期中考｜上半年40城新房成交分化：一线反弹，三四线降温明显

  中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《40城住宅成交报告》显示，上半年40城成交面积同比下降0.3%。其中一线城市同比增长38.9%，二线城市同比下降0.4%；三四线城市同比下降8.9%。

  报告显示，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹，二线城市后续还有可能继续降温，三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。易居研究院分析认为，整体来看部分热点城市调控政策还有收紧的可能，预计全国楼市还将继续降温，下半年40城的成交面积将继续下滑。

  上半年40城新建商品住宅成交同比下降0.3%

  报告显示，上半年易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

  从历史数据来看，2017年上半年至2018年上半年，40城成交面积连续三个半年度稳定在15万平方米左右，2018年下半年成交面积有所增长，但未达到2016年下半年水平，2019年上半年成交面积重新回到2017年上半年至2018年上半年时水平。易居研究院对此分析认为，在“房住不炒”的大背景下，下半年成交出现较大回升的可能性不大，成交规模预计和上半年相接近。

  上半年城市分化：一线反弹，二线趋稳，三四线降温

  报告显示，上半年4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降3.2%，同比增长38.9%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降7.7%，同比下降0.4%（其中：东部二线城市累计同比增长5.3%，中部二线城市累计同比增长11.1%，其他二线城市累计同比下降11%）；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降17.9%，同比下降8.9%（其中：本轮已调控的三四线城市累计同比增长9.3%，本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降17.8%。）。

  从历史数据来看，上半年一线城市成交量已触底反弹，同比涨幅是三类城市中最大的；二线城市成交量较平稳，与2017年和2018年同期基本持平，但不及2016年同期水平；三四线城市降温明显，成交量环比和同比降幅均是三类城市中最大的。从后续来看，易居研究院认为一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹，二线城市后续还有可能继续降温，三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

  上半年40城成交面积同比增速排名：北京翻番，三四线城市普降

  报告显示，2019年上半年，成交面积同比2018年上半年增长的城市有20个，其中增速前5名的城市分别为北京、珠海、中山、福州和宁波，同比增速分别为131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。这五个城市中，北京由于去年上半年成交量同比下降57.4%，基数较低，今年上半年同比增速最高。珠海和中山都是粤港澳大湾区的城市，今年政策的出台带来一定的利好，成交量同比增速较高。

  成交面积同比下跌的城市也有20个，其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州，跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市，充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后，市场已经明显降温下行。

  下半年40城新建商品住宅成交或继续下滑

  报告认为，上半年40城新建住宅成交面积同比微降，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度，住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示，此后苏州、西安等城市纷纷加码调控，西安出台了二线城市中最严限购令。贷款方面，今年以来已有多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧，5月份以来，南宁、合肥、南京、成都、天津、福州等多地上调房贷利率。房企方面，5月底，监管部门透露消息将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品；同时，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

  综合考虑这些情况，易居研究院认为部分热点城市调控政策还有收紧的可能，预计全国楼市还将继续降温，下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

  【附：40个典型城市】

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳

  18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中，东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安

  18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。（其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山，11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关）

  来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：沈昕