广州长租公寓门店已达5万间 目前国内规模排名前50房企已有近一半布局长租公寓

  近年来，随着租赁政策的逐渐落地，房企作为长租公寓领域中的主力军，经过几年沉淀，目前国内规模排名前50房企已有近一半布局长租公寓。而广州已形成以万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓等多家品牌商并存的市场格局。最新的统计显示，广州集中式长租公寓开业门店数量逾300家，总体量约50000间。租金方面，越秀区以140元/平方米/月的租金居于榜首。

  广州长租公寓品牌上百个

  今年7月,住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,广州位列其中。早在2017年，广州便先后入围“热点城市发展住房租赁试点”和“集体土地建设租赁住房试点”。国家发展住房租赁事业决心不减，广州积极响应。从2017年起广州长租公寓市场机遇蓝海，各路资本竞相争夺，公寓品牌商进入快速扩张时期。历时两年，广州已形成以万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓等多家品牌商并存的市场格局。

  据克而瑞城市租赁系统统计，目前广州集中式长租公寓开业门店数量逾300家，总体量约50000间，涉及公寓品牌约100个，其中包含了全国连锁品牌以及广州本地公寓品牌运营商。凭借得天独厚的经济、区位优势，天河区无论是已开门店数，还是房源数，市场占比均居首位，成为最受品牌公寓青睐的布局区域，其次为海珠区。

  此外，广州集中式长租公寓门店有69%集中在中心区，31%位于外围区，大部分项目临近地铁、BRT等交通方便之处。但随着市中心闲置优质物业日趋减少，获取成本趋高，基于长租公寓行业的薄利性质，预计未来广州长租公寓的房企开发商和品牌运营商或将更多地往非市中心的地铁沿线区域开拓。

  越秀区长租公寓租金最高

  据克而瑞城市租赁系统统计，广州全市集中式长租公寓租金约为74元/平方米/月，越秀区以140元/平方米/月的租金居于榜首。身为广州老城区的越秀区，交通生活娱乐配套一应俱全，教育文化资源优渥，加之区域内集中式公寓门店较少，统计样例基数小，且多为品牌连锁公寓，致使区域租金居于高位。

  成熟的生活配套、便捷的交通出行，铸就了海珠区和天河区的高租金基础。其中，高度集中的商务写字楼催生高端服务式公寓集聚珠江新城及琶洲板块，面向的客群是企业高管及外来差旅商务人员，该类人群租金敏感度低，追求高品质生活居住环境。以琶洲保利N+中悦服务公寓为例，35平方米的单间，月租金约7500元（含管理费），租金可达214元/平方米/月。

  克而瑞广州首席市场分析师肖文晓表示，全市近九成公寓门店达满租状态，说明各区长租公寓租金在租客接受范围内，大部分公寓定价合理，广州市场也存在较大需求。剩余一成门店表现平平，多是因为租金高于区域其他同类竞品，而产品区隔性不强。对标的青年白领客群租金敏感度高，对产品配置关注度较弱。租客看来，在相差不大的两个产品中选择，自然会偏向价格优惠的。因而企业在门店前期定位时需再下功夫。

  长租公寓风险犹存

  在长租公寓发展的同时，风险也逐渐凸显，日前，总部位于南京的乐伽公寓宣布停止运营。据不完全统计，这已是近一年半以来第23家宣布倒闭的长租公寓品牌。从“投资风口”到“爆雷潮”，长租公寓为何频频出现运营问题？专家指出，当前长租公寓市场并非单纯的“房东租客”关系，更多涉及金融因素，相关风险需加强防范。

  中原地产首席分析师张大伟认为，长租公寓存在的问题不仅在于推涨房租，更在于金融化带来的“资金池”，而资金池的风险在于掩盖运营问题，后移投资风险，“现在一些长租公寓企业已不是租赁企业，而变为标准的‘金融企业’，装修、分租等都只是对资金池的补充。”

  为此，不少房企在长租公寓的发展也表现谨慎。肖文晓认为，一方面是盈利压力再度浮现，资金效率提升有限，对新项目拓展较谨慎。另一方面，在经过2018年的开疆拓土后，头部企业已初具规模成效，盘活资产有效运营才是关键。