戴德梁行亮相博鳌房地产论坛，深度解析平衡与重构

  上海，8月12日——8月6-9日，2019博鳌房地产论坛在海南正式开幕，超过800位之多的政府协会、经济金融、房地产、媒体等房地产及相关行业的行业嘉宾、地产精英们汇聚于此，围绕论坛主题“平衡与重构地产的多维世界“，深度交流和探讨房地产行业如何在平衡与发展中重构自身，突破旧格局和旧思维，冲往新的世界。

  作为房地产咨询行业标杆，戴德梁行再度出席博鳌房地产论坛，亮相多个对话环节、深剖行业动态。

  地产行业往后怎么走？

  戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权接受了博鳌房地产论坛专访，对2019复杂的经济环境、市场环境背景下中国房地产行业走向进行了提前研判。

戴德梁行环球董事，大中华区行政总裁赵锦权

  谈及2019中国房地产的形势变化，赵锦权先生表示行业形势严峻并不是一朝一夕的事情，也不只在中国单独存在。于地产从业人士而言，这需要警惕，但从大的基调来看还是要乐观地看问题。在个税改革、产业兴起等利好因素的刺激下，诸如零售地产、物流地产、购物中心等都将获得较大关注，中国庞大的地产市场规模，以及多样化的城市、物业类型，仍将持续吸引投资者的目光。对于未来市场热点与发展趋势，赵锦权先生也做了自己的研判。首先，未来行业马太效应会愈加明显，企业间的差异会进一步放大，行业集中度将明显提升；同时，对于部分海外资金来说，他们正在寻找国内部分位置较好的区域进行投资，这对于国内地产商而言其实可以结合起来合作进行。而关于时下火热的旧城改造，赵锦权先生表示随着中国城市化进程的推进，核心区域的存量物业从外观到功能等都在逐渐落后于时代，物业价值也不断出现贬损，顺应时代发展和需求进行更新改造其实是必然的趋势。而对于投资者而言，紧跟这样的大势去分配资产、投资布局，不仅能获取到日益稀缺的老旧资源、甚至是位于核心区域的高潜力物业，对于企业的品牌形象树立、社会关系维护等亦有显着的正面效应。

  挑战与机遇并行的2019

  在理事博鳌沙龙高端闭门会议中，戴德梁行大中华区资本市场执行董事苏暐婷女士，就“如何应对空前收紧的贷款融资环境”发表了自己独特的见解。

戴德梁行大中华区资本市场执行董事苏暐婷

  苏暐婷女士称，2019其实是充满挑战的一年，贸易摩擦带来了很多衍生性的影响，市场又面临着融资难、拿地难、开发难的“三难”境况——在这一的大背景下，大宗交易市场受到了不小冲击。

  但苏暐婷女士亦谈到，在国家和地区的政策扶持之下，以大湾区为代表的新兴投资区域迅速崛起；依仗城市更新的热潮，一些老旧物业也重新迎来新机；加之外部环境挤压之下，资金回流至实体产业，投资市场的抗风险能力提高——三管齐下，投资市场暗藏重要机遇。对此，苏暐婷女士也创新性地提出了“跟着政策走”、“跟着趋势走”、“跟着价值走”的建议，认为在未来投资市场中，新兴区域内的小体量项目与核心区域的城市更新项目将成为重要投资亮点，值得特别关注。

  楼市内外，稳字当头

  戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒先生，在“博鳌开讲”环节，就“楼市内外的因果故事”展开探讨。

戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒

  对于下半年楼市走势，陈俊儒先生表示在当前“房住不炒”、“三稳”的大基调下，短期内房价不会出现大涨，但与此同时大落可能性也不大，整体还是会维持平稳的态势。购房者将有较为充足的时间进行挑选与决策，建议下半年应该积极持续地在市场上看盘保持对市场的敏感度。同时，陈俊儒先生也提出，商办市场其实也蕴含不少看点，其中以大宗交易市场为甚，未来将更受外资关注——华南区就是个中典型。过去像华南尤其是大湾区几个市场是较少受到外资关注的，因为之前还处于快速发展期，市场以销售为主导，买家也以自用为主，物业投资回报率相对较低；但得益于大湾区规划的逐步落实，可以看到深圳、广州的大宗交易市场成交出现了成倍增长，仅2019上半年，深圳的大宗交易成交几乎追平去年全年，其中近1/3的比例来自外资——换言之，过去不是外资不想进华南，而是合适机构投资的物业太少，随着近期市场的变化，我们预计大湾区的大宗交易市场将迎来一个充满机会的窗口期。

  如何解决短期融资困难？

  关于实际操作层面的融资困难问题，戴德梁行大中华区资本市场董事陈彩丽女士提出了具体化的解决建议。

戴德梁行大中华区资本市场董事陈彩丽

  陈彩丽女士认为，对于融资困难、但又必须做投资扩张的开发商而言，首先可以考虑联合投资——这不仅可以解决资金短缺的问题，在开发过程中亦可分散风险；同时，引入外资基金做小股进入、并享有优先收益权的方式也不失为有效的解决方法，戴德梁行目前也在做这样的项目，而且从开发商和基金公司的反馈来看，这样的方式还是比较容易被接受；此外，如果是重资产开发商，不妨考虑出售旗下一些资产以回笼部分现金，但这可能会有地域性的差别——据戴德梁行监测，2018年全国大概有3000亿左右的大宗交易，75%是在一线城市，其中有40%是办公楼的项目的退出，换言之开发商如果想要短期回笼一些现金，可以重点考虑一线城市的办公楼；另外，还可以考虑尝试短期类REITs产品——对于银行贷款有问题的的开发商而言，像ABS、CMBS这样的类REITs产品可以帮助融到资金，且比例可能比银行贷款更高，同时后期还有实现完全退出的可能性，整体来说还是很值得尝试。

  此次博鳌房地产论坛，不仅是行业前沿信息的交流探讨，也是同行间难得的观点碰撞。戴德梁行以大视野格局纵观房地产改革、从独特角度阐述地产未来创新生命线，成就“博鳌智慧”高光时刻。未来，戴德梁行将继续发力，为房地产市场提供更加丰富的研究成果、贡献更为多元的专业服务，争当行业“风向标”，与更多的开发商、投资商等行业内外人士一起共鉴地产新时代。