上海自贸区新片区调整购房资格，多家开发商“潜伏”临港新城！

  中房网讯 8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，并公布了新片区先行启动区域四至范围，以及新片区总体方案。

  新片区的规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。至此，备受各方关注的上海自贸区新片区揭开面纱。

  国务院新闻办公室也在8月6日举行新闻发布会，介绍上海自贸试验区新片区总体方案有关情况，并答记者问。其中，临港新片区的购房政策调整也成为市场关注的焦点之一。

  放松限购政策意在吸引人才

  据了解，目前上海市严格执行的是2016年3月发布的“沪9条”调控政策，根据这一政策，非上海户籍居民家庭购房需要缴纳社保满5年及以上。

  而此次放开限购仅针对自贸区新片区，即上海临港地区，上海其他区域的房产政策没有变化。具体政策包括人才“居转户”年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，新片区购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。

  上海市委常委、常务副市长陈寅在发布会上透露，在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才，上海提出了多项政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。同时，在资金方面，上海将设立新片区专项发展资金，5年出资总规模不少于1000亿，重点支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。

  事实上，今年6月份，上海市副市长陈寅就指出，将设立自贸区新片区（主要是在临港地区），将对标国际最高标准、最富竞争力的制度创新，同时在产业上要有突破。即赋予临港地区新使命、新任务。而此次临港地区放开限购，仅是对新片区发展的支持举措之一。

  莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，这主要是为吸引外国人和高端人才落户临港片区，为新片区带来更多的住房购买需求。杨悦晨认为，政策之下，临港的商办项目也将获得市场关注，更多企业会选择临港作为办公场所。因此，无论是临港的住宅还是商办市场都将随着加入自贸区而获得更大的发展空间。

  58安居客房产研究院首席分析师张波指出，这一区域距离上海中心较远，其购房人群以自住为主，区域主打“产城融合”。此次政策的推出，实质是解决区域内工作人群的居住问题，与房地产调控本身的关联度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城这些热门板块，临港新城明显在发展速度上稍逊一筹。

  上海房价的“洼地” & 产业的“必争之地”

  实际上，在距离上海市中心人民广场75公里的临港新城片区是在本世纪初填海围城而成。此后，区域内S2建成、东海大桥通车、洋山开港、四大开发公司南下、产业区崛起、16号线贯通、特斯拉进驻……孤悬东南海滨的临港逐渐有了新城的景象，中船、西门子、商飞、瓦锡兰、马士基、DHL、上海电气、上海汽车等国内外着名产业集团和物流企业纷纷进驻。如今，临港片区已经成为汽车、船舶、航空、海洋等产业的“必争之地”。

  据了解，上海自贸区之前面积为120.72平方公里，范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区等七个区域。而新批准的加入上海自贸区的临港片区，将先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。

（临港地区规划图 图片来源：临港新城官方微信）

  根据港新城官方微信公众号最新介绍，临港地区规划面积343平方公里，人口68万，由国际未来区（主城区）、智能制造区（重装备产业区、奉贤园区）、统筹发展区（主产业区）、智慧生态区（综合区）及海洋科创城（自贸区、科技城、大学城）等功能区域组成。

　　而一直以来，上海浦东临港板块就是上海房价的“洼地”，易居研究院发布的中国百城房价报告相关数据显示，今年1至7月，临港新片区的平均成交均价为每平方米28529元，临港的房价远远低于上海市区的水平。与此同时，临港其他地区尤其是偏离地铁沿线的地区房价更为便宜。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新片区发展方案出台后，要针对具体人才的购房形成各个全面和清晰的政策，预计近期咨询的人相对会比较多。而且值得注意的是，放松限购仅仅是针对特定人才。实施相关政策更应该理解为对人才发展环境和吸引力的打造，是提升自贸区竞争力的重大举措，具体落实中依然坚持“房住不炒”的导向。

  多家开发商“潜伏”

  根据上海中原研究院统计，临港新城一手市场供应稳定，2016~2017年市场需求旺盛，目前市场供大于求，尤其是2018年四季度房企集中推盘，市场选择变多；与张江、祝桥、惠南等板块项目相比，临港价格优势明显，月均去化套数201套，远超周边板块100余套。

  临港新城及周边待上市项目与地块数量共9个，潜在供应套数约3277套，货值84.5亿元，分布集中于临港主城区与海湾蓝湾国际社区，其中绿城上海诚园、万科金域蓝湾鹭语墅潜在供应套数排名靠前，货值超11亿元。

  据临港新城官方微信公众号2018年7月的介绍，临港现有常住人口约30万人。从目前的常住人口来看，对于区域内楼盘项目的销售拉动相对有限，即使取消限购，短期市场不会有所好转。但未来会有更多产业人口导入，对于区域内的住房需求会持续提升。

  据了解，目前已经入驻临港的品牌房企，包括港城、绿地、万科、保利、陆家嘴、中建、港城等，而其中港城是名副其实的临港“地主”，在该片区拥有大量土储。

（临港新城片区楼盘项目情况 数据来源：上海中原研究院）

  在同策咨询总监张宏伟看来，该区位有一定的去库存压力，从楼市角度来说，本次放开房产限购政策是一个去库存的机会。而对房企来说，临港放开限购之后，如果需求增加，就有开发商愿意投资。

  张波告诉记者，这一政策对房企会形成一定影响，自贸区临港新片区未来的土地市场关注度或将提升。临港新片区有了明确的、更高的定位，丰富了战略定位，突出了产业发展之后会带来更多人群，同步提升了居住需求，因此区域内的土地供量也会提升。但值得关注的是，由于上海的限价政策还在持续，对于房企在区域内拿地也会产生一定的心理影响。

  “投资与否要取决于供求关系。”某位TOP10房企高管表示，企业最终会不会投资，怎么投资，还要看售价和政府限价逻辑。如果限价低，地价高，就会打击企业的积极性。只要有合适的价格和利润就行，不一定卖高价。支持板块发展，吸引人才是这个政策的初衷。

  来源：每日经济新闻、证券时报，中房网综合整理