%，房屋竣工面积66856万平方米，下降12.3%。开工和竣工“剪刀差”为29.1个百分点。此后，该“剪刀差”有所收窄。

  “预计明年竣工面积将持续企稳回升，而新开工面积则将受楼市销量影响，继续下行。在此基础上，新开工和竣工的‘剪刀差’将继续收窄。” 中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华对时代周报记者表示。

  梁中华还认为，对房地产开发投资额贡献最大的是施工带来的建筑工程投资，如果未来竣工面积进一步增长，但新开工面积无法跟上，会导致施工面积明显减少，从而影响整体房地产开发投资下行。

  但其中也有变动因素。“今年以来，施工增速‘逆势而起’，停工面积加速复工是核心因素。受此影响，明年施工增速走稳的概率很大，将持续带动建筑工程投资稳健增长，对地产投资和GDP产生直接影响。”中信明明团队判断。

  “剪刀差”逐步收窄

  “新开工增速放缓、竣工降幅收窄是近期房地产开发投资开工和竣工‘剪刀差’收窄的主要原因。”梁中华分析指出。

  从国家统计局近三年数据来看，全国房屋新开工面积同比增速走势可分四段：2016年11月至2017年6月，全国房屋新开工面积同比增速平稳上升；2017年7月至2018年2月小幅下降，2018年2月达到近三年最低值，同比增长2.9%；2018年2─12月进入快速增长阶段，最高跃升至同比增长17.2%（2018年1月）；目前正在缓慢平稳运行阶段，同比涨幅保持在10%左右。

  “新开工面积和销售情况关联密切。”梁中华表示。合硕机构首席分析师郭毅也持此种观点：“今年以来，全国商品房销售持续处于同比负增长状态，受此影响，房企也会放缓开工，以降低成本投入。”

  数据显示，2016年2月至2017年2月，全国商品房销售呈现高速增长状态，同比增幅达20%以上，其中最高达36.5%（2016年4月）。但今年以来，全国商品房销售降速明显，进入同比负增长轨道，直到2019年10月，受房企“降价求量”影响，才勉强呈现年内首个同比正增长：为同比增长0.1%。

  与销售相对应，房企拿地及新开工均呈现负增长或增速放缓态势。

  在竣工侧，受期房交付压力等因素影响，全国房屋竣工面积同比增速的降势有所收窄。数据显示，截至2017年10月，全国房屋竣工面积同比增速还保持了正增长，最高曾达到同比增长15.8%（2017年2月）。但2017年11月始，全国房屋竣工面积同比增速开始持续22个月的负增长，最低至-12.7%（2019年6月）。直到2019年7月，降幅才缓慢收窄。

  究其背后原因，“快周转”是竣工失速的核心因素之一。

  “‘快周转’让开发周期变长，而非字面理解的‘快 ’”。梁中华指出，“快周转”的模式为房企压缩开工时间，以尽早进入预售，拿到回款并进行下一步拿地、开工，但预售完成之后，房企会拉长开发周期、拖延施工，以缓解企业资金压力，利好企业现金流。

  但随着交付周期的到来，竣工开始边际回升。“竣工的回升与行业开发节点有关。临近年底，多数项目的交付周期到来，会促使房企加速竣工备案。另外，房地产一般开发周期为两到三年，前期开工的项目也即将进入交付阶段，带来竣工提升。”郭毅表示。

  或拖累房地产开发投资增速

  今年1—10月份全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，比1—9月份回落0.2个百分点，仍处放缓轨道。

  “9月房地产开发投资短暂企稳，主要受房企‘降价走量’带来的销售上涨影响，10月同样有此因素支撑，但未能对冲开发投资下行。” 诸葛找房数据研究中心国仕英对时代周报记者表示，预计未来，销售全年保持平稳或较去年小幅增长。

  但在对房地产开发投资额占比更重的建筑工程和土地购置费用方面，则出现不同势头。

  根据国家统计局数据，2019年1—10月，全国房地产开发投资额109603.45亿元，按构成分，其中建筑工程投资额61623.31亿元，占整体房地产开发投资额比重为56.2%；安装工程5550.83亿元，占比为5.1%；设备工器具购置投资额为1437.55亿元，占比为1.3%；土地购置费用为35650.90亿元，占比为32.5%。

  建筑工程投资额与土地购置费用投资额对房地产开发投资额影响最大。

  今年以来，开发商购置土地面积呈现明显的同比负增长。但目前降幅有所收窄。数据显示，今年1—2月房地产开发企业土地购置面积同比增速为下降34.1%，是年内最低点，此后到5月，都保持了30%的同比降幅。但从6月开始，降幅有所收窄。截至10月，国家统计局数据显示，1—10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%。

  更大的隐忧在施工。 “照目前走势，如新开工面积持续减少、竣工面积提升，意味着施工面积减少，受此影响，房地产开发投资增速或继续下降。”梁中华表示。

  但停工面积恢复施工可能成为变动因素。中信证券明明团队分析指出，自2015年来，存在大量开工却被移除施工的面积，以致近几年施工面积增速较低。“但今年来，在新开工增速放缓、竣工增速边际缓和的背景下，施工增速仍出现正向增长，说明过去停工面积正加速恢复施工。预计未来这一趋势将延续。”明明团队判断。