“银十”不再？广州10月一手楼成交面积为年内次低位

  “9月底冲了一波，10月黄金周其实成交和平时周末差不多，后面几天甚至不如平日。”对于10月广州楼市的情况，某楼盘营销负责人告诉记者，总体来看，集团旗下5个楼盘成交平平，早已没有了节假日效应的10月已没有了“银十”的喜悦。根据中原地产监控显示，10月广州网签一手住宅成交量为6123宗，环比下跌6%；总成交面积为66.2万平方米，环比下跌6%，跌幅仅次于2月，为年内第二成交低位。

  一手楼市：10月成交套数6123宗环比跌6%

  10月广州网签一手住宅成交量为6123宗，环比下跌6%；总成交面积为66.2万平方米，环比下跌6%，跌幅仅次于2月，为年内第二成交低位。

  不过，虽然10月整体成交表现疲软，但天河、南沙、增城三区成交仍“可圈可点”。其中天河10月成交3.91万平方米（415宗），环比增加48%。天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑，成交活跃；而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位。这两大热盘推货刺激消化周期长期低于“红线”6个月、货源稀少的天河区恢复活力，跑赢大市。南沙10月成交11.12万平方米（1096宗），环比增加25%，为外围区中成交增幅最大的区域。除货量充足外，南沙9~10月喜迎“国际金融岛”“南沙科学城”等重磅规划落地，为区域发展增添“筹码”，带动买家入市热情。增城10月成交17.25万平方米（1665宗），环比增加1%，“东大仓”持续两个月保持1500宗以上成交，主要原因为朱村、永和、石滩等竞争较激烈的板块早于9月初便抢跑推货，朱村部分楼盘更是早早推出促销措施“以价换量”，因此近段时间增城成交保持相对高位。

  业内人士认为，造成10月成交回调的原因主要有：国庆假期干扰。与2015~2016年不同，近3年市场处于“买方市场”状态，买家不着急入市，国庆选择出游回乡的客户越来越多，国庆成交逐渐与春节相似，进而影响全月成交表现。其二，节后供应放缓严重。据统计，10月一手住宅供应面积为63.37万平方米（6015套），环比下跌10%，大幅低于近一年供应平均水平（75.89万平方米/月）。新增供应存在两大特征：超七成单位集中在节前批出。统计周期内9月26日~9月30日新批供应面积达46.27万平方米，足以体现各路开发商为十一前夕及假期“备足弹药”。由于不少客户选择十一外出旅行、返乡，房企为方便客户安排假期时间，普遍提前推货，其中9月28日~9月30日为各大一手项目集中推售期。而节后补给未能跟上，直接影响后市成交。统计周期中后段（10月1日~25日），全市累计新批供应面积17.1万平方米，其中节后首周（10月8日~13日）仅2个楼盘获得新批，直至10月21日~25日时间段，新批预售情况才有所改善。由此可见，市场无新货可售，直接影响成交表现。

  而10月“供应大户”则包括增城、黄埔两区。其中，增城获批16.15万平方米单位，居全市第一，但环比却下跌29%，主要原因为增城各板块竞争激烈，为尽早吸纳客户占饮市场“头啖汤”，加快完成年底回款任务，不少开发商提前至8月底至9月中推货。黄埔10月获批14.2万平方米单位，环比增加超8倍，大盘万科幸福誉累计推出411套（3.6万平方米）单位，随着21号线贯通至天河在即，知识城项目推货活跃度明显提高。此外，10月26日科学城板块项目大壮名城正式开盘，该项目一次性批发366套（3.5万平方米）单位。展望未来，包括品秀·星樾（香雪）、广州龙湖·揽境（长岭居）、保利拾光年（知识城）、时代印记（知识城）等全新项目即将投入市场，黄埔一手供应将持续走高。

  此外，市场买卖方态度“胶着”。买家维持“不着急入市”的心态；对于卖方开发商而言，由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有过多回调、让利空间，而对于外围区远郊地带，即使开发商愿意降价吸客，因“远离市区”“无地铁”“无配套”等劣势，亦难以吸引买家入手。

  二手楼市：10月成交量同比下跌逾两成

  根据中介统计，10月广州二手房网签量为3520宗，较9月下滑22.2%，同比下降23.7%。价格方面，10月二手住宅网签均价为25765元/平方米，比9月下降5.0%。从2015年~2019年的广州二手住宅“银十”成绩单来看，今年“银十”整体表现“不及格”，成交量为近5年的最低值。

  据监测，现时客户观望情绪加重，上门客数量有所下降，市场需求明显减少。10月除国庆黄金周外，其余各周成交量仅1000宗水平，成交能力远不及7月、8月份。

  广州中原研究发展部认为，10月二手市场成交表现一般，主要有以下几方面原因：部分新房促销力度大，客户分流至一手市场。据监测发现，今年不少开发商采取“以价换量”销售策略。其中，以朱村热销新房板块的“跑量盘”促销力度较大。比如科慧花园项目，前段通过推出特价楼栋单位（单价仅1.8万/平方米起）成功抢客，导致不少原本打算置业二手房的客户转移至一手市场。此外，买方观望情绪浓厚，入市步伐放缓。据调研，目前市场以买方为主，客户仅遇到“心水”价位才考虑入市，叫价相对强势，容易导致业客双方形成僵持局面。加上国庆黄金周期间选择出游、回乡的买家越来越多，上门客户数量远不及去年同期。因此，“银十”二手市场整体表现“安静”，成交相对一般。

