海南换挡：房地产潮退自贸区待兴 抢人招商双管并举

  海南房地产营销圈内，流行着这么一条铁打的定律——干营销不过40。兆鹏刚好超过这个年龄段。“我们这些人是从岛外过来的，真的顶不住，那就只有走人。”

  他亲眼目睹岛内这波房地产动荡的悲壮。过去十多年，无论是海口的美兰，还是三亚的凤凰，给人印象最深的就是应接不暇的楼盘广告。然而今年前三季度，海南全省房地产开发投资同比下降28.1%；房屋销售同比下降44.6%。

  “壮士断腕”之后，前三季度，海南全省GDP为3865.79亿元，同比增长5.5%，跑输全国6.2%的平均水平。

  实际上，海南传统优势产业农业、工业、旅游业等，增速相较此前，均出现不同程度的回落。

  拥有中国唯一的热带区域，海南先后被定为自由贸易试验区、中国特色自由贸易港后，似乎拥有繁荣的未来，但抵达未来途中的故事，仍让各行各业人士五味杂陈。

  或许，这是必经之路。

  创新海南

  10月31日早上8：40，海南省博物馆二期多功能厅，6台摄像机一字排开，可容纳近200人的报告厅，被从各地赶来的记者填满。

  一场中国（海南）自由贸易试验区制度创新案例的新闻发布会正在举行。短短20多分钟，10项制度创新案例在大屏幕上被一一呈现。这是从将近300个案例库里精挑细选的成果。

  从“43260亿吨”到“9800亿吨”，海垦集团旗下海南橡胶(4.570, -0.03, -0.65%)集团（以下简称“海南橡胶”）前后7年，产量指标经历了“自由落体式下降”。

  天然橡胶是海南最大的传统农业，海南橡胶又是海南省最大的国企上市公司，但海南橡胶成本又比不过东南亚，前几年每年亏损10亿元左右。

  海南橡胶的困境是海南第一产业的缩影。

  不过，海南橡胶已经涉过了“险滩”，去年公司扭亏为营，实现盈利2.29亿元；今年上半年营收是59.36亿元，同比增长13.21%。

  它的翻身案例被放大到上述新闻发布会上，以市场化绩效管理为基础的改革创新机制，成为当地传统产业的救命“稻草”。

  旧潮褪去

  楼市成交腰斩，兆鹏身边70%的同行都消失了。

  以往，他每天必做之事，是一天结束之后第一时间收到销售报表，比对各个楼盘销售数据；现在？不用看，看了也是“鸭蛋”。

  兆鹏2004年被公司调派到海南项目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的营销负责人。“你去滨海大道兜一圈，从儋州到洋浦，马路两旁单楼盘就10多个。最近两个月，这些项目的销售业绩，要不0套，要不1套。文昌市有个TOP6房企开发的项目，5月份拿到预售证，至今也就卖了不到20套。”

  2016年以来，这个中国唯一的热带海岛上，伴随建设自贸区（港）而来的，还有全域限购政策。一年半时间流逝，楼市从疯狂走到萧瑟。

  2018年以前，房地产曾为海南GDP贡献将近“半壁江山”。“临海那些成交大县，现在备案面积都是按千平方米计算。过往惯例，单独一个楼盘一次销售基本都以万平方米起步。”兆鹏算了一笔账，现在海南一个县卖出的房子，还不及以前一个项目多。

  销售面积萎缩，意味着客户越来越少。兆鹏从操盘海南第一个项目开始，接触的购房者95%都是外地客户。2010年之后，海南经济进一步发展，陆续有外地职业经理人跑来这里落户——这些该买房的人早买了，如今能够拥有海南购房资格的数量很少。

  罗莉的感触更为深刻。她20年前来海南上大学，毕业后在这里安家。她是那种典型的销售员：穿搭得体，善于言辞，一较真起来，就现身说法：她对房子天生狂热，一有点现金就投入房产。

  2016至2017年间，罗莉享受了一波行业高涨的红利。当时她在一个打养生概念的楼盘里做销售顾问，从东北赶来的客户络绎不绝，颇丰的收入曾令她轻松应对5套房的按揭贷款。

  好景不长，海南全域限购“出击”之后，她手头购入的5套房子几乎变成“烫手山芋”。

  转战海口某千亩刚需大盘的罗莉，此刻正“开导”一位外地人，“落户简单一点，我们这个盘有很多新海南人购买，外地客和本地人的比例大概各占一半。”

  午后2点，偌大的销售中心里只有零散两组客户，罗莉们使尽了浑身解数。

  新风徐来

  海口复兴城互联网创新创业园，是海南省重点打造的一个创新创业基地。马亮的日常工作，几乎都是围绕这个园区的招商运营展开。

  他是这个园区投资公司的副总经理，“海南建设自贸区一年多，园区的企业注册数量一下子增加了一两百家。2017年园区税收仅达到五六千万元，去年已经提到4.2亿元，今年前9个月已经9.3亿元。”

