建面144平米以下“解绑豪宅”免增值税

  11月11日一早，“豪宅税”，一个并不存在的税种，开始席卷深圳人的朋友圈。“豪宅税调整，144平方米以下免增值税”的消息迅速流传。稍后，深圳市住建局向媒体证实了这一消息，表示深圳市已将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。深圳市税务局方面则表示，此次豪宅标准的调整不涉及税收政策的变化，需要缴纳增值税的豪宅，其征收税率不变。至此，深圳房地产交易中，“总价”参与划定普通住宅和非普通住宅，从而实行差别税收政策的时代宣告结束，深圳在过去四年中，一直未能调整的普通住宅价格标准退出历史舞台。

  现象：豪宅税并非只有豪宅交

  “豪宅的官方术语叫‘非普通住宅’，是对应于‘普通住宅’的概念。”“豪宅税”调整的消息刚刚传出，盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣就向媒体进行了介绍。

  此前，深圳执行的普通住宅标准源自2015年发布的《深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格工作意见的通告》。该通告显示，深圳十区的普通住房需满足三个条件：容积率、面积、总价。

  罗湖超390万元、福田超470万元、南山超490万元、盐田超330万元、宝安超360万元、龙华超320万元、龙岗超280万元、光明超250万元、坪山超200万元、大鹏超230万元，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以上或者单套住房建筑面积144平方米以上两项条件住房，均为“非普通住宅”，无法享受普通住宅的税费优惠。

  然而，上述“价格标准”公布后的四年时间里，深圳普宅、豪宅的标准划分，并未随着房地产波动而再行调整。

  深圳市住建局在回复媒体时表示，随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，我市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

  据贝壳找房方面信息，即使按照上述标准中，深圳全市最高价南山豪宅价格标准——490万元来测算，全市挂牌房源中，490万元以下的房源刚过半数，“相当于市场上一半的房源都是非普通住宅”。

  算账：500万元刚需房“省下超十万元”

  此次政策调整中，将原先“普通住宅”需要满足的容积率、面积、总价，三大标准改为两项，全面取消了“总价标准”的限制，深圳10+1个区内的住房，只要满足建面144平方米以下和容积率1.0以上，即为普通住宅。贝壳深圳研究院院长肖小平分析，大约35%“被豪宅”的二手房会因此“松绑”。

  政策调整后，受影响最大的，当属这些从“被豪宅”到回归“普通住宅”的房源。“松绑”后，究竟能省下多少税费？

  依据深圳目前二手房交易来看，除购房款以外，置业者还需缴纳契税、个税、增值税等税费类目。是否处于“豪宅”标准之内，影响的主要有两部分税费：增值税和个税。

  其中，不满两年的普通住宅和非普通住宅均需要按照（网签价-原登记价）/1.05×5.0%的标准缴纳增值税；满两年的非普通住宅仍需按此标准缴纳，而普通住宅则可相守免征增值税。

  个税（核定）缴纳上，普通住宅可按照（网签价-原登记价）×1%的标准缴纳；非普通住宅则需要按照（网签价-原登记价）×1.5%的标准缴纳，较普通住宅多了0.5个点。

  简单来说，对于满两年、单套建筑面积在144㎡以下、政策调整前后刚好分属普通住宅和非普通住宅两类的房源而言，税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5个点。

  以南山现价500万元，单套建筑面积66平方米，原价300万元，满两年的房源来计算，若为非普通住宅，则需要缴纳增值税和3万的个税。若为普通住宅，则只需要缴纳2万的个税。前后两者相差为10.5万元。而依据2015年划定的“普通住宅”的标准，这10.5万元妥妥的要成为购房成本中的一类。

