调控加码！苏州楼市“求降温”

  中房网讯 （记者 亚晨）时隔两个多月，苏州再次出台房地产调控政策。不但升级了限购，还同时扩大了新房和二手房的限售范围。

  7月24日，苏州市人民政府出台的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》显示，对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  同时，非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

  此外，《意见》中提到，还将进一步加强用地出让管理和进一步加强住房信贷税收管理。

  两个月内已多次出手

  实际上，这已经是苏州在时隔两个多月后，再度加码房地产调控了。

  5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。规定区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目，购房人自取得不动产权证之日起满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，规定购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

  5月16日，苏州工业园区管委会再度祭出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，同一家庭多名子女不受限制。也就是说，一套住房的学位不允许随意转让，在义务教育阶段只允许使用一次学区资源，该政策当天起执行。

  5月18日，住建部在4月份对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的苏州、佛山、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  5月24日，据相关媒体报道，苏州市召开房地产经纪机构和开发企业座谈会，进一步贯彻中央关于“房住不炒”的精神。明确如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会加码，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等，并提出全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。同时，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，并上报住建部。

  6月20日下午，苏州曾传出房贷政策收紧消息，部分银行称目前房贷额度比较紧张，或暂停放贷，或放款时间不确定，这也一度引发了市场关注。

  新政有助于打击炒房需求

  两个多月的时间过去，仍然看不到苏州楼市的降温迹象，地方管理层再次“出手”。

　　根据诸葛找房提供的数据，苏州二手住宅挂牌价涨幅较大。其上半年挂牌均价累计上涨7.42%，6月份环比上涨0.72%。即使5月份的调控加码对苏州二手房市场有所影响，但价格仍在小幅上涨，这也是此次调控政策加码的主要原因。

  由于苏州本身不在国家统计局70个大中城市房价指数的监控范围内，这也在一定程度上弱化了其房价管控压力。

  中房网（微信公众号：zhongfangwang）在查阅CRIC数据后发现，2019年6月份苏州商品住宅成交均价为21244元/㎡，同比上涨9%，已经处于连续13个月的上涨态势。如果与2017年6月的18174元/㎡的成交均价相比，则上涨16.89%。

  从5月11日和7月24日两次出台的政策来看，在限购和限售方面，7.24出台的新政已经有了明显的升级，调控政策严格程度史无前例。

  从信贷政策来看，7.24政策提到了加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平，这可以理解为房地产领域信贷政策管控趋严的导向。这也使得后续商业银行的政策执行会更加到位，包括首付贷和消费贷在内的监管会趋严。

  从土地政策来看，进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，强调了购地自有资金申报核查秩序。这实际上也是为了防范违规资金进入土地市场。体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现。

  苏州房协副秘书长付正乔表示，如果从2016年10月本轮调控政策出台起点时间算起，已经有33个月了，期间苏州市政府四次出台政策，一次比一次严厉，一次比一次精准，这在1998年全面货币化房改以来的20年大周期内都是绝无仅有的，这体现了苏州市管好房地产市场的坚定决心和意志，这次的61号文件是一剂寻求“降温”的猛药。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，苏州此次政策发布略超乎市场预期，此前苏州已经执行过比较严厉的政策，此次加码和此前开封松绑限售政策叫停类似，即“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑，不存在放松的可能。在严跃进看来，相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。而类似政策出台，也对后续继续管控投资投机需求和稳预期等方面形成了较好的条件。

  官方解读

  苏州市人民政府新闻办公室也在第一时间通过官方微信“苏州发布”对此进行了解读，我们结合5月11日出台的政策，为您整理回顾一下。

  【土地】

  [5.11]

  调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

  [7.24]

  进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

  [官方解读]

  1.我市自2002年起，建立了根据市场供需状况研究确定住宅用地供应计划并向社会发布的机制，今年市政府确定市区住宅用地计划供应面积为6000亩（其中政策性住房用地不少于1800亩）。结合近年来我市房地产市场变化快、周期短的特点，为进一步严格落实住宅用地“五类”调控目标，将在严格执行年度住宅用地供应计划基础上，根据商品住房库存消化周期及市场供需情况对计划及时动态调整，更好发挥供应计划的引导作用。

  2. 在住宅用地出让公告中明确要求，竞买人应在报名阶段书面说明购地资金来源并作出承诺。如在签订土地出让合同前发现竞得人申报自有资金情况不实的，取消竞得资格并没收保证金；在签订土地出让合同后发现受让人申报自有资金情况不实的，终止出让合同并没收定金，并将相关违法违规行为纳入企业诚信系统。

  3.鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，在现有的“一次报价”公开出让方式基础上，根据市场情况，明确出让地块所建商品房价格要求，引导竞买人审慎理性报价。

  【限购】

  [5.11]

  并未调整居民购房政策。依旧是非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明。但当时文件中提出，在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

  [7.24]

  调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  [官方解读]

  1.范围对象：是非本市户籍居民家庭，在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房；

  2.购房条件：应提供自购房之日起前3年内，连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；

  3.社保及个人所得税缴纳范围：是指在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

  【限售】

  [5.11]

  对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

  [7.24]

  扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  [官方解读]

  1.范围对象：是对苏州市区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围内的新建商品住房、二手住房实施限制转让措施；

  2.新房转让条件：自本意见实施之日起，市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目，包括已经取得预售许可尚未申请草签的商品住房，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；

  3.二手房转让条件：自本意见实施之日起，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。对买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。

  【信贷】

  [5.11]

  未提出新的信贷政策，仍然按照之前政策执行。

  [7.24]

  进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

  [官方解读]

  1.在保障苏州居民首套房信贷资金和本市房地产开发项目合理信贷资金需求的情况下，合理控制房地产贷款占比，对房地产贷款集中度过高和增速过快的银行机构进行监管提示。

  2.继续严格执行现行差别化住房信贷政策，对明显存在违反宏观调控政策、不审慎放贷的银行机构，依法依规采取相应监管措施。