房少价高，“租房难”谁之过？

  一年前，房租暴涨、长租平台哄抬房租大抢房源等事件层出不穷，一度刷屏，引发多个监管部门联合出手，重拳打击违规违法行为。

  一年后的今天，恰逢新一届毕业生刚刚走出校园、踏入社会，租房市场再度迎来“紧俏期”，由房租大涨引发的租房市场乱象也愈演愈烈，“租房难”再度成为这个夏天的关键词之一。

  刚刚大学毕业的马丹丹（化名）近期遇到了难题。由于单位不提供住宿，即将入职的她急需在月底前在上海找到落脚处。

  本想直接通过网络中介平台在上海莘庄租一套一居室，但她联系了多名线下门店中介和多家网上租房平台，结果均不理想。

  “网上找到的个人房源虽然看上去性价比很高，但许多都是中介用来吸引租客注意的虚假信息，想要找到一户满意的房子简直难如登天。通过租房平台找房子确实方便，但对于刚刚毕业的我来说，价格着实高得离谱。”马丹丹向《国际金融报》记者抱怨道，“辗转找了很长时间，最终还是决定去租一周前中介带看的一处房源，可当我再次找到那名中介时，却被告知月租金已从一周前的4000元涨到了4700元。”

  马丹丹的租房遭遇仅是这个夏天，只是一线城市租房大军的一个缩影。

  近日，《国际金融报》记者以租房者的身份与多位房东、租客取得联系，同时走访多家中介平台与长租平台，试图进一步探清上海房屋租赁市场的现状。

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  租客租房难，中介喊“没房”

  两年前，租客找房只需要通过中介联系房东，签订合同，并支付中介费即可，甚至通过一些平台上的“个人房源”，租客可以直接联系房东看房，省去中间环节和房东直签。

  然而，记者通过走访发现，这样的模式在如今的租赁市场已比较少见。一方面，传统中介手中房源很少，另一方面，想要找到房东直租的更是难上加难。

  《国际金融报》记者随机登录多个中介较为活跃的互联网租房平台，直问房源真假，结果一连询问十余位中介人员后竟发现无一个房源是真，甚至其中不少标注为“个人房源”的根本不是房东直租。

  一名自称王康的链家中介人员直言：“网上的低价房、假信息是为了吸引客源，但现在一些机构二房东也混入其中，难辨真伪。如果你真想要租房，还是要到我们线下门店，虽然房源价格不如网上挂出来的那么低，但依然很抢手，晚了还得涨。”

  但当记者来到线下中介门店时，却被告知仅有2处房源符合要求。“如今正值租房的高峰期，我们这家规模大一点的门店也仅有两套可租房源，其他小门店的房源更少。而且这两套已有好几家来看过房了，如果不尽快决定的话，可能马上就被别人定下了。”王康向记者介绍道。

  一家太平洋房屋的中介人员也表示，即便从去年开始，租房中介费从70%涨到了100%，也依然很难提起中介做租房业务的兴致，因为房源太少了。“像我们这种有入行十几年的老中介，主要还是靠卖房赚钱，租房只是顺带或者交给新人来做。”

  中介没房源，那房源去哪了？

  记者在采访中发现，如今，把房子交给了长租公寓运营商来打理成了房屋租赁市场的一股潮流。

  很多房东在接受《国际金融报》记者采访时均表示，租给这些机构对于房东来说很方便，“帮你装修、管理、清洁打扫，又是三五年的长约，比租给个人要省事儿很多，最重要的是，租金比自己直接租还要高”。

  “现在，租房市场已被机构二房东占领，中原地产这类大型中介公司都能明显感觉到压力，一些传统小中介公司单靠租赁市场更加难以生存。”中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者表示。

  另一家名为天明房产的小中介公司人员则向记者坦言，现在小中介做租房市场太艰难，原来主要是和链家、中原这些大中介公司竞争，现在还受到自如、蛋壳等长租公寓平台的挤压。“我们这种小中介公司缺乏竞争力，生存也越来越难，由于拿不到房源，一个月也做不了几单，周围已经有很多门店都关掉了”。

  而前述马丹丹的房东便是属于不放心把房子交给机构打理的那一类。在被问及一周涨价700元的原因时，他坦言：“前几天蛋壳公寓愿意出价5000元/月来收我的房子，现在我以4700元/月的价格出租已经很公道了。”

