深圳近20年最大土拍背后

  久未有宅地招拍挂的深圳，在6月24日集中拍卖五宗宅地，总占地面积约16.8万平方米，总建面约68.9万平方米，成交总价高达223.84亿元。这是近20年来深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。这场土地拍卖的背后，是深圳怎样的打算？

  深圳市规划和自然资源局土地利用处回复时代周报记者，此次集中公开出让五宗居住用地，主要是为落实中央“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的重大决策部署。此外，本次用地出让通过“单限双竞”、严格购地资金审查、新购住房限售等多种手段，继续打好房地产市场调控组合拳，坚持房地产市场调控不放松。

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，深圳此次集中出让五宗宅地明显直指平衡供需关系：“根据《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，到2035年，深圳要建成各类住房共170万套，以此测算，大概每年需要有10万套供应。但是从深圳目前的情况来看，这一个要求很难达到。”

  对此，深圳市规划和自然资源局表示，将坚持新增与存量并举，持续优化居住用地供给结构，构建新增用地供应与城市更新、土地整备、棚户区改造等存量供应方式多渠道用地供应模式，确保居住用地持续供应。

  具体来说，“除本批次居住用地以外，今年下半年仍将按市委、市政府统一工作部署落实居住用地招拍挂出让工作，按计划‘滚动式’供应居住用地，继续抓牢房地产市场调控工作，保障房地产市场平稳健康发展。” 深圳市规划和自然资源局指出。

  土地资源紧张

  用地资源紧张是深圳房地产市场绕不开的话题。

  易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者展示了数据，2014―2018年为例，深圳住宅用地分别供应为1宗地、4宗地、4宗地、2宗地、10宗地，合计仅21宗地。“上周出让5宗地也是2019年深圳首次出让住宅用地。”

  深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心研究员李宇嘉对时代周报记者表示，经过近40年发展后，深圳城市高强度开发，目前已经没有太多可供开发的余地。

  深圳市土地利用总体规划规定，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，但公开资料显示，截至2016年年底，深圳建成区面积已达到了923.25平方公里。陈洪海指出，加上2017年和2018年的建成情况，目前应该已经超过950平方公里，从增量上看，未来深圳可利用的土地，面积不到73平方公里。

  合一城市更新集团创始人、董事总经理罗宇向时代周报记者解释，招拍挂的用地以净地模式出让，拍地价可全部进净成本、拿到后可以快速开工，开发模式比较简单，“缺点就是地价较贵。比如这一次深圳集中出让5宗宅地，其实有80余家房地产企业报名，但实际上到场仅30余家，举牌的企业更少”。

  在此情况下，城市更新成为更重要的来源。数据显示，“十三五”期间，深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米—即76%的商品房开发土地靠更新。

  但城市更新难点众多。罗宇解释道：“城市更新项目良莠不齐，开发难度有差别。此外一般一个城市更新项目开发需要耗时8―10年，周期长，不确定性也高。在资金方面，无法进行前置融资，也是开发的难点之一。”

  业内比喻，对于房企来说，城市更新相当于“研究生”级别的题目，而招拍挂则类似于“中学生”级别题目，这也是深圳5宗宅地引来多家房企争夺的原因。

  盘活存量向外拓展

  如何缓解土地资源紧张，是深圳接下来必须解决的难题。

  陈洪海表示，目前为了促进供应目标实现，深圳市政府提出了“八大供应主体，六大保障渠道”，总结看就是增量、旧改、临深、轨道上盖、自建、筹集等方式增加住房供应。

  其中最重要的两个方式是通过城市更新配建人才房、保障房， 以及盘活已批未建的工业土地，鼓励引导在此类型土地上建设人才房、保障房，罗宇认为。

  李宇嘉也认为，增加供应有三种方式，一是存量盘活，二是轨道上盖，三是向外拓展。“存量盘活很明显，包括两个部分：一是利用好解决深圳60%―70%的租赁需求的城中村，二是推进几百个旧住宅区的棚改，增加容积率和供应。轨道上盖和外围拓展事实上是一体的。根据深圳规划，多条轨道交通在建设中，这种方式拓展了城市边际，在此基础上，轨道上盖也能够建设供应。此外，随着轨道的向外拓展，深圳人也可以向外、到周边买房，包括一体化的东莞、惠州等。”

  但这同时也对深莞惠一体化，尤其是户口、购房资格互认提出了要求。

  李宇嘉表示，今年4月，发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，其中也对户口流动等内容作出了要求，预计今年下半年或者明年，深莞惠在购房资格互认等方面会有所推进。

  另外，在深圳土地供应的城市更新以及盘活存量方面，也需要政府作出一些制度配合。

  罗宇表示，城市更新有三个主要的阶段：包括计划立项、规划批复、拆迁实施。目前在计划立项和规划批复两个阶段，其流程和标准已经非常清楚。但对于城市更新时间最长、难度最大的拆迁实施阶段，存在两个非常大的难题：一是深圳全市缺乏统一的拆迁补偿；二是针对拆迁过程中的争端没有一系列的解决机制，特别是针对钉子户。“如果政府能够通过立法解决这两个问题，预计可以有效推进城市更新的实施，并且减少城市更新项目实施时间的30%左右。”

  对于盘活已批未建的工业土地方面，目前深圳要求“位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房”，且该区块建设人才住房和保障住房的“用地面积原则上不超过该区块总面积的10%”。

  这一限制对供应影响较大，“我们是否可以将距离地铁500米以内放宽到1000米，将面积限制由10%放宽到30%。”罗宇表示。罗宇总结判断，未来深圳将会是在学习新加坡模式，形成以人才房、保障房为主的住房供应体系。

  深圳市规划和自然资源局也表示，将落实住房结构比例要求，普通商品住房与保障性住房并重，进一步优化住房供给结构，加大人才住房供给支撑。