  从前到访考察的，多数是规模较小的互联网企业，现在每周大概有10-20家规模更大、业态更广的企业上门调研。变化源于园区这些主角的排列组合调整。

  “去年4月以后，海南从省里到园区，都开始加强对大企业的引进，促进了很多中国互联网100强进驻。”马亮说。

  最新一个进驻的是字节跳动。去年11月，马亮陪同海口市相关领导前往北京拜访字节跳动创始人张一鸣，时隔一个月，张一鸣回访海口。

  国庆后，包括58同城CEO姚劲波，芒果TV总裁蔡怀军，闪送联合创始人于红建，分众传媒(6.290, 0.13, 2.11%)合伙人丁晓静，快看漫画创始人兼CEO陈安妮在内的一队互联网企业创始人，也冲着海南自贸区来了。

  过往，房地产一业独大。在去年4月发布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，互联网产业被列为海南未来要发展的十大产业之一。前三季度，在海南固定资产投资（不含农户）同比下降16.3%的前提下，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长5.9%。

  沿着海口市江东大道一路前行，两旁大片光秃秃的黄土地，有的大型机械已经进场，尘土飞扬；更多则是被一圈圈蓝色的围挡密密麻麻包围着。

  2018年6月，海南宣布启动海口江东新区规划建设，将其作为建设海南自由贸易试验区的重点先行区域。

  9月底，海口市长丁晖公开表示，江东新区按照商务总部区、金融区、临空经济区、海南国家会展区、设计园区、科教园区等六大产业园区布局，32个意向落地项目正在紧锣密鼓谈判。

  江东大道与兴洋大道交叉处，一座金黄色、造型独特建筑与88米高观光塔并排耸立着，这是江东新区展示中心。目前尚未对外开放，不过一名现场保安告诉经济观察报，“每天都有来自北京、香港、台湾或国外的考察大团过来，他们以企业名义率队，有时多达200人。”

  观光塔成为这些企业远瞰整个区域、挑选地块的一个绝佳观察点。一名知情人士透露，目前江东新区批下的土地，每亩价格至少超过100万元。政府甚至设置了严格的准入门槛——进驻企业必须是世界500强，每年必须贡献产值100亿元。

  人之战

  王忠与朋友聊天总会提起，没想到自己会切入旅游业。从1996年下海南，他已经在这扎根超过20年。

  此前，王忠的主要身份是海南红杉科创实业有限公司的创始人，这是一家从事绿色建筑的高科技企业。

  4年前，海南省提出促进旅游业发展，要求各个厅局上报特色旅游项目。农业厅将方向定在互联网农业小镇，并组建项目工作小组，作为民营企业家之一，王忠也参与其中。

  一年后，海口市石山镇，要举办火山自行车文化节，王忠琢磨出一个“人民骑兵营”的旅游项目。

  但项目第一年就遇到大难题。从打造传统自行车驿站，到与海南各个旅行社合作，再到锁定企业团建，他前后变了三次，都没走通。

  “我这个旅游项目，目标市场压根不是岛外人，必须是本地人。海南的旅游格局是，70%的客人直接去了三亚，只有30%留在海口。”王忠原以为三亚旅游更加繁荣。

  事实大相径庭。一次行业交流会上，同行纷纷诉苦，三亚更难做。因为人口更少。

  现在，王忠正尝试在体育旅游这个定位上做突破，但前路漫漫。今年以来，他在旅游板块的营收相比去年下滑了至少40%。

  整个海南，旅游行业的态势也不算好。前三季度，全省接待游客总人数5600.67万人次，同比增长7.1%；实现旅游收入707.63亿元，同比增长10.2%。这两个增速，相比去年同期一致出现下降。

  王忠在想方设法拉客。他说，一方面，海南在文化挖掘不够深入；另一方面，越来越多的国家实现免签或落地签，巴厘岛、东南亚旅游，无论是旅游成本还是自然风光，跟海南相差不远。

  罗莉也在挖空心思进行一场“客户保卫战”。她正准备带上客户参观样板间，一扭头的功夫，一位同事走过来“截胡”。

  同样迫切的，是那些科创企业。王忠的红杉科创，砸钱最多的一年，王忠为红杉科创的研发投入将近800万元，其中人才成本占据70%左右，更难的是你拿钱也招不到。

  “海南本身知名高校匮乏，海南大学培养的人才大部分毕业后选择北漂，所以本土的高科技企业面临很多招人困难。”海南海旗网络科技有限公司的一名技术总监告诉经济观察报，目前他们急需的涉及大数据、人工智能AI、区块链等技术应用方面人才，海南本土几乎为0。

  10月24日，海南省新一轮户籍制度改革横空出世，两条新的措施引人注目：一是基本取消本省（除三沙外，下同）落户限制；二是取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。

  但马亮反问，真正的人才，会冲着一点政府补贴进来吗？

  “当然不会，他们更看重机会。”

  海南省委新闻发言人、省委副秘书长、省委深改办（自贸办）常务副主任孙大海介绍，最近，国内外专家齐聚探讨如何建设自贸区（港）；中央相关部委正在紧锣密鼓推进自由贸易港政策出台，“今后2-3个月，应当会有一波又一波的好消息。”