  目前，二手房市场交投氛围较冷，成交周期明显拉长，促使经理人对后市信心较弱，经理人信心指数一度保持在48%~51%的年内低位水平。另外，业主方面，由于盘源长时间未能售出，中原业主报价指数出现逐步下滑。据广州中原研究发展部监测，10月各周报价指数均低于荣枯线50水平，基本维持在27~30之间低位徘徊，尤其是10月下旬，报价指数下跌至26.4，超七成业主报价有所下调，降幅在5%左右。同时，10月录得新增房源数量亦不及9月，环比下滑12.6%。因此，在业主放盘价出现松动的情况下，作为刚需客，当前是与业主谈判购房入市的较好时机，能够有效地减少置业成本。

  后市供应：11月预计32个项目4062套面市

  阳光家缘数据显示，截至10月底，广州全市11区住宅可售货量为62366套，总面积约753万平方米，根据近6个月销售速度计算，去化周期约为8个月。据中地行不完全统计，预计11月广州共有32个项目有动作，6个全新开盘、11个开放营销中心、1个开放样板间、14个旧盘加推，合计约4062套货量。

  中心五区方面，11月白云区依旧是供应大户，5个项目有供应；天河和荔湾区共4个项目有供应，越秀和海珠0供应。荔湾区新世界凯粤湾76~143平方米二至五房的户型覆盖刚需与首改之选。天河区供应均为商办产品，天河云商汇于近期推出建面30~55平方米创意空间；珠光金融城壹号预计开放营销中心，计划推出写字楼和商服类产品；远洋天骄广场将加推47~53平方米商办产品。白云区华润置地·润府、朗云花园即将开盘；品实·云湖花城和保利阅云台将开放营销中心；新世界云逸有90~180平方米产品加推。

  外围区域方面，增城、南沙依旧是供应主力，黄埔、花都、番禺和从化合计共10个项目有动作。黄埔区府全新盘品秀星樾已开放销售中心，预计11月开放样板间，首推建面约83~124平方米三至四房单位；华标峰湖御境、万科幸福誉有加推。

  番禺区中国铁建花语岭南规划有建面约110~143平方米的复式四房和179~198平方米的叠墅五房，预计11月正式对外开放销售中心，现有临时接待处可供客户参观咨询；凯德山海连城全新二期洋房预计11月中旬开盘，智慧样板间已开放，项目将推建面约90~135平方米三房产品，目前正接受诚意登记，享开盘98折优惠；珑翠项目将于11月加推A-6栋四期新品，户型涵盖建面120~160平方米单位；万科世博汇一商办产品亦有加推。

  南沙区中国铁建海语熙岸、颐德湾尚、金科·博翠明珠和绿城柳岸晓风4个项目即将开放营销中心；南沙保利城、时代香海彼岸、中交·蓝色海湾和时代维港均有加推。

  增城区凯德·万黛项目预计11月开放营销中心，首期推14层高洋房，90~135平方米二至三房；丰盛101预计11月开放全新营销中心和样板间，即将推出建面约63~92平方米二至三房单位，以及建面约107平方米四房单位；中国铁建国际公馆项目预计11月中旬开盘，首推建面约103~150平方米复式四房两厅两卫单位；时代倾城项目已正式对外开放样板间，首开将推建面75~103平方米二至三房单位，目前诚意登记中；科慧花园将推出205平方米五房户型。

  花都区自由人花园加推108~138平方米三至四房单位。从化区全新盘越秀逸泉锦翠主推建面约70~95平方米三至四房单位，VIP登记火热进行中；碧桂园荔山雅筑在11月推出109~120平方米三房单位。

  产品类别方面，11月有别墅项目1个、公寓项目5个、洋房项目26个。别墅方面，仅中国铁建花语岭南1个入市；住宅方面，时代倾城、中国铁建国际公馆、华润置地·润府、朗云花园、凯德山海连城二期5个项目将迎来全新开盘；天河云商汇1商办项目全新开盘。

  后市预测：

  今年最后两月楼市“稳”在低位

  “金九银十”已结束，今年延续去年平稳发展的态势。年底前的两个月依然有许多营销节点，不少楼盘将会趁着线上电商火热的势头在线下同步推出各种优惠活动。业内人士表示，从国家的总体调控目标来看，年底之前房地产市场整体不会出现大幅波动，将继续保持平稳发展态势。

  从供应端情况来看，11~12月广州多个区域全新盘有望入市，将为买家提供更多购置选择，但由于新入市项目以近年高价地项目为主，因此普遍售价将处于区域均价之上。如南沙灵山岛尖、黄埔科学城、白云三元里-新市等板块，主要吸引中高端购置需求，因此实际接受程度仍有待观察。即使上述板块项目入市，成交周期相对缓慢，对大市成交量短期刺激亦相对有限。从需求端情况来看，市场逐渐摆脱“十一假期综合症”，10月末成交出现起色，买家逐渐回流。业内人士预计11~12月维持7000宗/月成交水平的可能性较高，将比9月、10月增加10%左右，但对比去年同期8500~9000宗/月水平，或存在明显差距。

  广州市房协专家委员邓浩志认为，未来两个月个，广州楼市继续“稳”在低位。稳有几重意思：一是优惠“稳”，各种打折促销不会停止，开发商通过销售回笼资金仍是目前第一目标；二是价格“稳”，房价进一步下行可能性不大，不少房企通过“以价换量”实现了目标，资金紧张情况有所缓解；三是成交“稳”，经历持续了近半年的成交萎缩后，成交量在近期回归正常，说明市场整体的新增需求还是很旺盛的。低位的意思是，目前市场无论是“量”和“价”都和高峰期有一定差距，属于在低位找到了平衡点，预计这种情况会延续到明年农历新年后。