深圳拟发租房新政，规定房东不得随意涨租！

  中房网讯 为稳定租赁市场，深圳正计划放出“大招”。

  针对住房租赁市场存在租金上涨较快、租赁关系不稳定等问题，深圳市住房和建设局7月4日出台《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，拟从多个方面规范住房租赁市场。

  《意见》提出包括“多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为、发挥住房租赁交易服务平台作用、加大住房租赁政策支持力度和加强住房租赁市场秩序整顿”等六项政策措施。

  具体来看，包括建立住房租赁行业主体备案制度，全面实施租赁合同信息采集、登记或备案制度，建立住房租赁指导价格发布制度等。值得关注的是，《意见》强调个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

  2022年前新增租赁住房不少于30万套

  《意见》提出，结合深圳市未来住房需求，合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

  其中，要提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%；产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。鼓励有资金实力、信用良好的相关企业或机构开展自持住房租赁经营，允许非房地产企业依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，用于建设公共租赁住房；推进利用老旧小区和城中村改造用地、已批未建用地、征地返还用地等存量用地开发建设租赁住房。

  在盘活存量住房，增加租赁住房供应方面。支持企事业单位利用符合规定的自有住房、配套宿舍筹集租赁住房；支持住房租赁企业、集体经济组织和原村民通过城中村综合整治和改造提供租赁住房；探索盘活各类空置住房用于增加租赁住房供应的措施。

  出租人不得单方面提高租金

  在规范住房租赁市场行为和加强住房租赁市场秩序整顿方面，《意见》提出，建立住房租赁行业主体备案制度，推行租赁合同网签。制定全市统一的住房租赁合同示范文本，租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定，出租人不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费；承租人应当按照合同约定的内容和要求合理使用住房和室内设施，并按时支付租金。

  建政府租赁交易平台，实施租赁指导价

  《意见》还提出，要坚决贯彻落实稳租金调控目标，建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度。强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。

  对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0。

  从2019年9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。

  值得注意的是，《意见》将去年延期一年未发布的深圳市住房租赁指导价格再次提上日程。事实上，深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》，但该指导租金价格因与实际租赁市场价格间存在距离，而并未被广大房东、租客所认可。所以，住房租赁指导价格究竟何时能出台将成为市场追踪的焦点之一。

  建立住房租赁诚信监管体系，将租赁企业、中介机构和个人的不良信用信息予以记录，并按规定纳入信用信息共享平台，及时向社会公示。实行租赁住房管理“黑名单”制度，被相关主管部门认定不符合安全标准的租赁住房不得出租。

  规范城中村规模化改造和租赁经营行为

  深圳曾出现过城中村房源改成长租公寓后租金暴涨的现象，为此，《意见》对城中村规模化改造和租赁经营行为进行了规范：

  加强政府对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过“政府、集体经济组织、租赁企业”合作方式和规划统筹、计划引导、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造。引导租赁企业按照承租人的消费结构和支付能力，供应适宜的租赁房源，通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本，提高服务水平。

  进驻城中村开展规模化改造的，租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议，应当给予原承租人3个月以上搬离期限，不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同等。改造后出租的，租赁企业应当优先满足原承租人的租赁需求，并参照租金指导价格合理定价，严格执行政府制定的用水、用电价格。

  住房租赁交易服务平台提供一站式服务

  《意见》显示，要加快完善住房租赁交易服务平台的功能，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。

  通过住房租赁交易服务平台，实现找房、看房、选房、签约、备案及租金、水电等费用缴纳，实现虚假房源认定，提供居住证办理、积分入学、积分入户、住房公积金提取、住房租赁补贴、税收优惠、租赁咨询等一站式公共服务。个人向政府有关部门申请租房补贴等住房优惠政策的，须已在政府住房租赁交易服务平台上完成信息采集、登记或备案。

  加强住房租赁信息化建设，通过住房租赁交易服务平台与政府相关部门、相关市场主体的业务系统互联互通，实现数据共享、房源核验、实人认证、交易统计、市场监测、投诉处理等功能，并建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。

