实探香港楼市：畸高数十年死结亟待解

  一边是住房紧张，一边是楼价频破纪录创新高，香港的居住问题一直都是香港特区政府工作的重中之重，然而多年来成效甚微，申请公屋平均轮候时间已变成5.4年。

  近日，证券时报记者实地走访香港新界区元朗、天水围、锦田一带，以及港岛区中环、九龙区旺角、尖沙咀一带，采访市民对于港府引用《收回土地条例》的想法，以及香港特区政府发展局新闻负责人，政界人士对香港土地供应需求的看法。

  美联物业销售中介陈小姐向记者透露，9月16日，又有内地富豪再斥资5.8亿港元购买香港山顶超级豪宅Mount Nicholson。该处楼盘目前均价15万元/尺（折合人民币162万元/平方米），Mount Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。9月初，观塘（距离港岛区市中心乘坐地铁约要一个半小时）晓丽苑均价已达10万元/平方米。

  “政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦，政府发展农地被认为是输送利益，发展郊野公园又会被指破坏环境，发展新界会漠视丁权，填海造地被开发商各种环保借口抵制，平日天天抱怨楼价贵，没土地。每次只要一有新的土地开发计划，第一就是反对，反对，反对。”市民江先生说，“试问反对者，到底如何才能既不花钱，又变出大量适合开发的土地呢？”

  “土地供应为本届政府施政的重中之重，而且必须多管齐下。”香港特区政府发展局新闻负责人向证券时报记者表示，“土地供应专责小组经广泛公众咨询，于去年12月向政府提交的建议，政府今年2月全面接纳，将推行更有力的土地供应策略，持续大幅增加土地供应，以落实长远房屋策略所制定的十年建屋目标。”

  土地供应极度紧张

  香港地势多山，且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其余75.7%为郊野公园、水塘等，其中房屋用地面积仅占6.9%，导致楼价畸高，租金贵。

  近日，民建联刊登全版广告，促请特区政府引用《收回土地条例》，大量收地兴建公屋，以解决公共房屋短缺问题。民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼向记者表示，香港有很多深层次矛盾，其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重，香港特区政府必须大刀阔斧，破釜沉舟。

  团结香港基金副总干事黄远山向记者指出，未来10年，香港将欠缺9万至10万个公屋单位，因此政府必须着手解决住房一事，而《收回土地条例》是其中一个收地方式，最重要的是找到新土地资源，以不同方式获得土地，并作发展用途。

  根据香港政府房屋署公布数据，截至2019年6月底，约有14.79万宗一般公屋申请，以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。

  对于此次民建联的提议，香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示，根据《收回土地条例》，政府引用该条例收回私人土地，需要在确立适用于有关土地的“公共用途”，港府未来会就不同的新发展区及公屋计划收回私人土地；未来数年在几项大型土地发展项目的范围内，包括横州发展第一期，古洞北/粉岭北新发展区及洪水桥新发展区，估计亦会收回约500公顷的私人土地。政府亦会继续为发展公屋做规划工作并收回所需的私人土地。

  上述新闻发言人还向记者透露，香港正就“土地共享先导计划”的执行框架拟定具体的准则及其他执行细节，以期释放主要位于新界的私人土地作短中期的公私营房屋发展，政府稍后会公布相关安排并听取相关持份者意见。

  港府收地遭遇强阻力

  民建联议员刘国勋在接受记者采访时表示，回归20多年来政府仅13次引用《土地收回条例》。此次民建联提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主，发展新市镇。土地供应专责小组的公众咨询将于9月26日完结，但民间已掀起一场土地大辩论。

  9月18日，记者实地走访新界区元朗、天水围等地，以及九龙区、港岛区等地，采访不同村民及市民对政府收地看法。

  港铁西铁线从柯士甸站向西出发，途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门，全部属于新界区。而新界区是拥有最多农地、荒地、湿地和山地的地区，地铁经过的很多地方至今尚未开发。

  从事酒店服务行业30多年的谭先生退休后做了的士生意，是元朗水围村村民。他向记者表示：“我们村民手中也握有很多农地，除了自己居住的一栋三层楼的丁屋，其他都尚未开发，政府要收地，要多少钱收？政府出价1300港元/平方尺（折合14040港元/平方米）楼面价，很多村民嫌太少，宁愿不卖，几百万卖一块地皮，要是你肯定也不愿意啦。我和你讲，我们丁屋是有丁权的，盖一栋房子最高三层，每一层都可以至少卖到500万，一栋丁屋售价1500万～2000万港元，所以说征地价太少，村民不卖，价格太高，其他村民就会反对——为何政府这么高的价格去征收水围村的农地，却不征收我们村的土地？”

  据谭先生介绍，上世纪70年代港英政府发展新界，为获得新界原居民支持推出的丁屋政策，规定18周岁及以上的新界原居民男性后人（必须是男丁），每人可一生申请一次在认可范围内建造一座最高3层的丁屋，每层面积不超过65平方米，总高度不超过8.23米，也无需向政府补充地价。

  “我一套房都能卖几千万，房价还在涨，所以为什么要卖给政府？”谭先生表示。

  家住元朗的张小姐向记者表示，如果政府收地拿去耕田，则每平方尺1300港元可以理解。但如果要盖房子卖楼，土地就不是农田，那就是房地产价格了，肯定是便宜。村民不卖，政府也不能强制要求，而且很多村民都会将二层和三层租给非本村人，很多人租不起外面电梯楼，特别是家里人多的，有些希望养狗的，或者有车的人，会租村屋。现在二层可以租到8000～10000港元/月，三层因为有天台，可以租到12000港元/月以上，如果村屋靠近地铁站，三层则可租到2万港元/月。

