白石洲的草根与新贵

  11月1日，深圳的天气丝毫没有秋天的感觉。

  白石洲，深圳最大城中村，正在历经拆迁的洗礼，即将揭开新的一页。

  从白石洲地铁A出口出来，左转进入通往村里的主道路沙河街，不少建筑都被铁皮围起来，拆迁围栏招牌上写着：“今天的改变，是为了明天的美好，白石洲从此揭开新的一页”，签约后清空交付的民房，被贴上了醒目的黄色封条，不少商铺门口挂着“拆迁清货”的广告。

  作为深圳最大的旧改项目之一 ，白石洲城市更新项目一直是市场关注的焦点。

  10月28日，绿景中国(00095.HK)地产投资有限公司发布公告称，以1万美元的代价从控股股东黄康境手中收购目标公司Affluent Bright Invest-ments Limited 溢明投资有限公司，从而收购“沙河五村城市更新单元”项目（“白石洲城市更新项目”）的项目公司部分股权。

  交易前，目前公司溢明投资由黄康境全资拥有。交易完成后，溢明投资将分别由认购人及黄康境拥有99.99%及0.01%权益，并将成为上市公司的非全资附属公司。

  11月1日，绿景中国方面向时代周报记者回复称，此次注资安排于白石洲城市更新项目和上市公司而言是双赢格局。依托上市公司的经济实力透明度、严格的内外部监管，白石洲城市更新项目的开发建设和运营将获得更坚强的保证和支撑；对于上市公司而言，则获得了更优质的土地储备。

  绿景中国的母公司绿景集团在2016年与白石洲股份公司签订合作协议。2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示。沙河五村即白石洲项目，更新单元用地面积48万平方米，拆除用地面积46万平方米，开发建设用地面积 30万平方米，计容积率建筑面积达348万平方米。

  随后，白石洲项目改造提速。2018年12月28日，白石洲旧改项目整体规划出炉，共分三期进行实施，其中最先实施的规划一期涉及私人物业搬迁约180栋，约占全部私人物业11.6％。

  进入2019年后，白石洲的旧改动作进一步加快。随着项目开拆之日逐渐逼近，居住其中者的生活发生明显改变，2019年6月底，不少租户已经收到房东的搬迁通知，来自五湖四海的8万租客，将在三年内被陆续疏散，重新寻觅新的住处。对业主们而言，他们也将迎来崭新的回迁房。

  安信国际在研究报告中指出，白石洲旧改的货值预估为2200亿元，而目前绿景中国市值仅为约150亿港元。绿景中国的盈利和估值很可能会大幅提升。

  白石洲项目旧改提速

  白石洲与项目地处深圳核心城区，紧邻深南大道，并毗邻科技园及华侨城片区，包括路南紧邻世界之窗和深圳湾公园的白石洲村和路北的塘头、新塘、上白石和下白石五个自然村。

  在沙河大街尾部，何群（化名）开了一间金银首饰店，虽然被房东通知12月份之前要搬离，但他的商品仍原样陈列着。

  “我来白石洲做生意已经五六年了，以前总有搬迁传闻流出，但最后都不了了之，这次是真的了。”何群说，“现在搬的搬，走的走，我的生意下降了一半，还是赶紧撤离吧。” 至于未来会搬到哪里，何群表示还没有找到合适的店铺。

  搬家的三轮车队在阴暗狭窄的巷子里四处穿梭。

  从事搬家生意的李力（化名），从7月开始骑着三轮车招揽生意，他告诉时代周报记者，7―9月是租客集中搬离的日期，也是他最忙碌的时候，平均每个月可赚到两万块，明年12月底所有的人估计都得全部搬走。

  与此同时，他清楚地知道白石洲所有村的拆迁进度，他告诉时代周报记者，目前下白石村都已经搬得差不多了，建议去对面的东一坊或者新塘村租房，但签约最好只签半年，不要一次性签太长时间。

  官方数字显示，白石洲北区四村（即白石洲项目除白石洲村之外的其余四村）原有居住人口8.3万，自2019年6月底清租以来，人口逐渐减少，截至9月10日，共计减少28731人。

  事实上，从2005年起，白石洲旧改的消息便开始发酵。而在经历了14年的等待后，终于成为现实。

  白石洲片区早有多家大型开发商进驻，并已实施改造。包括沙河五村城市更新单元、深业世纪山谷城市更新单元、鹤塘小区―沙河商城改造项目、白石洲南区项目。其中，沙河五村城市更新项目（白石洲城市旧改）因为规模最大，受到的市场关注度最高。