  租赁住房用地出让价款可按规定分期或分年收取

  《意见》还加大了对住房租赁政策的支持力度，将加快房屋租赁法制建设，修订完善《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳市房地产市场监管办法》，启动房屋租赁市场管理立法工作。

  其中，商品住房用地供应方式，可以采取“限地价、竞地价、竞人才住房或公共租赁住房面积”“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积”等出让方式；完善租赁住房用地供应方式，可以采取招标、拍卖、挂牌等方式出让，可将住房租赁价格作为出让前置条件，租赁住房用地出让价款可按规定分期或分年收取。

  进一步完善住房租赁税收政策，将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房；进一步优化纳税服务，提高办税效率，全面落实与住房租赁、房屋租赁经营有关的各项税收优惠政策。

  加大住房租赁市场金融支持，支持向新建租赁住房发放开发建设贷款；支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款；支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营；支持保险资金参与租赁住房建设；支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项金融债券。

  严禁中介、租赁企业提供违规金融服务

  《意见》提出，要加强住房租赁市场秩序整治，结合“扫黑除恶”专项行动，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为；对未按规定备案和公示相关信息、发布虚假房源和虚假广告的租赁企业、中介机构和个人，依法依规严厉处罚并公开曝光，并将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

  严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务；住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额，贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同；严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款；贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控，防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。对收集散户房源对外出租（轻资产运营）的住房租赁企业，银行不予发放贷款，不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。

  对有关机构和个人利用自媒体公众号等网络媒体捏造夸大事实、炒作租金上涨、散布虚假信息等造成社会不良影响的行为，依法依规严厉打击。

  【各方声音】

  深圳市住房和建设局：深圳市大部分常住人口需通过租赁等方式解决居住问题，住房租赁市场在解决全市居民住房问题中起着至关重要的作用。近年来，在国家及深圳市大力培育和发展住房租赁市场的推动下，深圳市住房租赁市场蓬勃发展，但同时也存在租金上涨较快、租赁市场不规范、租赁关系不稳定等问题。有必要通过多渠道增加租赁住房有效供应、加强租赁市场行为监管和秩序整顿、加大政策支持力度等方式，进一步规范和发展住房租赁市场，稳定住房租赁价格，充分满足新市民住房需求，加快构建深圳市购租并举的住房供应体系。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进：深圳出台的《征求意见稿》具有很明确的导向，即租赁市场的价格管控也开始出台。这也是全国第一个较为全面的“稳租金”的政策，其政策框架和具体做法值得全国其他城市的学习。此次政策明确，要落实租金调控目标，建立住房租赁指导发布制度，提高租金透明度。对于租金的稳定，政策要求专业化规模化的企业需要发挥稳租金的作用。从稳定的措施看，政策提到了租金指导价格的概念，即实际操作中的租金原则上不应该高于指导价。这个规定体现了深圳市场“控涨幅、稳预期”的导向。

  而相对过去一些行政性管控租金的做法，深圳此次也提出了市场化管控的新思路。比如说政策规定对于积极登记和备案的租赁行为，相关企业可以享受降低增值税征收税率的优惠。对于此类政策来说，通过税收手段引导企业规范租赁行为，这是具有积极意义的。这体现了监管层对于稳租金的相关企业的优惠政策。深圳此次租赁政策，行政手段和经济手段结合，具有非常好的示范效应。此类政策对于全国其他城市有着积极的借鉴意义，尤其是从实际情况看，很多城市长租公寓项目涨租的现象很多，从稳定租金和刺激租赁需求等角度出发，对于租金管控是必要的，后续预计会有更多城市出台稳租金的系列政策。

  58安居客房产研究院首席分析师张波：根据此次发布的深圳租金指导意见来看，有两点值得关注：一是强调了备案制度，并通过符合条件的延长到2023年零税率的方式，吸引出租方主动备案。二是建立租金指导价格。目前住房租赁市场采用严格限制租金水平的难度较大，不利于市场化运营，但以指导价格的方式对租金进行监督管理更为“柔性化”，有利于租赁市场健康稳定发展。

  来源：深圳市住房和建设局网站、新华社、广州日报、证券日报，中房网综合整理