4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

  国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

  7月15日，国家统计局数据显示，2019年上半年，国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示，6.3%是一个有后劲支撑的速度，“从下半年来看，外部环境可能还是比较复杂的，国内还有下行压力，但是经济平稳运行的基本面不会变，而且现在政策储备还有很多空间”。

  稳增长是开启政策储备工具箱的一把总钥匙。工具箱里，旧改一项的关注度正在急遽升温。

  6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。

  7月1日，住房和城乡建设部举行老旧小区改造例行政策吹风会。住建部副部长黄艳表示，目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过这项工作获得综合效益”。

  据官方初步摸查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。住建部原副部长、国务院参事仇保兴甚至给出了旧改可撬动的具体投资额：4万亿元。仇保兴表示，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

  4万亿元旧改如何“接过棚改的棒”以拉动基建、托稳经济，引发外界巨大关注。

  中国社科院城环所不动产室主任王业强在接受时代周报记者采访时认为：“棚改更像一个‘点’，对城市中某个棚户区区域进行拆除重建，从而拉动投资、直接作用于房地产市场，效果迅速、明显；旧改则是一个‘面’，在全国范围内进行大规模小修小补。从短期角度来看，推动难度较大，且效果难以快速显现。”

  从北上广深突破

  此次列入旧改的城镇老旧小区，是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

  据黄艳介绍，此次旧改分三步：第一步是“保”。保基本的配套设施，比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；第二步是“提”，提升类的基础设施，包括增加公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；第三步是“完善”，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。

  未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下，第一步是必然选项，后两步则在有条件的小区推进。实际上，早在2017年，住建部就已在厦门等15个城市实施旧改试点。从试点情况看，老旧小区改造困难重重。

  佛山市一业主告诉时代周报记者，其所在小区属于老旧小区，在旧改要求下，从前年开始谋划加装电梯，“但由于低层和高层住户意见不统一，以及加装电梯破坏采光、走廊使用等问题，已经拖延了近两年”。

  基于此，住建部表示下一步将做好群众动员、居民协商工作。黄艳介绍：“目前有一些经验，比如加装电梯工程的设计和工程方案，尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。还有，居民邻里要共谋共商。”

  “以前老旧小区改造只是部分试点城市少数小区的工作，但已经暴露了很多琐碎复杂的问题。现在要在全国范围内进行推广，问题的解决迫在眉睫。”同策咨询研究总监张宏伟对时代周报记者表示。

  对此，王业强建议，对于老旧小区改造，应该规划先行：“在对小区进行改造之前，首先出台一个整体规划，比如改造哪些地方、小区整体规划、改造后的图景……以调动居民的改造积极性；其次，在国家层面，也应该有较为明确的规划，明确相关的政策措施、法律规定、第三方参与引导等。” “为了形成突破，这一次旧改，是否可以考虑先从北上广深等城市入手？一是这些城市住房市场发展较早，有老旧小区改造的需求；二是这些城市也有力量进行投融资及社会资本的纳入。”王业强说道。

  投融资模式待破局

  在今年棚改进入尾声、大幅缩量的情况下，有舆论认为，4万亿元规模的旧改或取代棚改，成为新的投资增长引擎。

  交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者表示，棚改拆除重建，且提供货币化安置助推购买，但旧改只是小修小补；再者，旧改改造范围有限，能够带来的投资也有限：“我个人认为，旧改不太能够跟棚改相提并论，它接不住棚改这一棒。”

  与棚改相比，此次旧改面临的最大困境是：钱从哪里来？

  “老旧小区改造缺乏有效的盈利模式，更偏向于民生工程，从这个角度来说，社会力量参与支持的动力较小。”张宏伟直言不讳地说，目前旧改的盈利模式尚不清晰。

  6月中旬召开的国常会会议表示，此次旧改要创新投融资机制，“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此，黄艳回应说：“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务，下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究，还将开展联合调研。” 

  方正证券分析师夏亦丰曾梳理指出，根据资金来源，可将老旧小区改造模式分为三种：在财政能力较强的城市，由政府主导；在中小城市，由业主协商自愿改造、自筹资金，政府适当补贴；在房价较高城市，引入社会力量，通过市场化实现资金平衡或采取PPP模式，企业获得改造后增量部分的经营权，逐步收回投资获得回报。

  时代周报记者收集资料显示，在政府主导旧改资金模式上，已有上海和天津的例子。其中上海旧改由市、区两级财政分配承担，市级财政补贴30%，区级补贴40%，其余由业主承担；天津的改造资金则全部由政府承担，市、区两级各50%。

  夏丹表示，无论上述哪种集资模式，旧改资金来源都不乐观。“老旧小区改造更多偏向民生工程，除财政补贴，更有可能借助政策性银行如国开行设立专门的旧改产品。类似以前的棚改，国开行专门设立抵押补充贷款（PSL）那样。”