市场难取悦，房企港股IPO黄金期已过？

  2019年和2018年，一年之隔，内地房企的赴港上市之路却冷热分明。

  10月23日，新力控股通过港交所聆讯。5个月前递交招股书的新力控股，终于在资本市场有了进一步动态，而这距离上一家房企中梁地产正式香港上市已经过去3个月。

  同时值得注意的是，在这段时间，除了集中在本月17日和22日递交招股书的三巽控股和港龙地产，几乎无新增内地房地产企业赴港IPO，多家排队IPO的房企也出现审核材料失效的情况。

  是房企赴港IPO出现真空期，还是上市窗口期进入尾声？

  港股上市房企缩水

  2018年，内地中小房企选择扎堆赴港上市，并且成功率颇高。2018年1月16日，正荣地产上市后，弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团等相继上市。加上由内房企业拆分的物业企业，2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家，是近21年来内地房地产行业企业港股上市的数量之最。

  但进入2019年，截至目前成功上市的仅有德信中国、银城控股和中梁控股，新力控股通过聆讯。

  而与新力几乎同期递交招股书的海伦堡地产、奥山控股、万创国际还在排队，加上后续新交表列队中的汇景控股、中国天保、景业名邦、三巽控股、港龙地产，等待IPO通关的内房企业有8家。《每日经济新闻》记者粗略计算，今年至今内地房企赴港上市的成功率只有25%。

  此外，2019年房企的上市等待期也逐渐拉长。记者统计发现，内地房地产企业在香港上市的前后时间(从最后一次递表到上市)平均为149天，最快74天、最慢245天。

  规范提高审核更严 募集资金减少

  缘何今年房企上市情况整体不如去年？

  58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》分析认为，调控不断加码导致房地产行业前景的不确定性增强，会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断，从而影响上市成功率。

  同时，港交所对于内房企业上市的规范性要求也有所提高，对于房企增长的可持续性也增加了关注。比如财务安全性，因为冲刺规模伴随负债率上升，那么加上负债之后的去化风险，整体财务安全性就会成为问询重点。

  KKG董事总经理张昕也表示，今年房企上市之所以速度放缓，很大程度上和港交所的审核效率有关。有大量的内地企业想上市，审核团队承接业务的能力有限，那么多业务审核不过来，很多企业是从去年延到今年的。“除非你是特别企业，走特别路径和快速通道。”

  张波表示，在融资不利的情况下，不少中小房企将上市视为融资的“救命稻草”，殊不知这“稻草”本身也并非含金量十足，不少企业往往定价偏低，直接影响到实际融资效果。

  数据显示，除了上市成功企业减少、周期拉长，2019年上市房企的整体募资金额和去年同期相比也有所减少。2018年IPO上市的9家内地房地产企业，共募资169.12亿港元，平均每家IPO募资18.79亿港元。募资金额最高的是正荣地产，为44.81亿港元。而2019年上市的房企中，平均值在16.4亿港元，募资最高的中梁控股为27.73亿港元。

  在克而瑞研究中心总经理林波看来，后续上市行情日趋向下，还有一个客观现象是，目前该上市的企业都上了，后续要上市的基本都是50强以后的企业。这类企业存在几个问题，如规模偏小、盈利能力偏弱、增长可持续性不够，有些企业规模上升完全是因为所在城市的热度，因而存在不稳定因素。林波表示，“今年联交所优先把通道放给新经济公司，所以客观上，房企的上市环境不如去年。而且审核标准的提高，从规模、负债、增长持续性上面房企都有更大压力。2019年的确是一个小年。”

  中小房企市场再难取悦 港股IPO黄金期已过

  做为资金密集型行业，房企资金需求巨大。随着行业竞争不断加大，收购兼并成为常态，开发商不得不依靠资本平台维持规模扩张。据统计，截止2019年7月，行业前200强房企已上市数量达118家，占比达59%。

  但随着地产黄金十年逝去，相关调控密集出台，资本市场对房地产行业的期待随之减少。另一方面，行业新常态下，越来越多小房企在夹缝中求生存。项目去化难、利润空间压缩、融资难成本高、竞争力不强等都是这些公司面临的发展困境。因此，近期赴港上市的中小房企，均遭遇不同程度被低估的境遇。在当下市场环境，融资全面收紧，行业增幅放缓，留给小房企逆势翻盘的空间已不再大。

  所以，对于房企上市的后续走势，在张昕看来，一方面是缺钱需要融资，一方面是香港相对欢迎，所以一些中小型房企还在为港股IPO做积极准备。但应该注意的是，一些中小房企由于自身规模不大，盈利能力不强，投资人对他们的看法不会过于乐观，而是相对谨慎和保守，在投资人响应不积极的情况下，上市最终可能流产。另外，有些企业因为自身吸引力不足、周期拉得太长，即使上市成功，募集的资金可能也无法覆盖其上市成本。也正是因为越来越多“流血上市”，目前不少房企已经把IPO重点放在物业管理板块，大型房企基本都已经或者正在筹备物业公司的上市。

  而对于排在资本市场大门之前的小房企来说，能否让上市变为公司治理、内部管控发生根本变革的推动力，或许比融资本身更为重要。因为，许多上市房企倒下的故事已经证明，上市一跃，并不是真正的“生死之门”。

  来源：第一财经、每日经济新闻，中房网综合整理