降温趋势不变！商品房销售面积同比增速连续6个月负增长

  中房网讯（记者 曲涛）从官方公布的数据来看，七月份的房地产市场继续呈现了降温趋势。

  8月14日，国家统计局发布的《2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点；商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5个百分点；商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。

  国家统计局新闻发言人刘爱华在“7月份国民经济运行情况举行发布会”上表示，房地产开发投资保持了比较平稳的增长。结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看，目前房地产投资保持平稳态势。从近几个月对房价的观测来看，尤其是6月份，一二三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格同比涨幅都略有回落，预期相对稳定。综合来看，房地产市场有保持平稳健康发展的基础。

  分析人士认为，在市场下行的预期之下，越来越多的房地产企业会强调降价促销和回笼资金，而未来在投资端则会相对趋于保守。

  房地产开发投资增速持续收窄

  具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，2019年1-7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。

  从数据来看，房地产开发投资增速继续收窄与预期一致。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，主要受三个因素影响：一是，房企购地积极性略有受限，稳地价导向下房企拿地更趋理性。第二，部分房企新开工等节奏略有放缓，这与近期资金面收紧，尤其是银行贷款管控等因素有关。第三，在市场下行的预期下，房企更多会强调降价促销和回笼资金，而在投资端相对会更加趋于保守。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1-6月份持平。

  从购地数据来看，企业相对偏保守。在严跃进看来，一方面是基于稳地价的管控，尤其是对于违规资金进入土地市场的监管非常严厉。另一方面所呈现的新特点是，近期部分房企的项目转让力度加大，这也在一定程度上使得部分房企不直接去购地，而是通过收并购来实现战略扩张。

  房地产开发企业到位资金方面，1-7月份，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款15377亿元，增长9.5%；利用外资61亿元，增长83.6%；自筹资金31032亿元，增长2.8%；定金及预收款33980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。

  从房企到位资金数据来看，与预期一样。严跃进对中房网（微信公众号zhongfangwang）表示，这和当前防范金融风险的大环境密切关联。近期，包括信托融资、海外债和银行贷款等方面的收紧性政策，本质上也使得房企资金面开始收紧。同时也需要看到，类似资金略收紧的预期，也会倒逼房企主动降价促销。

  在房地产开发景气指数方面，7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.90，比6月份回落0.01点。

  商品房销售面积同比增速连续6个月负增长

  商品房销售方面，目前销售面积同比增速已出现了连续6个月的负增长现象，跌幅相比上月有所缩小。商品房单月销售情况与上月相比，大幅下滑。但与去年同期相比，则出现一定的小幅上涨。

  根据国家统计局数据显示，1-7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积下降0.4%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。其中，住宅销售额增长9.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。

  严跃进表示，商品房销售面积出现连续6个月负增长的现象，说明市场已经有所降温。但也要看到，跌幅没有继续扩大。这或许与两个原因有关：一是，对于信贷政策收紧的预期，往往使得部分购房者近期反而加快购房和网签。二是，部分房企对于未来调控的预期，使得在7月份淡季反而加快推盘和销售。

  从商品房单月销售情况来看，与上月相比大幅下滑。中房网（微信号：zhongfangwang）根据今年以来的国家统计局数据分拆后测算，7月份商品房销售面积达12997万平方米，销售额为12464亿元，环比6月份分别下降35.87%和34.14%。

  虽然单月环比销售数据大幅下滑，但从同比情况来看，2019年7月份商品房销售面积相比去年同期上涨1.17%，销售额相比去年同期增长了9.77%。

  在上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家、中泰证券研究所政策组负责人杨畅看来，由于每年的7月份属于房地产销售传统淡季，因此在低基数上的增速回升，难以支撑销售回暖的判断，后续走势仍待观察。

  商品房待售面积再次回落至5亿平方米以下

  库存方面，7月末，商品房待售面积49876万平方米，比6月末减少286万平方米。其中，住宅待售面积减少305万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积减少21万平方米。

  据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，2019年1-7月份商品房待售面积处于近45个月最低值。但值得注意的是，商品房待售面积数据自2013年12月以来，再次回落至5亿平方米以下。住宅待售面积方面，在2月末出现短暂触底回升态势后，已经处于连续五个月下跌态势。7月末，住宅待售面积为22932万平方米。

  严跃进对中房网表示，虽然商品房待售面积继续下跌，但下跌的速度越来越放缓。总体看，去库存已经进入到后续阶段，去库存的速度不会加快。但同时需要看到，三季度预计政策趋紧，各地政策放松的可能性不大，所以房企还是需要把去库存作为三季度经营的重要内容。