深圳“新房改”用地供应新政征求意见

  “7年、170万套、6成为三类公共住房”，去年深圳启动的新一轮住房体制改革，给深圳未来的住房供应体系带来深远的影响，也让深圳再次成为全国的舆论关注中心。10月10日，深圳市规划和自然资源局官网公布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（征求意见稿）（下简称《暂行规定》），此次房改“1+3+N”的制度设计中，“N系列”文件进入落地阶段。

  为拓展住房用地供应渠道，《暂行规定》提出了十一种用地供应渠道。其中包括坚持新增供应和存量盘活相结合的原则，增加了未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地建设公共住房等渠道。

  为尽可能地引导多主体参与，《暂行规定》表示，将由政府全面统筹引导各类住房用地供应，并主要承担出租的公共住房用地供应任务；由市场主体主要承担出售的公共住房用地供应任务，并在符合国家政策前提下采取协议出让等方式鼓励市场主体积极参与。

  据悉，《暂行规定》自公布之日起施行，有效期三年。此前发布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。目前，《暂行规定》正面向社会公开征求意见。有关单位和社会各界人士可以在2019年10月22日前，通过信函或电子邮件形式提出意见。

  新增供应和存量盘活相结合

  去年深圳新一轮住房体制改革发布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号，以下简称《改革意见》），系统构建了面向2035年的住房供应与保障体系，提出了170万套住房供应数量目标及市场商品住房和三类公共住房套数4：6的供应结构要求。用地供应，被业界解读为落实此次房改住房供应目标的“根本保障”。深圳市规划国土发展研究中心副总规划师刘芳向南都记者表示，依据推算，要保障4：6的供应结构，市场商品住房与三类公共住房的土地供应比例应在5：5左右。

  为拓展供应渠道，《暂行规定》结合《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号，以下简称《改革意见》）提出的增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等类型供应渠道，对我市历史供应情况、各类住房用地供应渠道、各类用地供应潜力进行了系统分析，并坚持新增供应和存量盘活相结合的原则，增加了未完善征（转）地补偿手续用地和历史遗留未完善出让手续用地建设公共住房等渠道，并最终研究确定了十一种用地供应渠道。

  十一种用地供应渠道

  在新供应建设用地方面，《暂行规定》提出新供应建设用地可用于建设市场商品住房和公共住房。用于建设公共住房的，以建设出租的公共住房为主；市场商品住房用地可配建一定比例出租的公共住房，配建类型及比例在出让方案中明确。

  对于未完善征（转）地补偿手续空地，《暂行规定》表示，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设公共住房，类型以出售的公共住房为主。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同）补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。

  对于历史遗留未完善出让手续用地，《暂行规定》要求，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地申请单位或区政府确认的继受单位（以下简称用地申请单位），用于建设公共住房，类型以出售的公共住房为主；剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。

  此外，早已受到诸多诟病的已出让未建用地，《暂行规定》也提出了“盘活”路径，表示其不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕的，在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，住宅建筑面积部分用于建设公共住房，类型以出售的公共住房为主。其中，居住用地增加建筑面积的，超出原出让合同约定建筑面积的部分，均建设公共住房。

  对于土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部现有建（构）筑物，用于建设公共住房，类型以出售的公共住房为主。

  市场主体主导的用地以建设出售的公共住房为主

  在建设公共住房类型方面，《暂行规定》提出，具体住房类型由市、区住建部门综合考虑拟供应用地周边的人口结构、产业特征、住房需求及已有住房结构等因素研究确定；政府主导的用地以建设出租的公共住房为主，市场主体主导的用地以建设出售的公共住房为主；高等院校、大型科研机构及产业集聚园区周边以建设人才住房为主，轨道交通站点等交通便利地区以建设人才住房和公共租赁住房为主。