期中考｜上半年13城二手房市场经历“先扬后抑”

  中房网讯 今年一季度以来，二手房市场呈现底部向上、新房市场回暖等现象。但进入二季度，在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，上半年呈现出明显的“先扬后抑”特征。

  上海易居房地产研究院近日发布的《13城二手房市场报告》显示，2019年上半年其监测的北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华、扬州、岳阳、佛山等13个城市二手房累计成交约41.2万套，同比增长9.2%。从半年度成交的网签数据来看，这13个城市的二手房成交量略高于2012年以来的历史均值。

  整体来看，上半年部分购房需求已释放，随着调控政策的收紧，市场预期走低，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。同时需要注意的是，当前市场仍处于严格调控时期，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

　　上半年13城二手房“先扬后抑”

  报告显示，13城二手房上半年累计成交约41.2万套，同比增长9.2%。从单月网签数据成交量来看，2019年上半年13城二手房市场经历了“先扬后抑”的过程。在房贷利率下调、放开落户、市场预期改善等刺激下，部分城市“小阳春”如约而至，4月更是创下了2017年市场降温以来二手房成交量的新高。随后，部分热门城市调控收紧，二手房成交量也随之出现连续两个月地下滑。

　　从半年度成交的网签数据来看，2019年上半年13城二手房成交量略高于2012年以来的历史均值，为2017年下半年以来的最高值，但远低于2015下半年及2016年的楼市繁荣期。

　　易居研究院研究员姚方分析认为，在2014年以来的本轮周期中，13城的二手房规模有明显上升，2016年上半年的最高成交量较2013年的最高值增长了10.9%。市场上升期较长且幅度较大，且2017年下半年市场降温后，成交量的绝对量不低，因此调整期也相对较长。后续来看，上半年部分购房需求已释放，随着调控政策的收紧，市场预期走低，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。

　　厦门和苏州成交量能较强，岳阳和佛山成交量能较弱

  从二手房成交量能度指标来看，6月份13个城市中厦门和苏州量能度较强，量能度分别为90%和56%；而最弱的城市是岳阳和佛山，量能度分别为-19%和-17%。

  从具体城市来看，根据易居研究院监测的13个城市二手房市场在6月份全面降温，所有城市成交量均出现了不同程度地环比下降，其中，杭州下降最慢，深圳最快。

　　作为二手房成交量典型代表城市，6月成都二手房成交量为10831套，环比下降16.78%，同比增长46.2%。在2018年“515政策”之后，成都二手房市场降温。2019年3月成交量强势站上强弱分水岭，4月成交量更是创下了2018年6月以来的最高记录。随后的5、6月，新建商品住宅供应加大，80平米以下的户型成交活跃度持续升温，部分刚需遭新房市场分流，但二手房成交量依然在强弱分水岭之上。随着大量购房需求集中入市，预计后续二手房市场有所降温。

  另外一个典型代表城市北京，其6月二手房成交量为13158套，环比下降14.6%，同比下降23.9%。报告显示，2018 年 6 月，北京限竞房项目供应量井喷，部分购房者流入新房市场，对二手房市场造成一定冲击，二手房成交量呈下行走势。2019年3月，北京二手房成交量强反弹，站上了强弱分水岭，随后国管公积金收紧，限竞房供应加大，自4月起二手房成交量出现小幅地下降，但量价一直相对较为平稳。在姚方看业，预计后续北京二手房市场仍保持平稳态势。

  下半年警惕“新库存”风险

  另外，根据贝壳交易数据显示，二季度其重点监测的城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量不足以支撑房价大幅向上，因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

  展望下半年，贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》显示，重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场的上行动力。

  贝壳研究院首席分析师许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

  许小乐分析，政策总体稳定背景下，“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

  报告来源：上海易居房地产研究院、贝壳研究院，中房网综合整理