  位于沙河工业区东区沙河街，一座洁白墙体并带着绿色装饰方块的建筑物显得格外醒目，这便是绿景白石洲城市更新办公室。时代周报记者来到办公室门口，发现里面已有不少工作人员，相关工作人员告诉时代周报记者，目前该项目备受关注，不方便对外透露任何信息。

  11月1日，一位附近的租客向时代周报记者表示，2016年该办公室就存在了，但一直都没有启用，从去年下半年开始，陆续有工作人员开始进驻。

  事实上，早期绿景与白石洲股份公司有签署协议，参与该项目的前期工作，但由于旧改的不确定性和复杂性，在未与原村民或业主签订搬迁补偿安置协议、取得确认实施主体资格之前，绿景中国对白石洲旧改的态度一直是未承认但也未否认。直至今年3月21日，绿景中国首次对外公布白石洲项目进展。

  随着清租户的开展，白石洲的造福传说便流传开来，在网上流传最广的是，“白石洲旧改将诞生1878个亿万富翁”。

  但据《中国新闻周刊》报道称，白石洲实业股份合作公司董事长池伟琪表示，1878户是本地村民的总数，当地家庭的平均物业面积在五六百平方米，面积超过1000平方米以上的村民不会超过20%，一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不能成立。

  绿景中国方面向时代周报记者表示，自2018年底取得专项规划批准以后，白石洲城市更新项目已进入私人物业拆赔签约阶段，目前进度良好。这也预示着白石洲旧改的前期准备工作即将行至尾声，进入开发、销售阶段。

  母公司资产注入

  控股股东黄康境向绿景中国注入了白石洲项目25%权益，可谓“诚意满满”。

  根据安信国际研报，白石洲旧改的货值预估为2200亿元，即使是25%权益货值也超过500亿元，而绿景中国仅以1万美元的代价获取，相当于是大股东送给上市公司的一个大红包。

  事实上，公司大多数城市更新项目的获取，均依赖与控股股东绿景集团的联动。

  其开发模式是，绿景集团拿下旧改项目，负责前期资源整合和项目孵化、一级开发，待条件成熟后，便将项目注入上市公司绿景中国，形成公司的新增土地储备，大部分利润也留给上市公司。

  绿景中国方面向时代周报记者表示，此次交易是绿景中国地产正在逐步兑现过往已披露的“控股股东会适时将其持有的优质城市更新项目注入上市公司”的承诺。

  去年底至今，控股股东已将两宗土地资产纳入上市公司。

  截至2019年6月末，绿景中国地产拥有土地储备440万平方米，控股股东拥有土地储备1210万平方米，两者的土地储备大部分集中在大湾区深圳、广州、香港和东莞。除了深圳白石洲项目，还有珠海南溪项目、东莞樟木头项目、广州南沙项目等。

  作为以旧改见长的地产公司，当前绿景中国所开发的20余个项目中大部分皆是城市更新项目。

  11月1日，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强向时代周报记者指出，以城市更新项目为主的房企在净地少的一线城市拿地有优势，而且深圳以城市更新为主，但缺点是周期较长，并且因为拆迁等问题存在不确定性。

  “有些公司被旧改项目拖垮，但有些公司可以获得丰厚的利润，这要求公司应该有一套成熟的打法，保证城市更新项目每年都能供应比较稳定的货值。”艾振强向时代周报记者表示。

  因对单个项目的依赖较强以及每年供货的不确定性，绿景中国的销售金额和收入起伏较大。

  2015―2018年，绿景中国实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元，收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。其中2017年和2018年都没有完成既定销售目标。未完成既定业绩目标的原因，归结为主动放缓了绿景虹树湾一号项目的销售。

  今年上半年，绿景中国合同销售金额约40.87亿元，同比增长310.3%；实现总收益约34.22亿元，同比上升约346%。

  11月2日，一位业内人士告诉时代周报记者，在城市更新项目推出市场前，前期费用和开发时的各种不可控可能会让财务报表黯然失色，一旦转化成功他们将贡献巨大利润，而这考验着房企的运营能力。

  对绿景中国而言，要想兑现白石洲旧改价值，仍然面临更多考验。