  官方：落实减税降费，不影响深圳楼市调控

  深圳市房地产研究中心主任王锋在接受媒体采访时表示，依据中央最新政策，房地产要从一城一策、分类调控方面加强调控。自2016年开始的此轮房地产波动带来了较高的房价，对于首次购房的很多刚需置业者而言，按照以往普通住宅需要遵守的总价标准，要缴纳很多增值税，“政策的出台原本是为了抑制投机，对于首套刚需家庭也实行，是政策一刀切”，王锋表示，深圳此次政策调整后，同很多二线城市一样，将更有利于保护刚需家庭的住房，同时也有利于对投资投机的抑制。

  此外，王锋强调，此次政策调整不影响限购、限贷、限售、限价的政策，上述调控政策将继续发挥对购买多套、大户型的投资投机行为的抑制。

  深圳市住建局也在给媒体的书面回复中特别强调说明，此次政策调整是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措，并不影响深圳房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

  市场：被反价，借机涨价，业内指影响有限

  减税降费后，“节省”下来的十多万、几十万，能否意味着购房者购房成本的降低？新政调整首日，深圳市场上即传出“业主反悔要求加价”或是“直接要求将降低的税费折进购房中”。

  深圳中原董事总经理郑叔伦直言，降税后，获利最大的是已经签订合同，但未交税的购房者。政策出来后，已经有部分业主借机涨价，后续购房者虽然税费少了，但房价也高了。

  二手房交易，税费原则上是由卖家缴纳，但在实际操作中，很多情况都是卖家实收，买家负责一切税费等开销，“不管谁负责都是成本，业主负责也会体现在房产的售价上”，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰一语道出其中关联。

  减税降费会给深圳楼市造成多大的波动？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南都记者算了一笔账，依照深圳目前的限售政策，此时出售的二手房最少是在2017年之前购入，“增值税是差额计税，这些年深圳房地产市场实行严格调控，房价涨幅有限，因此税费的调整在购房总价中带来的影响也有限”，李宇嘉表示，政策调整的本意让改善型房子循环起来，此前受税费制约，换房成本高，交易链条上的不顺畅又影响着更多房子的流通，交易量也因此受影响。

  观点

  加速买家入市决心　利好二手市场

  在采访中，更为业内普遍认可的声音是，此次政策的调整将会激发市场热情，有利于二手市场的成交，为楼市起到提振作用。江少杰表示，此次政策调整将会加速买家入市的决心，尤其是刚需客和自用为目的的置业者，将是此政策调整后“最大的收益人群”。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，此次政策的改变使得一大批“被豪宅”的住宅再次被“普宅”化，让这些房产真正能够在交易中免受增值税的“阻击”。税费的减免会促进房地产成交量的提升，特别是二手房的市场交易此后将更加活跃。而二手房的交易活跃了，就有可能会刺激到房价，但该政策稳定经济的作用还是能够显示出来的。

  建议

  主管部门要及时进行　舆情疏导与价格监控

  深圳豪宅市场近期本就行情看好，取消豪宅总价门槛，单以面积断“豪普”，是否会为深圳豪宅市场“再添一把火”？

  郑叔伦表示，取消价格标准、单以面积断豪普也有不足之处，“建面144平方米以下都算普宅，但是以前的部分楼盘赠送非常多，实际面积也许超过144平方米不少，单价也较高，实际定位也许仍是豪宅”。

  郑叔伦表示，没有绝对完美的方法界定豪普，至少目前新的标准较以前要好上很多，普通住宅豪宅化的问题大大缓解，缓解了刚性需求的资金压力，而促进刚需也是近几年政策的主要调控方向。

  深圳市房地产中介协会也建议，相关主管部门要做到及时的舆情疏导与价格监控。该协会表示，由于此前“豪宅税”的门槛作用，导致一部分购房者因为高额税费而被抑制了购房，但新政的出台，无疑释放了这一强劲的需求。而目前市场仍处买卖双方深层博弈的时期，卖方市场的性质并未得到根本性改变，在一些机构和业主的炒作下，很有可能出现业主大幅反价的现象，并对市场预期形成上涨效应，这一点应该值得我们警惕。