  很显然，他是在参照了蛋壳给出的价格后，随即提高了房租价格。

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  资本涌入，长租公寓惹祸？

  这两年来，随着“租购并举”、“租售同权”等鼓励性政策出台，长租公寓站上了风口，各路资本纷纷涌入。

  从资产运营角度来看，长租公寓主要分为两种模式，一种是重资产，一种是轻资产。

  前者主要是运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，然后通过收取租金获利，对运营者资金的要求较高；后者则是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，然后再通过转租，通过租金差价以及一些增值服务来赚钱。

  所以，会对市场上个人房源产生直接影响的主要是后者，这一类运营商有经纪机构背景企业，如自如（链家）、相寓（我爱我家）等，也有创业类公司，如魔方公寓、寓见、YOU+等。

  有人将这类长租公寓运营商戏称为“机构二房东”。

  由于主要通过“收集”市场上的闲散个体房源来储备自身长租公寓的“粮仓”，因此，掌握多少房源决定着他们在市场上的话语权和定价权。

  去年8月，一篇名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子激起了市场对于“机构二房东”哄抢、囤积房源的关注。这位房东在帖子中称，自家天通苑120平方米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，随后遭到自如和蛋壳两家长租公寓平台的争抢，最终，蛋壳给到10800元/月的价格后成交。

  此后，我爱我家原副总裁胡景辉公开道破“房租暴涨真相”，将矛头直指以自如为首的长租公寓。他认为，除了供给、需求、季节等因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。这些机构以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，人为抬高收房价格，扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价，严重违背市场规律。

  对此，自如、我爱我家纷纷发布声明称，自身在整个租场市场上的房源占比甚至不足整个市场的10%，且不存在囤积房源、哄抬房价的情况，九成以上房源仍处于房东直租的情况，因此远不足以影响租金。

  但易居研究院智库中心研究总监严跃进不以为然。在他看来，由于信息不透明、监管不到位等原因，长租公寓平台很容易出现“囤积房源、抬高房价”的情况，尤其是在特定区域内，当其市场占有率达到一定比例之后。

  “有房东曾向我投诉称，他们把房源交给自如后，却发现过了很久都未能租出去，甚至在自如官网上也找不到相关房源信息。”严跃进对记者表示。

  张大伟此前也表达过类似观点。“中介资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”

  值得注意的是，彼时，胡景辉还发出了“死亡预言”：如果各大机构仍像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。

  这个预言正在被逐渐验证。去年以来，已经有不少长租公寓运营商出现爆雷。

  近期，本报也报道了乐伽公寓、安闲居等长租公寓频频爆雷的现象。而导致他们爆雷的重要原因便是“高价收房、低价出租”的运营模式，即前期利用金融杠杆大肆高价收房源扩张，之后由于租金收入无法覆盖运营成本而导致资金链断裂。

  这些爆雷的真实案例亦进一步验证了其前期“高价收房”的套路。

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  解决“高难”问题，需多管齐下

  当然，对于如今的租房市场租房难、价格高的现状，各方也有不同观点。

  “对于大多数租客而言，与其说租房难，不如说想要租到符合心理预期的房子很难。”负责长租公寓板块的某房企负责人李安（化名）在接受《国际金融报》记者采访时表示，租赁市场也是细分的，从价格来看，可以从高到低划分，对应的装修、服务等也不同。近两年，在资本的助推下，长租公寓兴起，导致价格偏高、装修较好、服务好的房源比例大涨，而高性价比的房源比例减少，所以，一些本不属于长租公寓客群的租客便会感觉到“租房难”。

  李安认为，等这波热潮冷却后，市场会回归理性，行业也会根据市场需求细分发展。

  在另一位不愿具名的房企高管看来，长租公寓价格整体偏高，这在客观上确实会影响部分个人房东的心理价位，从而助推房租。但行业的寡头企业出现之前，房租的涨跌仍是市场行为，由供需关系而定。也正因此，房租暴涨其实绝大多数只发生在部分需求旺盛的热门区域，就城市的大部分区域来看，涨幅仍处于平稳状态。

  事实上，在增加供应方面，政府已经在有意识的采取措施。今年开始，北京、上海等地都在大力提供政策性租赁房屋，深圳、杭州等地土拍市场也在逐步由房企竞价转向竞争自持租赁部分的比例。

