“房住不炒”主基调依旧明确 专家建议调控继续“以稳为主”

  近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。刚刚过去的“金九银十”，楼市以清淡收官。近日，《证券日报》记者走访北京部分地区发现，多数房产中介对年前楼市价格预期为“稳定”，并认为“一段时间内房地产政策不会放松”。

  如是金融研究院院长、首席经济学家管清友对《证券日报》记者表示，从中央对房地产的政策来看，“房住不炒”的主基调依旧很明确，短期政策就算不再加码，也不太可能全面放松，但是“一城一策”还是会持续进行。

  “从调控效果来看，目前基本能达到稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标。住宅市场价格运行平稳，涨幅普遍收窄，重点城市成交分化显着。”管清友表示。

  商品房库存创新高

  “上半年出现过一小波销售行情，房价小幅上涨，但下半年就又跌下来了，成交比上半年清淡很多，最近北京二手房的库存是近年来最高的。”近日，记者走访时，链家一位房产中介如是说。

  诸葛找房数据显示，截至10月27日，40城10月份共成交2149.3万平方米，环比9月份下降16.4%。9月份重点40城新房销售面积2079.24万平方米，环比8月份微升6.8%，同比微升1.2%。

  过完冷清的“金九银十”，大多房产中介认为年底前不会上涨。“现在市场上基本没有炒房的，都是刚需。”我爱我家一位房产中介员工告诉记者。她认为，春节前价格不会有大的波动。“年底前可能还会降一点儿，但是一般春节后大概率小幅上涨。”

  中原地产数据显示，截至10月底，北京商品房住宅库存高达7.12万套，刷新了最近8年的最高纪录，比本轮楼市调控之前的4万套，上涨库存高达3万多套。

  中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示， “北京楼市库存与信贷政策有关，目前北京市场高比例非普通住宅，基本都要按照首套房40%、二套房80%计算首付，购房人购买能力不足。”

  “一城一策”会延续

  “从中央层面看，7月30日中央政治局会议强调房住不炒定位，落实长效调控机制，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次会议确定了三四季度的政策基调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用。”管清友对《证券日报》记者表示，本轮经济周期下行过程中，货币政策合理充裕，且并不打算重启房地产周期以拉动经济。

  今年《政府工作报告》指出，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。此后，相关部门从政策和监管等多方面加大对房地产市场调控。

  今年4月份和5月份，住建部先后对房价、地价波动较大的10个城市进行了预警提示。7月份，财政部、住建部公示了2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，大力推进租购并举住房制度建设。8月份，住建部明确将加快推动住房保障立法。

  另外，为防范房地产企业过度融资，银保监会、国家发改委、央行分别从信托领域、企业发行外债、贷款投放三方面共同防范房地产市场风险。

  7月份，央行对银行信贷结构调整优化提出4点要求，其中包括保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。另外，央行要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  8月份，央行三次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

  8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告，明确自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  私募排排网基金经理夏风光对《证券日报》记者表示，今年新提出的房地产“去工具化”，仍然是延续了“房住不炒”的目标定位，避免将房地产当作刺激经济的手段，这和以往经济增速下滑时期的政策举措有明显不同。“一城一策”和房贷利率新政则是针对不同区域的灵活安排，有稳亦有控。在不放水、不刺激的基础上，总体上达到了稳定市场、稳定预期的效果。

  房企业绩分化将加大

  截至10月底，A股120家房地产企业（申万一级）已经全部披露了三季报。《证券日报》记者据东方财富Choice数据统计，前三季度，120家房企实现营业收入1.43万亿元，同比增长21.81%，实现净利润1307.14亿元，同比增长10.66%。但是业绩实现增长的只有67家，占比为55.83%。

  “资金压力仍将是房企主要挑战，在地产企业积极营销势头带动下，销售增速或能继续小幅回升。在融资渠道紧张的背景下，龙头房企的在融资成本和高周转方面的优势更加凸显，对客户的吸引力也比较强，业绩分化也会进一步拉大”，管清友表示。