北京限竞房入市周年：近七成未签约变成库存 央企也愁卖

  2018年6月，北京首批限竞房入市。这一年，“限房价、竞地价”成为规则，作用于北京楼市的各个环节。

  2019年5月，北京再次拍出不限价地块，土地市场又生变。

  限竞房入市一周年，房价、地价趋稳，滞销困局仍在，分化依旧严重，但网红盘亦频现，多个项目近期成为区域销冠。市场将去向何方？

  政策掣肘

  作为两限房的“接替者”，限竞房自带调控属性。早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

  到了2015年，北京楼市迎来“豪宅元年”，包括万柳书院、西宸原着等在内的20余个顶豪项目的密集入市，令整个北京楼市“被豪宅化”，四环内房价已经开始步入8万元门槛。

  这种火热一直持续至2016年。在《每日经济新闻》记者采访的数位行业从业者中，回忆起2016年的北京楼市，他们都使用了“暴涨”一词。“那个时候真的是一天一个价，房子和抢差不多了，如果你定金交得晚一会儿，房主可能就会涨价了。”

  数据层面，记者发现，从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，2016年间，每个月的新建商品房价格指数同比几乎都维持着两位数增长，9月~10月甚至超过了罕见的30%，价格指数也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

  “全款变首付，首付变车库”成了当时流传甚广的一句调侃。市场升腾，飞涨的房价和地价令相关部门不得不出手整治。

  2016年9月30日，北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出“限房价、竞地价”的土地出让方式，即“9·30新政”。此后，北京的住宅土地供应，几乎都以这种形式推出，即住宅需要以政府限定的价格出售，多数项目户型需采取“70/90”设计，要求开发商70%的房型低于90平方米，且购房者5年内不得转售。

  2017年起，限竞房用地为北京住宅用地供应的主流。据诸葛找房，2017年北京成交限竞房用地44宗，成交规划建筑面积646万平方米，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗，成交规划建筑面积497万平方米，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。

  到2018年6月，限竞房用地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上。当年6月10日，北京市首个限竞房项目瀛海府开盘，当天上午就被认购完毕，194套房源有约700组客户前来选房，抢到就和中奖一样。

  一年来，记者曾走访北京诸多热门板块限竞房项目，用“冰火两重天”来形容并不为过，既有使出浑身解数去化但依然一般的旭辉城，也有不愁卖的西城天铸。

  滞销困局

  入市之初，由于低于市场均价，潜在购房客群扩大，限竞房一度备受市场追捧，开发商们也表现出了极高的参与意愿。

  事实上，最初城六区几个限竞房项目去化情况还是很好的，但五环外一些项目就表现得不尽如人意，限竞房的火热销售也未持续太久。

  从整体情况看，据中原地产研究中心统计数据，从2018年6月10日入市开始，截至2019年6月10日，北京限竞房网签套数合计11976套，网签套数占供应总量为35%；网签面积为125万平方米，按照面积计算，网签完成率只有31%；平均网签价为每平方米48693元，网签总金额为610亿元。也就是说，近七成限竞房还未签约销售，就已经变为库存积压。

  除滞销外，限竞房的口碑也成为一大问题。由于地价、房价、配建规模都被限定，项目利润变得十分有限，加上限竞房的面积也被限制，其实开发商在产品上做文章的余地很小，这就容易导致品质问题。除此之外，部分区域限竞房的均价已经进入了豪宅价格标段，甚至超过10万元。如果在产品上做减法，开发商又靠什么来赢得高端改善客群？

  经济学家董藩曾明确表示，限竞房比商品房差，共有产权房比限竞房还差。由此，当“我们的限竞房跟商品房质量一样”这句话从某央企限竞房项目销售人员口中说出之时，还是可从中窥知一二的。

  在市场竞争白热化之下，区位和配置便成为突围的核心要素。据诸葛找房，北京各区域限竞房去化水平不同，丰台区由于限竞房项目多位于五环内，位置较好、购房者关注度高，去化率为52％；其次为昌平区，去化率为48％。

  从网签数据看，限竞房热点集中在石景山、丰台、朝阳区孙河板块，特别是西部区域，包括橡树澜湾、长安云锦、国风长安等热盘不断出现。从位置看，五环内、四环周边是这些项目的一大特点，区位价值是第一大要素。同时，这些区位的交通等配套也优势明显。

  与此同时，限竞房们还面临着供应井喷、区域板块项目扎堆的残酷现实。在大兴、亦庄、朝阳、昌平、石景山等板块内，限竞房项目入市都十分集中，甚至出现过亦庄8个项目同期“近身肉搏”的激烈竞争。此外，受“70/90”影响，产品同质化严重，这给未来项目再流通也带来不利影响。

  合硕机构首席分析师郭毅就表示，过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。

  去向何方

  房企一方面要面临来自同行的激烈竞争，另一方面还要抗住房子短期卖不动、回款难的压力。

  也正由此，不少限竞房项目的价格战去年就已经打响。在大兴区限竞房中海云筑开盘前（2018年9月30日），《每日经济新闻》记者就不断接到销售电话，在每平方米42158元限价基础上又降了6000元，均价36000元/平方米。

  这意味着，还未开盘，中海云筑主打的89平方米三居总价从375万元变为320万元。销售人员对此的说辞是：第一次开盘不做过多媒体宣传，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传播。

  据房天下数据，2018年9月开盘后很长一段时间，中海云筑的销售均价一直维持在36000元/平方米，直到今年6月略升至37000元/平方米。

  这只是一个缩影，除了房企自身外，限竞房也确实对楼市影响巨大。房价方面，2018年6月至今，北京新建商品住宅价格指数每月上涨不超过1%，同比没有超过4%；价格指数仅从135.3上涨至140.7，可谓温和。二手房有连续5个月环比微降，同比更是有10个月微降，价格指数从146.7上浮至146.9，几无变化。

  丰台区限竞房项目橡树澜湾的销售人员告诉记者，他们项目的开盘令周围二手房均价下降了1万元。这种限竞房新项目与周边二手房价格倒挂的现象已不罕见。

  土地方面，2018年，北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%；成交总建设用地面积447.94万平方米，而2017年为639.02万平方米，下降约30%。

  以青龙湖板块为例，据《中国经营报》此前报道，该区域分别在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相邻限竞房地块，先期成交的限价3.72万元/平方米，经测算最终地块内住宅部分摊占的成交楼面价接近2.7万元/平方米。一年后成交的地块，同样限价3.72万元/平方米，但最终成交楼面价为2.3万元/平方米。

  然而，在限竞房土拍政策两年多后，开发商拿地回归理性，北京的土地市场悄然生变。

  今年5月28日，朝阳区孙河一宗不限价地块成交，开发商们似乎又有些蠢蠢欲动。地处豪宅区，加之不限价，这宗始价为24.49亿元的稀缺地块，吸引了碧桂园、保利、龙湖、首创、首开等10家房企参与争夺，最终恒基地产以30.2亿元收入囊中，溢价率23.3%，楼面价69572元/平方米，刷新孙河区域纪录。

  诸葛找房方面表示，今年不限房价、不限70/90的地块再次出现，将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间，预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定，不限价地块或许会继续增多，土地出让方式也将更加灵活。