  行使《土地收回条例》最大的问题，便是政府需要以市价去回购土地。这个市价比起很多地产商当初收购农地时的价格，明显高了许多，最明显的就是地产商获利。因此，不少市民批评政府联合地产商，涉嫌利益输送，且兴建的公屋并非所有人都有资格申请。

  在中环工作的香港市民江先生向记者表示，政府用高价征收土地建公屋，但香港750万人口，100多万富人有能力购买私楼甚至豪宅，300万中产，100万穷人，剩下200多万“夹心层”。公屋资产申请资格有严格限制，在收入上不能超过政府规定比例，总之收入不能多，个人资产也不能多，那些享受不到公屋好处的市民就会抵制——为什么要用纳税人的钱去高价向村民或者地产商收购土地？而且，在香港有房住的人肯定不希望政府大建公屋，因为会影响楼价。

  港府提出的“土地共享先导计划”，即由地产商交出使用农地，政府为其改划用途，并在额外楼地面积以7:3比例兴建公私营房屋（即公屋、私屋）。这一计划亦遭到市民反对。

  “政府要求介入私人市场，要求地产发展商兴建公屋，那么政府肯定需为发展商提供经济诱因，改变土地用途，增加楼地面积等，只有让地产商能从中获利，才有机会吸引其主动参与计划，有关私营项目的归管与公共资源投放，难免会倾向发展商的利益。”在旺角工作香港市民李小姐表示，“（这个）计划在本质上已将发展商的商业利益凌驾于公共利益之上。”

  目前香港四大开发商恒基地产、新鸿基地产、长江实业、新世界发展在新界坐拥1.045亿平方尺农地（约1000公顷），仅恒基地产就拥有4590万平方尺农地储备尚未开发。

  地产商买入农地后，不作任何发展，囤地意图众人皆知。更严重的是，这批农地即使现时不去收购，其价值仍会随着香港地价不停上涨，所有持有农地的地产商，基本上立于不败之地。

  “香港不是没有地，我们有很多地，但是这很多地是动不了的。香港总人口很少，但反对声音很大，有很多不同利益集团。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣表示，“这也是香港楼市症结为何历届政府都未能解决的原因。”

  2005年后，香港土地开发几乎停顿，导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差饷物业估价署及房屋署数据，2007年至2016年，当地平均每年住宅落成量约2.57万个单位，较前10年下跌超过50%。

  征地建屋尽快启动呼声高

  记者实地走访香港公屋最多的天水围。地铁天水围站出来就能看到政府兴建的公屋，交通非常便利。市民蔡女士向记者介绍，靠近天水围站的公屋项目建成时间距今接近10年，当时购买的价格在35万港元左右，面积400尺左右（37平方米）。

  “我们其实是支持政府兴建公屋的，因为价格便宜，而且香港政府兴建的公屋交通位置都比较便利，里面的设施比较齐全，政府能够大量征地兴建公屋，社会矛盾也就不会深啦。”蔡女士表示，“我们香港政府其实很好的，老人退休每个月政府补贴还有几千港元，医疗看病也都是免费，现在上街游行的小孩子都不懂事。”

  记者走访天水围天耀一邨，楼宇多，里面配套设施齐全， 其中还有不同学校，比如香港潮杨学校、伊丽莎伯中学、天水围官立中学等。

  不仅是教育设施配套齐全，还有儿童游乐场、休息亭、篮球场，亦有安老院，名为东华三院梁昌纪念安老院。

  香港特区立法会议员柯创盛表示，目前香港约有10万人居住于“棺材房”、劏房等不适宜居住的环境。劏房租金昂贵，一些很小的单位每月租金可能要5000～6000港元。

  民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼表示，政府过去觅地工作“龟速”，现时公营房屋的土地缺口庞大，如再不做改善，市民会越来越失望，征地建屋工作应该立即启动。

  供求失衡困局如何扭转？

  政府引用《收回土地条例》遭到多方反对，香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示，政府会积极推动和研究不同可增加或加快土地供应的措施，多管齐下保证土地供应，让年轻人可以“上车”。

  从董建华的“八万五计划”，到梁振英提出的加速修建公屋，再到林郑月娥“明日大屿”计划……翻看香港政府22年以来的施政报告，房屋和土地供应一直是港府头等大事。记者向香港特区政府发展局提问“明日大屿”计划进程时，对方并未直接回复。

  林郑月娥在《施政报告》中提出的“明日大屿”计划，主要是一个长达20～30年的大型填海造地计划，分三个阶段发展，终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来，填的是港岛西和东大屿山之间的海域，总面积约等于1/4个港岛。根据《施政报告》，交椅洲是“明日大屿”填海计划的核心区域，发展人工岛，成为继中环、九龙东之后第三个核心商业区。

  但是，这个听起来似乎可行的方法，不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐，就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的。“明日大屿”看起来利大于弊，结果却引来万人上街游行，理由则是环保，以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。

  “土地供应不是造房子，如果没有提前布局规划，绝无可能扭转香港十几年来供求失衡困局。”市民江先生表示，“那么香港房屋问题将永远是一个死结。”