  此外，上述房企高管还指出，房租的涨跌虽说理论上由供需关系决定，但其基础价格确实是以房价为根本，特别在一线城市。

  “高昂的房价已经决定了其租金不可能会低，这也是为何租客觉得集中式长租公寓的租金已经很贵，但很多房企却依然觉得不赚钱的原因。”该房企高管表示。

  对租房市场多有研究，且在海外和国内都有房产租赁的房东罗芳对记者表示，把房子交给机构打理并非不可取。“在租赁市场相对成熟的发达国家，绝大多数房东十分愿意将房源交给机构二房东打理。当然，前提是这些二房东受到市场的众多规范条款限制，单套房源出租利润都非常低，只能以量取胜”。

  正如罗芳所说，德国就针对租房市场专门出台了《住房租赁法》，就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定，并对解约程序进行了严格规范。

  《住房租赁法》规定各州政府控制该州主要地区内，房租3年内涨幅不得超过20%。政府规定该地区的合理租金，如果房租超过合理租金的20%，房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；超过50%，房东会被认为是赚取暴利构成犯罪，可判入狱三年。即使房东有正当理由想提高租金，也须经过房客同意。

  对此，严跃进强调，以机构二房东为市场主导来解决租房难的问题，首先要让监管到位，进一步完善相关法律。

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  黑产衍生 监管缺位

  值得注意的是，《国际金融报》记者在走访过程中还发现，从前轻易到手的居住证，如今办起来却十分困难，甚至俨然已经衍生出一条牟利黑产。

  罗芳向记者坦言，前几年，自己都会免费配合租客办理居住证，但现在，一方面办居住证要进行网签，太麻烦；另一方面，很多机构二房东来收房时都告知可以不帮租客办理居住证，让租客自己花钱找黄牛办，所以，久而久之，她也不愿意帮租客办居住证了。

  最后，罗芳补充了句：“关键还是不愁租。”

  当记者询问一名链家中介能否帮忙找可以办理居住证的房源时，对方“呵呵”一笑，回应称：“现在房源本就不多，很少有房东愿意免费帮忙办理居住证。如果你想办的话，我可以给你推荐一个黄牛，一张只要1000元，市面上价格都是1200-1500元左右，这已经很便宜了。当然，你也可以直接找房东试试看，但不要抱太大希望。”

  在不少中介门店附近，贴有“代办居住证”字样的小广告随处可见。记者随机拨打了上面的一个联系电话，对方自称通过挂靠公司，能大量代办，首次办理最低1000元，续办或补办可以相对优惠。

  但当记者问及为何收费这么贵时，对方表示，“我们大多数客户都是中介推荐过来的，价格也都是根据行情变动的。现在许多租客都通过二房东租房，很难通过房东直接办理居住证，行情如此，1000元不能再便宜了。”

  对此，前述房企高管对记者表示，在租房市场逐步完善的过程中难免会出现一些不正常现象，比如网络上虚假房源泛滥、一些目的不纯或者实力不够的长租公寓爆雷、依托于租房市场的灰黑产出现等，这一方面需要租客提高警惕意识，自觉抵制不法行为，另一方面也需要相关部门设置相应门槛、制定对应的奖惩措施来加强监管。

  在张大伟看来，目前，租房市场可谓“零监管”。首先，租赁市场的数据严重失真，因为公布数据的都是几家规模较大的租赁企业，市场房源的真实情况究竟如何，根本没人清楚，自然也无从监管。

  “如今，上海等地正在完善租房网签备案流程，也是希望能够真正地了解租房市场情况，可以更好地监管。”张大伟对记者说。

  “现在我们常说的‘稳房价、稳地价、稳预期’，其实不应当只局限于房地产开发领域，而应该将租房市场涵盖在内。国内监管的缺失，是导致市场乱象丛生、甚至借机衍生黑产牟利的根源所在。”严跃进建议，应当加大监管范围及惩治力度。

  在严跃进看来，无论是发达国家还是国内，租赁市场在发展过程中都会出现房租暴涨、囤积房源、衍生灰黑产业链等各种乱象，不过，成熟的市场离不开政府部门的监管和相关法律的制约，例如对恶意操控房价行为开出巨额罚金。